13. 감정평가론(1)

[공인중개사 기출분석]부동산학개론

by 리치보이 richboy

Dec 27. 2024

제 3편 감정평가론

제 1 장 감정평가의 기초이론

<<일타강사의 쪽집게>>

감정평가의 기초이론 분야에서는 1~2 문제 정도 출제된다.

부분평가와 구분평가의 차이, 기준시점의 의미, 가치와 가격의 구분, 부동산가치발생요인과 가치형성요인, 시장가치기준원칙, 부동산가치의 제원칙을 잘 알아두어야 한다.

특히 균형의 원칙과 적합의 원칙은 반드시 비교해두자.

지역분석과 개별분석의 비교, 인근지역과 유사지역 비교, 동일수급권 개념을 숙지해야 한다.

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제 1 절 감정평가의 기초이론

감정평가의 정의

감정평가의 정의 - 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

2. 법정평가 - 법정평가란 일종의 필수적 평가로서 평가목적이 일반적인 거래활동과 다른 경우 및 평가결과로서 나타나는 가격수준이 시장가격과 괴리될 개연성이 내포된 경우에 그 평가 방법을 법령에 규정하고 그 규정에 의하여 평가하는 것을 말한다.

법정평가에는 표준지 공시지가의 평가, 공공용지의 수용시의 펴가, 과세를 위한 평가, 토지거래규제를 위한 평가, 개발부담금의 부과를 위한 평가 등이 있다.

9. 우리나라 감정평가 기준상의 분류[감정평가규칙 상의 분류]

(1) 현황기준 원칙

① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

② 감정평가법인 등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가 조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.

㉠ 법령에 다른 규정이 있는 경우

㉡ 의뢰인이 요청하는 경우

㉢ 감정평가 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

* 기준시점과 기준가치 의 비교

"기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

"기준시점"은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정했을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

"기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

(2) 시장가치기준 원칙

의미 : 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

"시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액 을 말한다.

(3)개별물건기준의 원칙

①감정평가는 대상물건마다 개별로 해야 한다 <개별평가 원칙>

*일괄평가 와 구분평가 그리고 부분평가 비교

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. <일괄평가>

[일괄평가의 예]

㉠ 아파트와 같은 복합부동산에서 대지와 건물을 일체로 평가하는 경우

㉡ 2개 이상의 필지를 하나의 획지로 평가하는 경우(획지면적이 필지면저보다 클 때)

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. <구분평가>

[구분평가의 예]

㉠ 1필지의 일부가 개발제한구역에 편입되어 나머지 부분(주거지)과 가치를 달리하는 경우

㉡ 대로변의 토지가 전, 후면으로 가치를 달리하는 경우처럼 1필지가 여러 획지로 구분되는 경우(필지면적이 획지면적보다 클 경우)

㉢ 주상복합건물로서 용도에 따라 가치를 달리할 경우

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다 <부분평가>

[부분평가의 예]

㉠ 토지와 건물로 구성된 복합부동산의 경우에 그 건물의 존재를 전제로 하고 토지를 건부지로 평가하는 것

㉡ 1필지의 일부분이 도로에 편입되거나 도시계획시설 등에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 경우

㉢ 한필지의 가격수준이 가은 경우에 그 중에 일부분을 평가하는 경우

<공부일기>

* 1필지의 일부를 평가하는 경우에 가격 수준이 다른 경우는 구분평가이고, 가격수준이 같은 경우에는 부분평가이다...라고 생각하자!

4. 부동산 가치이론

(1) 가치(value)와 가격(price)

재화의 가치 - 그 재화가 인간에게 주는 효용이나 유용성을 현재화한 값.

재화의 가격 - 그 재화가 매도자와 매수자 간에 교환의 대가로 실제 지불된 금액.

재화가 비내구재인 경우 효용이 단기적이므로 가격과 가치는 같다고 경제학은 설명하고 있다.

하지만 부동산의 경우 특성상 영속성이나 내구성이 있으므로 효용이 장기적으로 발생한다. 따라서 가치와 가격은 서로 구별된다.

(2) 가치와 가격의 구별

① 가치와 가격의 개념

㉠ 재화의 가치란 인간의 욕망, 효용을 충족시켜주는 능력을 말한다.

→ 가치는 주관적, 추상적 개념이며 현재의 값이다.

그 중 부동산이라는 재화의 가치는 영속성, 내구성이 있으므로 그 부동산의 '장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값'이다. 여기서 장래 기대되는 편익이란 소득과 같은 화폐적 편익 뿐만 아니라 만족감, 쾌적감과 같은 비화폐적 편익도 포함된다.

㉡ 재화의 가격이란 재화가 매도자와 매수자간에 교환의 대가로 시장에서 실제 지불된 금액을 말한다. 즉, 가격은 가치가 시장을 통해 화폐단위로 구체화된 값이다.

→ 가격은 객관적, 구체적 개념이며, 과거의 값이다.

(2) 가치의 종류 [ 가치의 다원적 개념 ]

1) 투자가치와 시장가치

① 투자가치 - 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적인 가치.

② 시장가치 - 감정평가의 대상이 되는 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액

* 투자가치 > 시장가치 : 투자를 선택한다.

2) 사용가치와 교환가치

① 사용가치 - 경제재의 생산성에 근거, 대상 부동산이 특정한 용도로 사용될 때에 가질 수 있는 가치.

② 교환가치 - 재화의 교환능력에 근거, 대상 부동산이 시장에서 매매되었을 때 형성될 수 있는 가치.

* 사용가치는 투자가치와 관계, 교환가치는 시장가치와 관련이 있다. 그러므로 사용가치는 교환가치와 관계가 없다.

③ 보험가치 - 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치.

④ 과세가치 - 국가나 지방자치단체에서 세금을 부과할 때 기준이 되는 가치.

⑤ 공익가치 - 부동산의 이용이 사적인 경제적 이용에 있는 것이 아니라, 보존이나 보전과 같은 공적인 비경제적 이용에 있을 때 갖는 가치.

(4) 부동산 가치(가격) 발생요인 <<암기코드 - 유, 상, 유, 이>>

부동산가치(가격) 발생요인에는 효용(유용성), 유효수요, 상대적 희소성, 이전성이 있다.

부동산은 경제재의 하나로서, 부동산가격 역시 일반재화의 가격처럼 수요와 공급의 상호작용으로 발생한다. 즉, 부동산가격(가치)은 수요측면에서는 효용(유용성)과 유효수요가, 공급측면에서는 상대적 희소성이라는 3가지 가치(가격)발생요인의 상호작용으로 발생한다.

위의 3요소 외에도 법적 측면에서 이전성(양도성)을 가치(가격)발생요인으로 추가시키기도 한다.

1)효용(유용성)

① 유용성이란 인간의 욕구, 욕망을 만족시킬 수 있는 재화의 능력을 말한다. 인간이 부동산을 이용함으로써 얻는 효용(유용성)은 용도에 따라 차이가 있다. 대체로 주거지는 쾌적성, 편리성을, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성에 의해 그 부동산의 유용성이 결정된다.

② 대상부동산의 물리적 특성 뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.

2) 유효수요

① 유효수요란 대산 부동산을 구매하고자 하는 욕구와 지불능력(구매력)을 함께 갖춘 수요를 말한다.

② 구매력은 소득수준, 저축수준, 금융의 신용성, 경기변동에 따라 그 크기는 달라진다.

3) 상대적 희소성

① 상대적 희소성이란 인간의 욕망에 비해 충족수단이 양적, 질적으로 부족한 상태 또는 부동산 수요에 비해 공급이 상대적으로 부족하다는 것이다.

② 토지는 부증성에 의해 물리적 토지공급은 한정되어 있지만 용도변경을 통해서 용도적 공급은 가능하다. 그러므로 택지공급 등이 제한되고 택지 수요가 증가할수록 택지의 상대적 희소성은 커진다.

4) 이전성

이전성(양도성)은 법적으로 매수인에게 권리의 양도가 가능해야 한다는 것을 말한다. 여기서 이전성은 단순한 물리적 이동을 의미하는 것이 아니라, 부동산의 소유권을 구성하고 있는 모든 권리 또는 일부 권리가 이전되는 것을 의미한다.

(5) 부동산 가치(가치)의 형성요인 - <<암기코드 : 일, 지, 개>>

부동산 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

1) 일반적 요인

<<암기코드 : 사회적 요인 - 인, 가, 도, 교, 관, 건(사람에 관련) 경제적 요인 - 저, 재, 물, 세, 기, 교(돈에 관련) 행정적 요인 - 나머지(토지과 세금에 관련)>>

2) 지역적 요인

3)개별적 요인

5. 부동산 가치(가격)의 제원칙

(1)가격 제원칙의 체계(분류)

(2) 최유효이용의 원칙

1)의의 : 최유효이용의 원칙이란 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다는 원칙, 가격제원칙 중 가장 중추적인 기능을 담당한다.

(3) 토대(전제, 시간)가 되는 원칙

1) 변동의 원칙 (변화의 원칙)

① 부동산가격은 가치형성요인들이 변화함에 따라 부동산가격도 변한다는 원칙

② 시간 관련 원칙으로 예측의 원칙과 관련

③ 가치형성요인은 시간에 따라 변화함으로 언제 시점으로 감정평가하는가에 따라 가격이 다르다.

→ 기준시점확정 및 시점수정의 근거가 된다.

④ 시간이 지남에 따라 건물 등이 마모, 훼손되므로 물리적 감가의 근거가 된다.

2)예측의 원칙

① 부동산의 가격은 시간에 따라 변동하므로 감정평가시 가치형성요인의 변화의 추이나 동향을 예측하여야 한다는 원칙.

② 부동산 가격은 부동산의 장래의 효용성과 수익성을 반영하므로 부동산의 영속성, 내구성에 기인한다.

③ 가치개념의 근거가 된다. 가치는 미래의 편익을 현재화한 값이기 때문이다.

④ 감정평가에서 수익환원법의 근거가 된다. 수익방식에서 순수익은 미래의 순수익을 예상하여 구한다.

⑤ 감가수정시 잔존 경제적 내용연수판정의 근거가 된다.

(4) 내부 관련 원칙

1) 수익체증, 체감의 원칙

① 생산요수의 추가투입에 따라 어느 지점까지는 수익체증의 법칙이 나타나고 그 이후에는 수익체감의 법칙이 나타난다는 원칙. 고층건물을 짓는 경우에 수익체증공간에서는 증축하거나 추가투자를 하는 것이 유리하다.

2) 이익배분의 원칙 (잉여생산성의 원리)

① 토지, 노동, 자본, 경영 등 생산요소에 의해 발생하는 총수익은 이들에게 몫이 배분되는데, 먼저 노동, 자본 및 경영에 배분되고 나중에 나머지 잔여액은 토지에 배분된다는 가격원칙을 말한다.

3) 기여의 원칙(공헌의 원칙)

① 부동산가격은 각 구성요소의 기여도에 따라 영향을 받는다는 원칙을 말한다. 부동산가격은 각 구성요소의 기여도, 공헌도의 합이다. 즉 생산성의 합이 아니다.

② 기여의 원칙은 수익체증, 체감의 원칙과 함께 추가투자의 적정성 판단의 기준이 된다.

③ 인근토지의 합병에 의한 증가, 건물에 엘리베이터를 설치하는 경우 설치비용보다 설치 후 건물가치상승분이 더 크다면 이는 기여의 원칙에 맞는 사례다.

4) 균형의 원칙 (비례의 원칙)

① 부동산의 유용성(효용성)이 최고도로 발휘하기 위해서는 부동산 내부적인 구성요소간에 균형을 이루어야 한다는 원칙. 부지와 건물의 조화, 건물의 내부 설계, 설비, 구조의 조화 등이 이루어져야 한다는 원칙

② 만일 균형의 원칙에 위배되면 기능적 감가가 되며 이는 개별분석과 관련.

예를 들어 주택의 크기에 비해 부엌이 너무 작은 경우, 욕실이 너무 작은 경우, 다용도실이 너무 큰 경우, 설계의 불량, 과소설비, 형식의 구식화, 부지에 대한 건물의 부적응 및 그 배치의 부조화, 디자인 변화 등에 의한 기능적 진부화 등 이는 균형의 원칙에 위배되므로 기능적 감가에 해당된다.

(5) 외부 관련 원칙

1) 적합의 원칙

①부동산이 그 유용성이 최고도로 발휘하기 위해서는 그 부동산이 속한 지역의 환경에 적합하여야 한다는 원칙. 주택은 주거지역에, 공장은 공업지역에, 상점은 상업지역에 위치해야 유용성이 최고도로 발휘된다.

② 적합의 원칙에 위배되면 경제적감가(외부적 감가)가 되고, 이는 지역분석과 관련된다.

예를 들어 인근지역의 쇠퇴, 인근환경과의 부조화, 시장성저하 등은 경제적 감가(외부적 감가, 위치적 감가)에 해당된다.

* 외부성의 원리 - 대상부동산의 가치는 외부적인 요인에 의해 긍정적인 영향을 미칠 때 외부경제(정의 외부효과)라고 하고, 부정적인 영향을 미칠 때 이를 외부 불경제(부의 외부효과)라고 한다.

적합의 원칙은 대상 부동산이 최유효이용이 되려면 외부환경에 적합해야 한다는 원칙이고, 외부성의 원칙은 외부환경요인이 대상부동산에 어떠한 영향을 미치느냐를 고려하는 원칙이다.

2) 경쟁의 원칙

① 어떤 수익성 부동산의 초과이윤은 경쟁을 야기하고 이 경쟁은 초과이윤을 소멸시키므로 부동산은 그 가치에 적합한 가격이 형성된다는 원칙이다.

② 그러므로 대산 부동산의 일치적 초과이윤이 장래에도 계속되는 것으로 잘못 판단하여 부동산의 가치를 실제 이상으로 과대평가해서는 안된다는 원칙이다.

(6)간접 관련 원칙(기타가격원칙)

1)수요, 공급의 원칙

2)대체의 원칙

① 부동산가격은 대체 가능한 2개 이상의 재화 간에는 상호작용과정에 영향을 미쳐서 가격이 형성된다. 부동산은 물리적으로는 비대체적이지만, 용도적 측면에서는 대체적이다(아파트와 단독주택)

② 부동산의 유용성(수익성, 쾌적성)이 동일하면 가격이 싼 것을 선택하고, 가격이 동일하면 부동산의 유용성이 큰 것을 선택한다. 즉 부동산 간에 또는 지역간에 상호관련성, 상호대체성을 갖는다는 원칙

③ 감정평가시의 거래사례비교법의 근거, 부동산 감정평가 3방식의 이론적 근거가 된다.

3)기회비용의 원칙

제 2 절 지역분석 및 개별분석

지역분석

의의 : 대상 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 지역요인을 분석하는 것.

지역분석은 당해지역의 특성과 장래 동향을 파악하여 그 지역내 부동산의 표준적 사용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다. 먼저 지역분석을 행한 후에 개별분석을 통해서는 대상 부동산의 개별요인을 분석하여 대상 부동산의 최유효이용과 구체적 가격을 판정한다.

3. 지역분석의 대상지역

[동일수급권] = 인근지역 + 유사지역 + 주변용도지역 = 대체가능한 최원방권역

(1) 인근지역

- 정의 : 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산(대상 부동산)이 속한 지역으로서 부동상의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

인근지역의 특성

① 인근지역은 대상 부동산이 속한 지역이다.

② 인근지역의 범위가 너무 넓으면 사례수집은 용이하나 가격수준의 판정이 어렵고, 너무 좁으면 가격수준의 판정은 용이하나 사례수집의 어려움이 있다.

* 인근지역의 생애주기 현상

(2)유사지역

정의 : 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

유사지역의 특성

① 유사지역은 인근지역과 지리적 위치는 다르나, 용도적, 기능적으로 유사, 동질적이다.

② 유사지역은 인근지역과 반드시 지리적으로 인접할 필요는 없다. 그러나 동일 수급권 내에 있어야 한다. 유사지역과 인근지역은 지리적 개념이 아니라 용도적 개념이다.

(3) 동일수급권

정의 : 대상부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역. 인근지역과 유사지역을 포함한다.

동일수급권의 범위

① 주거지 : 주거지의 동일수급권은 일반적으로 도심에서 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다. 그러나, 출생 등 연고나 지역적 선호도 및 지역의 사회적 지위, 명성, 소문난 주택가(고급주택지) 등에 따라 대체가능한 그 범위가 좁아지기도 한다.

2. 개별분석

(1)개별분석의 의의

개별분석이란 지역분석에 의해 판정된 당해 지역의 표준적 사용 및 가격수준을 전제로 하여, 부동산의 개별성에 근거하여 개별요인을 분석한 후 대상 부동산의 최유효이용을 판정하고 구체적 가격을 판정하는 작업을 말한다. 그러므로 일반적으로 지역분석이 개별분석보다 선행한다.