12. 부동산 투자론(3)
[부동산공인중개사 기출분석]부동산학개론
부동산 투자론
제 3 절 부동산투자분석 및 기법
투자결정과정과 현금수지의 측정방법
2. 현금수지의 측정방법 - 영업수지계산 과 지분복귀액 계산
(1) 영업수지의 계산[영업현금흐름 : 운영과정]
의미 - 부동산 운영을 통해 발생하는 영업현금흐름을 측정하는 것. 이로 인한 이득을 소득이득이라 한다.
단위당 예상임대료
X 임대단위수
= ---------------------
가능총소득(가능조소득) -> 100% 임대가정
-- 공실 및 불량부채(대손충당금)
+ 기타소득(주차장 임대료, 자판기 수입 등)
= ----------------------
유효총소득 -> 실제 총임대료 수입
-- 영업경비 [유지,관리,수익적 수선비,재산세,종합부동산세,수수료,소멸성보험료,광고비,전기전화료]
= ----------------------
순영업소득
-- 부채서비스액(저당지불액) --> 대출금에 대한 원리금상환액
= -----------------------
세전현금수지
-- 영업소득세(법인세)
= -----------------------
세후현금수지
* 부동산자체의 감가상각비, 개인적업무비, 영업소득세,자본이득세 는 영업경비가 아니다!
<<암기코드 : 공부소감>> - 공실/불량부채, 부채서비스액, 소득세, 감가상각비 는 영업경비가 아니다!
문제가 "다음 중 영업경비에 속하지 않는 것은?"과 같이 출제되므로 영업경비 내용을 명확하게 이해하고 있어야 한다!
또한 유효총소득 이후에는 "경비 빼고(순영업소득), 빚 갚고(세전현금수지), 세금 내고(세후현금수지)" 라고 이해하면 헛갈리지 않는다.
* 영업소득세 계산방법( +는 세금부과대상, -는 세금공제대상)
<<암기코드 : 순대감이>>
순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 - 감가상각액 = 과세소득 X 세율 = 영업소득세
<<암기코드 : 세대원감>>
세전현금수지 + 대체충당금 + 원금지급분 - 감가상각액 = 과세소득 X 세율 = 영업소득세
(1) 영업소득세 계산은 순영업소득에서 계산하나 세전현금수지에서 계산하나 결과는 마찬가지다.
(2) 대체충당금은 영업경비 항목에 포함되어 계산되었다면 자본비지출로 취급되므로, 세액 공제가 되지 않는다(임대아파트 투자자가 에어컨 시설이나 주방기구들을 교체하기 위해 얼마씩 영업경비로 지출하여 적립한 금액을 대체충당금이라 한다). 자본비 지출로 취급한다.
(3) 영업경비를 분류할 때 세액공제가 되는 영업비 지출과 새액공제가 되지 않는 자본비 지출로 구별해야 한다.
① 부동산의 수명이나 가치를 단지 유지시켜주는 수선비는 영업지지출로 취급한다(세액공제 됨)
② 부동산의 유효수명이나 가치를 증진시켜주는 수선비는 자본비지출로 취급된다(세액공제 안됨)
(4) 부채서비스액 중 이자지급액은 세금에서 공제된다.
(5) 부채서비스액 중 원금상환분은 세금에서 공제되지 않는다. (왜냐하면 이는 부동산의 실질가치를 상승시켜 투자자의 지분을 증가 시키므로)
(6) 감가상각액은 세금에서 공제된다(영업소득세 계산시에는 건물의 감가상각비를 알아야 한다. 감가상각을 많이 처리해주면 세금공제가 많이 되서 소득세가 작아진다)
순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감되나 영업소득세는 차감하지 않는다.
(2) 지분복귀액의 계산[매각현금흐름, 처분시 처분이득]
지분복귀액이란 부동산을 일정기간 보유하다가 처분하는 경우에 지분투자자에게 귀속되는 수입. 자본이득과 관련딘다.
매도가격
-- 매도경비 (중개수수료, 법적 수속비, 기타경비)
---------------------------------
순매도액
-- 미상환저당잔금(부채잔금)
----------------------------------
세전지분복귀액
-- 자본이득세(양도소득세)
----------------------------------
세후지분복귀액
① 대출금이 없다면(총투자액과 지분투자액이 동일하다면) 미상환저당잔금(부채잔금)이 없을 것이다.
② 미상환저당잔금이 없다면 순매도액과 세전지분복귀액은 동일할 것이다.
③ 지분복귀액의 구성요소
㉠(초기)지분투자액 + ㉡ (매기간) 원금상환분 + ㉢ (기말) 부동산가치상승분(가치변동분)
2. 부동산투자분석기법
* 할인기법과 비할인기법
(1) 할인기법 - 화폐의 시간가치를 고려하는 방법
① 할인현금수지분석법 : 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법
② 현가회수기간법
(2) 비할인기법 - 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법
① 어림셈법(승수법) : 자본회수기간법, 수익률법, 회계적 이익률법
② 비율분석법 : 대부비율, 부채감당률 등
(1) 부동산 투자분석기법의 체계
1) 할인현금수지분석법
① 순현가법
② 수익성지수법
③ 내부수익률법
2) 어림셈법
① 승수법
② 수익률법
3) 비율분석법
① 대부비율
② 부채감당률
③ 채무불이행률
④ 총자산회전률
⑤ 영업경비비율
2) 할인현금수지분석법과 어림셈법의 비교
㉠ 할인현금수지분석법
① 미래의 수익을 현재가치로 할인하여 판단한다(시간가치를 고려한다).
② 보유기간 동안 매년의 영업수지 뿐만 아니라 기간말 처분시의 매도수익도 고려한다.
③ 주로 대규모 부동산에 적용된다.
④ 포괄적인 분석, 복잡
㉡ 어림셈법
① 미래의 수익을 할인하지 않는다(시간가치를 고려하지 않는다).
② 첫해 한해분의 영업수지만을 고려한다. 기간말 처분시의 매도수익은 고려하지 않는다.
③ 주로 소규모 부동산에 적용된다.
④ 예비적, 개략적 분석, 간단
3. 할인현금수지분석법(할인 현금흐름 분석법, DCF분석법)
1) 의의
장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자판단을 하는 방법. 할인현금흐름분석법이라고도 한다.
부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인한느 투자의사결정 방법이다.
부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 모두 반영한다.
운영과정에서 소득이득은 세후현금수지를 의미하고, 처분과정에서 자본이득은 세후지분복귀액을 의미한다.
2) 종류
① 순현재가치법(순현가법, NPV법, Net Present Value method)
장래 기대되는 세후소득의 현재가치의 합계아 최초의 투자비용으로 지출된 지분의 현가합계를 서로 비교하는 것.
순현가(금액) = 자본유입의 현가 - 자본유출의 현가
즉, 유입현가를 유출의 현가로 뺀 값.
= 매기간 세후현금수지(영업수지)의 현가 + 기간말 세후지분복귀액의 현가 - 지분투자액의 현가
순현재가치는 투자자의 요구수익률을 할인한 현금흐름의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.
순현가법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다.
즉, 재투자율을 가정할 때 내부수익률을 사용하나, 순현재가치법은 요구수익률(기회비용, 이자율)을 사용함으로 순현재가치법이 더 합리적이다.
㉠ 독립적 투자안일 때
ⓐ 순현가 ≥ 0 → 그 투자를 채택하고
ⓑ 순현가 ≤ 0 → 그 투자를 기각한다.
㉡ 상호배타적인 투자안일 때
순현가가 0보다 큰 투자안 중에서 순현가가 가장 큰 투자안을 채택한다.
㉢ 순현가법은 미래의 유입을 현재가치로 환원할 때 사용하는 할인율은 요구수익률을 사용한다.
㉣ 순현가법은 가치, 금액으로 산정되고 가치(부)의 합산원칙이 적용되므로 항상(富)의 극대화 가능하다. 즉, 가치가산원리가 적용되나, 내부수익률법은 적용되지 않는다.
② 수익성지수법(PI 법)
수익성지수법은 예상 현금흐름의 현가를 예상 현금유출의 현가로 나눈 값으로서 투자의 타당성을 평가하는 방법. 투자안의 상대적 수익성을 나타낸다.
수익성지수(PI) = 예상되는 현금유입의 현가합 / 예상되는 현금유출의 현가합
= 편익 / 비용율(B/C율) = 투자자금 1원 지출에 대한 현금유입의 현가 크기
= 유입의 현재가치 / 유출의 현재가치
㉠ 독립적 투자안일 때
ⓐ 수익성 지수(PI) ≥ 1 → 그 투자를 채택하고
ⓑ 수익성 지수(PI) ≤ 1→ 그 투자를 기각한다.
㉡ 상호배타적 투자안일 때
수익성지수가 1보다 큰 투자안 중에서 수익성지수가 가장 큰 투자안을 선택한다.
또한, 투자규모에 차이가 있는 경우 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
㉢ 수익성지수가 클수록 투자사업의 가치가 더 좋다고 본다. → 투자안의 우선순위 결정에서 사용됨
㉣ 다른 조건과 순현가가 동일한 2개의 투자안이 있을 때는 수익성지수가 큰 것을 선택한다. 이때는 사업규모가 작아서 초기의 투자비용이 작은 것이 수익성 지수가 크다. → 수익성지수법은 사업규모(투자비용규모)가 다른 사업을 비교할 때 유용하다.
③ 내부수익률법(IRR 법)
㉠ 예상된 현금유입의 현재 가치합과 현금유출의 현재 가치합을 서로 같게 만드는 할인율. 즉, 순현가를 0 으로 만드는 할인율 또는 수익성지수를 1로 만드는 할인율을 말한다.
- 기대수익률은 내부수익률에 해당하며 순현가를 0로 만드는 할인율이다.
- 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
㉡ 투자대상 자체의 수익률인 내부수익률(기대수익률)을 구한 후에 이를 요구수익률과 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법이다.
㉢ 독립적 투자안일 때
ⓐ 내부수익률 ≥ 요구수익률 → 그 투자를 채택하고
ⓑ 내부수익률 ≤ 요구수익률 → 그 투자를 기각한다.
㉣ 상호배타적 투자안일 때
내부수익률이 요구수익률보다 큰 투자안 중에서 내부수익률이 가장 큰 투자안을 채택한다.
㉤ 순현가법에서는 할인율(재투자율)로서 요구수익률을 사용하나, 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용한다. 즉, 내부수익률법에서 내부수익률로서 재투자한다고 가정하는 것은 현실성이 떨어진다는 비판이 있다.
* 순현가법과 내부수익률법 및 수익성지수법의 비교
순현가법과 내부수익률법의 비교
일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 선호되고 우월하다.
(1)부의 극대화
순현가법은 가치(부)의 합산(가산)원칙을 적용하므로 한곳에 투자하나 여러 곳에 투자하나 항상 부의 극대화가 가능하다.
(2) 재투자율의 가정
재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현가법의 가정이 더 합리적이다.
2. 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법의 비교
(1) 하나의 독립적 투자안인 경우
순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법에 의한 결과는 항상 동일하다.
즉, 순현가 0보다 크면 수익성지수는 1보다 크며, 내부수익률은 요구수익률보다 클 것이다.
단일 투자안 A가 순현가법으로 채택되었다면 수익성지수법으로도 선택될 것이고, 내부수익률법으로도 채택될 것이다.
① 순현가가 + 가 되면 = 내부수익률이 요구수익률보다 크며, 수익성지수가 1보다 크다.
② 순현가가 0 가 되면 = 내부수익률이 요구수익률과 같으며, 수익성지수가 1이 된다.
③ 순현가가 - 가 되면 = 내부수익률이 요구수익률보다 작으며, 수익성지수가 1보다 작다.
(2) 상호배타적 복수의 투자안인 경우 (가장 유리한 하나의 투자안 만이 선택되는 경우) : 투자의 우선순위가 다를 수 있다.
→ 순현가법의 결과와 내부수익률법, 수익성지수법의 결과(순위)가 다를 수 있다.
즉, 투자규모가 다른 A, B, C의 투자안이 있을 때 순현가액은 A가 우월한데, 수익성지수는 B가 우월하고, 내부수익률은 C가 우월할 수 있다.
(3) 동일수입이라면 사업기간 초 현금유입이 많은 대안이 후기에 현금 유입이 많은 대안보다 내부수익률이나 수익성지수가 크다.
4. 어림셈법
투자현금흐름의 시간가치를 고려하지(반영하지) 않고 투자타당성을 분석하는 비할인기법
한해의 소득을 기준으로 하며 처분을 고려하지 않는 방법
㉠ 승수는 수익대비 투자액의 비율 [투자액 / 연수익] 이므로 승수는 작을수록 유리하다.
㉡ 수익률은 투자액 대비 수익의 비율 [연수익 / 투자액] 이므로 수익률은 클수록 유리하다.
(1) 승수법 : 몇 배인가?
① 조소득승수(총소득승수) : 조소득(총소득)에 대한 총투자액의 배수
투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있다.
승수값이 작을수록 자본회수기간이 짧아진다.
조소득승수(총소득승수) = 총투자액 / 조소득
(2) 수익률법 : 몇 % 인가?
(3) 어림셈법의 한계
수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하지 않는 투자 타당성을 분석하는 방법이다.
* 기타 전통적 투자분석기법
1) 회계적 이익률법
회계장부에 기입된 수입과 지출을 기준으로 수익률을 계산하는 방법
→ 시간가치를 고려하지 않음(비할인기법), 간단하고 쉽다.
2) 자본회수 기간법(단순회수기간법)(보통의 회수기간법)
기간 초에 투입된 투자금액(현금유출)을 단순히 회수하는 데 걸리는 기간.
→ 시간가치고려 하지 않음(비할인기법), 간단하고 쉽다. 회수기간은 짧을수록 유리, 회수기간이후의 현금흐름을 고려하지 않는다.
여러 투자안 중에서 자본회수기간이 가장 단기인 투자안을 선택한다.
5. 비율분석법
(1) 대부비율(융자비율, 저당비율)
부동산가치에 대한 융자액의 비율. 담보인정비율, 저당비율이라고도 한다.
대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기가 어렵다.
※ 지분비율 = 지분(자기자본) / 부동산가치 : 부동산 가치에 대한 지분의 비율
※ 부채비율 = 부채(타인자본) / 지분(자기자본) : 지분에 대한 부채의 비율
※ 부채비율 = 부채총계 / 자본총계 (자산 = 자본 + 부채)
※ 대부비율 + 지분비율 = 1
※ 대부비율이 커지면 지분비율은 작아지고 부채비율은 급속도로 커진다.
※ 대부비율이 높을수록 지렛대효과가 커지며 차입자의 채무불이행 위험이 커진다.
(2) 부채감당률
순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율.
부채서비스액이란 매월 또는 매년 지불하여야만 하는 원금상환분과 이자지급액을 말한다.
대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.
부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1 이라면 (종합) 자본환원율은 10% 이다.
부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액
(3) 채무불이행률
유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 것
영업경비와 부채서비스액이 유효조소득에서 차지하는 비율이 클수록 채무불이행의 가능성이 커진다. 이를 손익분기점이라고도 한다.
(4) 총자산회전율
투자된 총자산(부동산가치)에 대한 총소득의 비율. 총소득승수의 역수가 된다(매상회전율)
총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다.
총자산회전율 = 조소득 / 부동산의 가치
(5) 비율분석법의 한계
비율을 구성하는 요소들에 대한 잘못된 추계로 인해 비율 자체가 왜곡될 수도 있다.
※ 투자 선택(결정) 조건
기대수익률(내부수익률) ≥ 요구수익률(외부수익률, 기회비용)
투자가치(주관적 가치) ≥ 시장가치(객관적 가치)
순현가 ≥ 0
수익성지수(편익, 비용율) ≥ 1
자본회수기간 ≤ 기업(투자자)의 목표기간
평균회계적 이익률 ≥ 기업의 목표이익률
부채감당률 (순영업소득 / 부채서비스액) ≥ 1
