14. 감정평가론(2)

[공인중개사 기출분석]부동산학개론

by 리치보이 richboy

Dec 30. 2024

제 3 편 감정평가론

제 2 장 감정평가방식

제 1절 감정평가방식의 3방식

가격의 3면성과 감정평가 3방식

가격의 3면성

가격의 3면성은 감정평가 방식의 이론적 근거가 된다.

① 비용성 : 물건을 생산하는데 투입된 비용은 얼마인가? → 원가방식(공급가격)

② 시장성 : 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래 되는가? → 비교방식(균형가격)

③ 수익성 : 물건을 이용함으로써 얼마의 수익을 얻을 수 있는가? → 수익방식(수요가격)

2. 감정평가 3 방식

감정평가 3방식은 비용성, 시장성, 수익성 원리에 근거하여 성립하였고 이는 가격(가액)과 임대료(임료) 산정방법으로 나누어진다.

(1) 감정평가방식의 분류

감정평가법인등은 다음의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

① 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

→ 원가방식에 의해 가격 구하는 법을 원가법이라 하며, 임대료 구하는 법을 적산법이라 한다.

② 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

→ 비교방식에 의해 가격구하는 법을 거례사례비교법이라 하며, 임대료 구하는 법을 임대사례비교법이라 하며, 표준공시지가를 기준으로 토지가격을 구하는 법을 공시지가기준법이라 한다.

③ 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

→ 수익방식에 의해 가격 구하는 법을 수익환원법이라 하며, 임대료 구하는 법을 수익분석법이라 한다.

(2) 감정평가의 3방식 및 7방법

(3) 감정평가의 3방식 및 7방법의 구분

① 원가방식

㉠ "원가법" 이란 대상물건의 제조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

㉡ "적산법" 이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

*적산임대료 = 기초가액 X 기대이율 + 필요제경비

② 비교방식

㉠ "거래사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

* 비준가격 = 사례가격 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인비교치 X 개별요인비교치 X 기타 비교치

㉡"임대사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

* 비준임대료 = 사례임대료 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인 비교치 X개별요인 비교치 X 기타 비교치

㉢ "공시지가기준법"이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

* 토지가액(공시지가기준가액) = 비교표준지의 공시지가 X 시점수정치 X 지역요인 비교치 X 개별요인비교치 X 그 밖의 요인 보정치

③ 수익방식

㉠ "수익환원법" 이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

*수익가격 = (예상)순수익 / 환원이율 = 미래의 현금흐름 / 할인율

㉡ "수익분석법"이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

*수익임대료 = (예상)순수익 + 필요제경비

2. 시산가액의 조정

마샬의 3면 등가성의 원리

2. 시산가액의 조정

① 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액을 말하므로 이는 최종 평가액은 아니다.

② 시산가액의 조정이란 감정평가 3방식을 적용하여 도출한 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.

③ 시산가액의 조정은 감정평가 3방식에 의해 구한 시산가액을 단순히 산술평균하는 것을 의미하는 것이 아니다. 즉, 시산가액 조정은 각 시산가액을 가중평균한다.(산술평균 X)

④ 시산가격의 조정은 평가시 사용되었던 자료의 양이나 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가액을 결정하는 것이다.

⑤ 감정평가에 관한 규칙에서는 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.

제 2 절 원가방식(비용접근법)

원가법

원가법의 의의

(1) 원가법의 정의

"원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(비용성의 원리에 의해 가격을 구하는 방법) 그리고 이 원가법으로 구한 시산가액을 '적산가액'이라 한다.

(2) 공식

적산가액 = 재조달원가 - 감가누계액

→ 적산가액은 재조달원가(기준시점)에서 감가누계액을 공제하여 계산함

2. 재조달원가

(1) 의의

재조달원가란 대상물건을 기준시점에서 새로이 재생산 또는 재취득하는데 소요되는 적정원가의 총액을 말한다.

(2) 재조달원가의 구성요인 [일반건축물의 재조달원가]

재조달원가 = 표준적 신축 도급건설비(직접 공사비 + 간접 공사비 + 수급인의 적정이윤) + 통상의 부대비용(등기비용, 건설자금이자, 세금, 공과금 등)

→ 실제로 자가건설을 했던 도급건설을 했던 이를 구별치 않고 도급가격주의에 따라 재조달원가를 산정한다. 왜냐하면 자가건설의 경우에도 기회비용을 고려해야 하므로 도급으로 의제하여 수급인의 적정이윤을 포함하여 계산한다.

(3) 재조달원가의 종류 : 복제원가와 대체원가

① 복제원가(복조원가, 재생산비용)

㉠ 복제원가는 기준시점에서 대상 물건과 "물리적으로 동일"한 재료, 규모, 구조로 신규의 복제품을 만드는 데 소요되는 비용을 말한다.

㉡ 복제원가는 물리적 측면의 원가로서 경과년수가짧은 신축건물에 잘 적용된다.

② 대체원가(대치원가, 대체비용)

㉠ 대체원가는 기준시점에서 대상 물건과 "동일한 효용(기능)"을 가지는 부동산을 최신의 재료, 구조, 공법으로 신축하는데 소요되는 비용을 말한다.

㉡ 재조달원가를 대치원가로 산정 했을 때는 감가수정시 별도로 기능적 감가를 행하지 않는다(물리적, 경제적 감가는 행한다) 왜냐하면 대치원가는 기능, 효용면에서 동일성을 기준으로 이미 기능적 결함을 반영했으므로 감가수정시에 기능적감가를 별로도 행하면 이중감가가 되기 때문이다.

3. 감가수정

(1) 감가수정의 정의

"감가수정" 이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액해야 할 요인이 있을 경우에 물리적 감가, 기능적 감가, 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제 (not 가산) 하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

(2) 감가요인

감가수정은 여러 가지 요인에 의하여 발생하는 바, 일반적으로 물리적, 기능적, 경제적 요인으로 분류한다. 부동산 내부적 요인에는 물리적 감가(변동의 원칙)와 기능적 감가(균형의 원칙)이 있고 외부적 요인에는 경제적 감가(적합의 원칙)가 있다.

대상물건에 대한 재조달원가를 감액할 요인이 있는 경우에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한다.

① 물리적 감가요인: 건물의 물리적 상태에 따른 가치손실.

예) 자연작용이나 시간경과로 인한 노후화, 재해 및 사고로 인한 손상, 사용으로 인한 마모 및 파손, 훼손

② 기능적 감가요인 : 건물의 기능적 효용이 변화함으로써 생기는 가치손실.

예) 설계 및 디자인 불량, 과잉설비, 과소설비, 건물과 부지의 불균형, 형식의 구식화, 능률의 저하, 재리식 부엌구조와 협소한 방, 부적절한 냉난방 등

③ 경제적 감가요인 : 대상 부동산 자체와 관계없이 어떤 외부적 요인에 의한 가치손실.

예) 인근지역의 쇠퇴, 인접환경과의 부적합, 교통노선의 악화, 시장성의 감퇴, 주변인구의 감소와 구매력 저하, 환경오염, 교통체증심화 등

(3) 내용연수

내용연수란 건물등 상각자산의 유용성을 지속시킬 수 있는 내구연한을 말한다.

경제적 내용연수: 건물의 경제적 유용성이 지속되는 기간을 말한다.

경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 일반적으로 짧으며, 부동산 감정평가에서는 경제적 내용연수를 중시한다.

(4) 감가수정방법

직접법 → 내용연수법(정액법, 정률법, 상환기금법), 관찰법, 분해법

간접법 → 시장추출법, 임대료손실환원법

① 내용연수법(연수수명법) : 경제적 내용년수기준

㉠ 정액법(균등상각법, 직선법) : 건물 등에 적용

ⓐ 의의 : 정액법이란 매년의 감가액은 일정하다고 전제하고, 대상부동산의 감가총액을 경제적 내용연수로 나누어 매년의 감가액으로 하는 방법을 말한다.

ⓑ 매년 감가액 = 총감가액 / 경제적 내용연수 = 재조달원가 - 감가누계액 / 경제적 내용연수 → 균등

※ 기간말 잔가율(잔존율) = 잔존가격 / 재조달원가

매년 감가액이 일정하다(매년 감가액 표준화 용이) → 균등상각법

감가누계액이 경과년수에 정비례하여 증가한다 → 직선법

건물 등 상각자산에 많이 사용한다. 계산이 간편하다.

실제감가와 차이가 발생하므로 관찰감가법과 병용하여 사용된다.

㉡ 정률법(체감상각법) : 기계, 기구 등에 적용

ⓐ 의의 : 정률법이란 대상 물건의 전년도말 미상각잔액(가격)에 일정한 감가율을 곱하여 매년의 감가액을 구하는 방법을 말한다. 그러므로 감가액은 첫해가 가장 크고 기간이 지날수록 미상각잔액이 감소하므로 감가액도 체감한다. 즉, 정률법에서는 매년 감가율이 일정하나, 전년도 말 가격(미상각 잔액)에 감가율(일정률)을 곱하여 계산한 매년의 감가액은 점차 감소한다.[체감상각법]

ⓑ 공식 : 매년감가액 = 전년말 미상각잔액 X 감가율 → 매년 감가율 일정, 매년 감가액 감소

매년 감가율은 일정하다(정률)

매년 감가액은 점점 감소한다(체감) 상각법

기계, 기구 등의 동산이나 기계설비등의 상각자산에 많이 적용된다.

능률(수익)이 높은 초기에 많이 감가 처리하여 안전하게 자본을 회수할 수 있다.

매년 감가액이 상이하므로 감가액을 표준화하기가 곤란하다.

㉢ 상환기금법(감채기금법)

ⓐ 의의 : 상환기금법이란 내용년수가 만료하는 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법을 말한다.

즉, 매년의 감가상각액을 외부에 재투자하여 복리의 이자가 발생한다는 것을 전제로 계산된 원리금합계와 내용년수 만료시의 감가누계총액을 일치시키는 방법을 말한다.

ⓑ 공식 : 매년 감가액 = 감가총액 X 매년의 감가율(감채기금계수)

매년의 감가액을 재투자, 이자, 시간가치를 고려하므로 논리적이다.

상환기금법은 부동산 가격이 너무 높게 평가되므로 기업경영측면에서는 세금부담이 많아서 잘 사용하지 않는다.

* 정액법, 정률법, 상환기금법의 비교

초기 감가누계액이 큰 순서 : 정률법 > 정액법 > 상환기금법

초기 평가액(적산가격)이 큰 순서 : 상환기금법 > 정액법 > 정률법

2. 적산법

적산법의 의의

(1) 적산법의 정의

"적산법" 이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임래료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(2) 공식

적산임대료 = 기초가액 X 기대이율 + 필요제경비

제 3 절 비교방식(시장접근법)

거래사례비교법의 의의

(1) 거래사례비교법의 정의

"거래사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. (시장성의 원리에 의해 가격을 구하는 방법) 즉, 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식이다.

(2)공식 <<암기코드 : 거래사례비교법 = 사, 시, 지, 개, 면>>

비준가격(유추가격) = 거래사례가격 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인 비교치 X 개별요인 비교치 X 기타(면적) 비교치

2. 사례자료의 정상화

1) 사정보정 : 매매상황 및 매매조건의 수정

① 거래사례에 당사자의 특수한 사정 등이 개입된 경우를 정상적인 가격수준으로 정상화하는 것을 말한다.

② 사례부동산을 사정보정하는 경우(공식)

사정보정치 = 대상물건 / 사례물건(수정) = 100 / 100 ± α (사정개입 정도)

예) 사례물건이 정상적인 시장가치보다 20% 싸게(열세) 거래된 가격이 8,000만원인 경우

㉠ 사정보정치 = 100 / 80 = 1.25

㉡ 정상적인 거래가치(시장가치) = 8,000(만원) X 100/80 = 1억원

예2) 사례물건이 정상적인 시장가치보다 25% 비싸게(우세) 거래된 경우 가격이 1억 2,500만원인 경우

㉠ 사정보정치 = 100/125 = 0.8

㉡ 정상적인 거래가치(시장가치) = 1억 2,500만원 X 100 / 125 = 1억원

2)시점수정 : 시장상황의 수정

① 사례 부동산의 거래시점과 대상 부동산의 기준시점이 달라서 가격수준의 변동이 있는 경우 거래시점의 가격을 기준시점의 가격으로(not 현재시점으로 X) 수정하는 것을 말한다

3. 거래사례비교법(비교방식)의 장단점

(1) 장점

① 거래사례비교법은 시장성의 원리에 의한 것 즉, 시장가격을 기초로 하므로 현실적, 실증적이며 설득력이 있고 우리나라에서 중추적인 역할을 한다.

② 거래사례가 있는 모든 부동산에 적용이 가능하다.

③ 토지와 같이 재생산이 불가능한 물건의 평가에 있어서 유용한 방법이다.

④ 계산식이 이하하기 쉽고 간편하다.

(2)단점

① 시장성이 없거나 거래가 잘 이루어지지 않는 물건에는 적용하기 어렵다(학교, 교회, 사찰 등)

② 시장성에 근거하므로 비과학적이며, 사정보정, 시점수정 및 각 요인의 비교에 있어서 평가사의 경험과 숙련의 정도에 따라 가격편차가 나타난다.

③ 부동산의 경기가 호황 또는 불황이 극심한 경우에는 유용성, 신뢰성이 떨어진다.

2. 임대사례비교법

임대사례비교법의 의의

(1)임대사례비교법의 정의

"임대사례비교법" 이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 그리고 이 방법으로 구한 시산임대료를 비준임대료 또는 유추임대료 라고 한다.

(2) 공식

비준 임대료 = 사례임대료 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인비교치 X 개별요인비교치 X 기타(면적) 비교치

3. 공시지가기준법

공시지가기준법의 의의

"공시지가기준법" 이란 감정평가의 대상이 된 토지(대상토지)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 절차(순서)

비준표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인비교 → 개별요인비교 → 그 밖의 요인 보정(not 사정보정 X)

※ 표준지공시지가는 적정가격이므로 이를 기준으로 토지가액을 산정할 때는 사정보정을 요하지 않는다.

제 4 절 수익방식(소득접근법)

수익환원법

수익환원법의 의의

(1) 수익환원법의 정의

"수익환원법" 이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 그리고 이 방법으로 구한 시산가액을 수익가격이라 한다.

(2) 공식 : 직접환원법(전통적 소득접근법)

수익가격 = (예상)순수익 [순영업소득] / 환원이율

3. 환원이율(자본환원율)

(1) 환원이율의 개념

환원이율이란 순수익을 자본환원하는 이율, 소득을 가치로 환원시키는 이율, 대상물건이 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 그 물건가격과의 비율, 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값, 부동산가격(총투자액)에 대한 순영업소득의 비율이라 할 수 있다. 다시 말해 부동산자산이 창출하는 순영업소득을 해당 자산의 가격으로 나눈 비율이다. 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.

자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.

투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.

부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.

순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.

자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.

프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.

자본환원율이 상승하면 자산가격은 하락하고, 자본환원율이 하락하면 자산가격은 상승한다.

(2) 환원이율 공식

환원이율(자본환원율) = 순수익 / 부동산가격 = 순영업소득 / 부동산가격(총투자액)

(3) 환원이율의 산정방법

① 시장추출법

㉠ 시장추출법은 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례로부터 직접 환원이율을 추출하는 방법을 말하며 이는 과거로부터 현재에까지 오랫동안 사용되어 왔다.

㉡ 사례부동산은 대상부동산과 위치적 물적 유사성이 있어야 하며, 이는 시장성에 근거하므로 객관적이고 실증적인 방법이다.

② 조성법(요소구성법)

㉠ 의의 : 조성법은 대상 부동산에 관한 위험을 여러가지 구성요소로 분해하고 개별적 위험에 따라 위험할증률을 합산하여 자본환원율을 구하는 방법이다.

㉡ 공식

환원이율 = 순수이율(무위험율, 이자율) ± 위험률(위험할증률)

㉢ 조성법은 이론적 타당성은 있으나 위험할증률 산정시에 평가사의 주관성개입여지가 너무 크기 때문에 현재는 거의 사용되지 않는다.

③ 투자결합법

㉠ 물리적 투자결합법 : 소득(순영업소득)을 창출하는 능력은 토지와 건물이 서로 다르며, 분리할 수 있다는 가정에 근거하여 토지와 건물의 투자비율에 따라 물리적으로 가중평균하여 환원이율을 구하는 방법을 말한다.

종합환원율 = (토지가격 구성비율 X 토지환원율) + (건물가격 구성비율 X 건물환원율)

㉡ 금융적 투자결합법 : 저당투자자의 요구수익률(저당상수)과 지분투자자의 요구수익률(지분배당률)은 서로 다르고(not 동일하고 X) 분리할 수있다는 가정에 근거하여 저당과 지분의 투자비율에 따라 금ㅇㅇ적으로 가중평균하여 환원이율을 구하는 방법을 말한다.

종합환원율 = (저당비율 X 저당상수) + (지분비율 X 지분배당률)

2. 수익분석법

수익분석법의 의의

(1) 수익분석법의 정의

"수익분석법" 이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 그리고 이 방법으로 구한 시산임대료를 수익임대료라 한다.