11. 부동산 투자론(2)

[부동산공인중개사 기출분석]부동산학개론

by 리치보이 richboy

Dec 21. 2024

부동산 투자론(2)

제 2 절 부동산투자금융분석을 위한 기초

1 시간가치의 개요

(1) 시간가치 개념

화폐의 시간가치를 계산할 때 이자율로 할증하거나 할인하는데 복리를 사용한다.

(2) 시간가치계수(자본환원계수)(r : 이자율, 복리기준, n : 기간)

(3) 역수관계 : 역수끼리 곱하면 1이 된다.

① 일시불의 미래가치계수 와 일시불의 현재가치계수

② 연금의 미래가치계수 와 감채기금계수

③ 연금의 현재가치계수와 저당상수

(5) 이자 계산방법

복리법 : 권금에 대한 이자 뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 방법(일반적)

2 화폐의 시간가치 계산법

(1) 일시불의 미래가치 계산법

① 개념 : 현재 일시불을 이자율 r 로 저금했을 때 n 년 후에 찾게 되는 금액을 알고자 할 때 사용

예) 현재 1억원인 아파트 가격이 10년 후에는 얼마가 되겠는가?(가격상승률 r%)

--> 1억원 X 일시불의 내가계수

② 일시불의 미래가치계수(일시불의 내가계수) = (1+r)n

③ 현재의 일시불 X 일시불의 내가계수 = 미래의 일시불

(2) 일시불의 현재가치 계산법 - 할인율이 상승할수록 작아진다

① 개념 : 이자율(할인율)이 r%일 때 , n년 후의 1원(일시불이)이 현재 일시불로 환원하면 얼마가 되는가를 알고자 할 때 사용

예) 10년 후에 10억원인 아파트를 구입하기 위해 현재 얼마의 일시금을 예금하면 되겠는가?

--> 10억원 X 일시불의 현재가치계수

일시불의 현재가치계수(일시불의 현가계수) = 1 / (1 + r)n = (1 + r)-1

② 일시불의 현가계수 = 일시불의 내가계수의 역수 = 1 / 일시불의 내가계수

③ 현재의 일시불 = 미래의 일시불 X 일시불의 내가계수

(3) 연금의 미래가치 계산법

① 개념 : 매기간의 일정액(연금)을 이자율 r로 계속해서 적립했을 때, n년 후에 얼마가 되는가를 알고자 할 때 사용

예) 어떤 공무원이 매년 1,000만원씩 연금을 수령할 수 있는데 이를 수령하지 않고 그대로 은행에 적립하는 경우에 10년 후에는 얼마가 되겠는가?

--> 1,000만원 X 연금의 미래가치계수

② 연금의 미래가치계수(연금의 내가계수)

연금의 미래가치계수(연금의 내가계수) = (1 +r)n - 1/ r

③ 매기간의 일정액(연금액) X 연금의 내가계수 = 연금의 미래가치(기간말 목돈)

(4) 감채기금계수

① 개념 : n년 후에 1원(일정액)을 만들기 위해서 매기간 불입해야 할 일정액을 알고자 할 때 사용

예) 10년 후에 10억원인 주택을 구입하기 위해 매년 얼마나 균등하게 불입하면 되겠는가?

--> 10억원 X 감채기금계수

② 감채기금계수 = 연금의 내가계수의 역수 = ( 1 / 연금의 내가계수) = r / (1 + r)n - 1

③ 매기간의 불입액(연금) = (기말)적금총액(연금의 미래가치) X 감채기금계수

(5) 연금의 현재가치 계산법

① 개념 : 이자율(할인율)이 r이고 기간이 n일 때, 매년 1원(일정액)씩 n년 동안 받게 될 연금을 현재 일시불로 환원한 금액을 알고자 할 때 사용

예) 어떤 퇴직공무원이 매년 1,000만원씩 10년 동안 연금을 수령할 수 있는데, 현재 목돈이 필요하여 현재 일시불로 수령하면 그 액수는 얼마가 되겠는가?

--> 1,000만원 X 연금의 현재가치계수

② 연금의 현재가치계수(연금의 현가계수) = 1-(1 + r)-n / r

③ 연금의 현재가치 = 매기간의 일정액(연금액) X 연금의 현가계수

(6) 저당상수

① 목적 : 현재 목돈(일정액, 대출금)을 빌렸을 때 매 기간마다 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계(원리금균등상환액, 부채서비스액)를 구하고자 할 때 사용(원리금균등상환방식에서 사용)

예) 어떤 사람이 주택을 구입하기 위해 현재 은행에서 1억원을 대출 받았을 때 매년 얼마씩 균등하게 10년 동안 상환하면 되겠는가?

--> 1억원 X 저당상수

② 저당상수 : 연금의 현가계수의 역수 이다. = r / 1-(1 + r)-n

③ 대출금 X 저당상수 = 대출금 * 연금의 현가계수 = 원리금균등상환액(부채서비스액)

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<공부일기>

'화폐의 시간가치 계산법'은 매년 출제되지만 새로운 용어들로 헷갈리는 공식이기도 하다(수학도 라면 쉽게 이해하겠지만). 나는 시간가치 계산법의 문제를 '문맥으로 읽기' 보다 그림으로 이해하는 방법으로 숙달하고자 한다. 인강 강사가 잘 설명해 줬는데, 그것을 옮겨보면 다음과 같다. 용어 역시 모두 외울 필요없이 4~5자만 기억한다. 이것을 풀어보면...