10. 부동산 투자론(1)
[공인중개사 기출분석] 부동산학개론
<일타강사의 쪽집게>
투자론에서는 매년 5문제 전후로 출제되며 그 중에 계산문제는 2문제 정도 출제된다.
화폐의 시간가치 계산법은 수학적 기초가 되므로 반드시 원리까지 이해해야 하며, 특히 원리금 균등상환방식은 금융과도 연관되므로 중요하다.
지렛대 효과, 위험과 수익의 관계, 체계적 위험과 비체계적 위험, 효율적 투자선과 무차별곡선 원리는 개념을 잘 파악하자.
현금수지 측정방법과 영업소득세, 계산방법을 숙지한다.
투자분석기법인 할인현금수지분석법과 어림셈법, 비율분석법 공식을 잘 정리하자. 특히 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법을 잘 비교하고, 승수법과 수익률법 공식은 반드시 암기한다.
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제 4 장 부동산 투자론
제 1 절 부동산 투자이론
1 부동산 투자이론
(3) 지렛대 효과
지렛대 효과란 타인자본(부채)을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률(지분수익률)에 미치는 효과를말한다.
부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
전세제도는 소비자 금융의 일종이며, 전세를 안고 주택을 사는 것도 집값 상승률이 이자율 상승률보다 크다면 정의(+) 지렛대효과가 나타난다
지렛대 효과의 종류
정(+)의 지렛대 - 지분수익률 > 총투자수익률 > 이자율(저당수익률) : 대부비율이 높으면 지분수익률도 높다.
부(-)의 지렛대 - 지분수익률 < 총투자수익률 < 이자율(저당수익률) : 대부비율이 높으면 지분수익률은 낮다.
0의 지렛대(중립적 효과) - 지분수익률 = 총투자수익률 = 이자율 : 대부비율이 높아져도 지분수익률은 불변.
총자본수익률 = 순영업소득 / 총투자액(가격)[자본이득도 고려]
지분수익률 - 순영업소득 - 이자 / 지분투자액[자본이득도 고려]
지분수익률에서 총자본수익률을 차감하여 정(+)의 수익률이 나오면 정(+)의 지렛대이고, 부(-)의 수익률이 나오면 부(-)의 지렛대이다.
* 부채비율을 이용할 때의 지분수익률(공식)
지분수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) X 부채비율
예) 총자본수익률은 10%이고, 저당수익률(이자율)이 5%이며, 부채비율이 400%일 대 지분수익률은?
=> 지분수익률 = 10% + (10% - 5%) X 4 = 30%
2. 부동산투자 위험의 종류
(1) 위험의 개념
부동산 투자에서 예상된 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말한다.
(2) 부동산투자 위험의 종류 <암기코드 : 사, 금, 법, 인, 유>
① 사업상의 위험(경영 위험) - 부동산 사업 자체로부터 연유하여 수익성이 나빠질 위험. 사업상 위험에는 시장위험, 운영위험, 위치적 위험이 있다.
㉠ 시장위험 - 경기침체 등 수요공급의 변화에 따른 위험. (피할 수 없는 체계적 위험)
예를 들어 수요감소, 공급과잉 등에 따라 임대료 수입이 감소하는 경우
㉡ 운영위험 - 관리의 비효율성, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 으로 인한 위험 (피할 수 있는 비체계적 위험)
㉢ 위치적 위험 - 지리적 위치의 고정성에서 야기되는 위험
② 금융적 위험(재무적 위험) - 부채가 많으면 많을수록 지렛대효과가 크게 나타날 수 있으며 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높으며, 파산할 위험도 그만큼 커진다. 이를 금융적 위험이라 한다. 그러나 부채가 없이 전부 자기자본만으로 투자한다면 지렛대 효과도 금융적 위험도 없다.
투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 아자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우 등이 금융적 위험이다.
③ 법률적 위험(행정적 위험) - 정부의 정책 등 법률적환경이 변하여 발생하는 위험.
㉠ 부동산세제나 감가상각방법의 변경
㉡ 임대료에 관한 법령의 변경, 지역지구제, 토지이용규제 변경
㉢ 화폐정책(이자율위험)이나 재정정책의 변화 등에 의한 위험 등이 있다.
④ 인플레 위험 - 인플레이션이 발생하면 화폐의 실질적 가치가 하락함에 따라 발생하는 위험. 구매력 위험이라고도 부른다. 대출자는 고정이자율보다는 인플레이션이 반영되는 변동이자율을 선호하므로 인플레 위험을 차입자가 부담하게 된다.
⑤ 유동성 위험(환금성의 위험) - 대상부동산을 처분하여 현금화할 때 생기는 시장가치의 손실가능성. 예를 들어 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성 위험에 해당한다.
3. 수익과 위험
(1) 수익률의 개념
(2) 수익률의 종류
1) 기대수익률
① 기대수익률은 투자대상으로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 기초로 계산되는 수익률.
② 이는 투자사업 자체에 내재되어 있으므로 내부수익률이라고도 한다.
③ 어떤 부동산을 1억원에 매입하여 1년 동안 비용을 공제하고 2000만원 순수익(순영업소득)이 예상된다면 기대수익률은 20% 이다. 즉, 2000만원 / 1억원 X 100% = 20%.
2) 요구수익률
① 요구수익률은 투자안의 위험과 기회비용을 반영하였을 때 투자자가 대상 부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
② 투자자가 요구하는 최소한의 수익률
③ 요구수익률을 필수적 수익률, 외부수익률, 대안적 수익률, 기회자본비용이라고도 하며 비용성 개념이다.
④ 예를 들어, 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
⑤ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.
⑥ 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상 인플레율
⑦ 무위험률(시간의 대가) 상승은 요구수익률을 상승시키는 요인
무위험률 - 시간의 경과에 대한 대가로서 예금이자율이나 국공채이자율처럼 안전하고 확실한 수익률
위험할증률(위험의 대가, 위험 보상률) - 투자에 수반되는 위험에 대한 대가. 피할 수 없는 체계적 위험이다. 그러므로 투자자의 개별적인 위험혐오도는 위험할증률에 반영되므로 위험혐오도가 클수록(보수적 투자자) 위험할증률이 커진다.
3) 실현수익률
① 실현수익률이란 투자가 이루어지고 난 후에 실제로 달성된 수익률을 말한다.
(3) 투자선택여부
기대수익률 > 요구수익률 -> 투자선택
* 위험, 수익의 상쇄관계(비례관계)
위험혐오도가 더 큰 투자자일수록 요구수익률은 더 커진다.
* 위험에 대한 투자자의 태도
위험혐오도(위험회피도)가 큰 투자자일수록 위험할증률을 증가시켜 요구수익률은 더 크게 하므로 요구수익률선은 더 급경사가 된다.
* 위험회피형의 무차별곡선은 아래로 볼록한 우상향 형태이다.
보수적 투자자(더 위험혐오적) - 위험혐오도가 더 크므로 위험부담에 따른 더 많은 보상(수익)을 요구하는 투자자를 의미한다 -> 무차별곡선이 더 급경사 이다.
공격형 투자자(덜 위험혐오적) - 위험혐오도가 작으므로 위험부담에 따른 보상(수익)을 보수투자자보다 덜 요구하는 투자자를 의미한다. -> 무차별곡선이 더 완만하다.
(8) 위험에 대한 관리방법
1) 위험한 투자를 제외시키는 방법
2) 보수적 예측 방법 - 투자수익의 추계치를 하향조정함으로써 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거한다.
① 투자수익(기대수익)을 최소치로 낮게 예측하고 비용을 높게 하여 투자결정하는 방법
② 낙관적 상황의 확률을 낮추고, 비관적 상황의 확률을 높여서 기대수익률을 하향조정하여 의사결정하는 방법③ 이는 많은 투자안이 기각될 가능성이 커서 부의 극대화가 곤란.
3) 위험조정할인률(요구수익률)의 조정법
① 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 방법
② 투자자의 요구수익률을 결정할 때 피할 수 없는 체계적 위험이 클수록 위험조정률을 높여서 위험을 처리하는 방법
③ 위험이 높은 투자대안일수록 보다 높은 요구수익률로 할인되기 때문에 부동산의 투자 가치는 하락한다.
4) 포트폴리오 투자전략
5) 민감도 분석과 시뮬레이션기법
민감도 분석은 투입요소인 위험의 내용이 산출결과에 어떠한 영향을 미치는지를 파악하는 방법. 감응도 분석이라고도 한다. 일반적으로 민감도가 큰 투자안일수록 더 위험하므로 이를 집중관리하여 위험을 줄이는 방법이다.
(9) 위험의 측정
① 위험의 측정은 통계학적인 분산이나 표준편차로 측정한다.
② 분산이나 표준편차가 클수록 위험은 커진다. 만일 표준편차가 0이면 위험이 없다는 의미이다.
4. 평균분산법과 포트폴리오 이론
(1) 평균분산법
1) 평균 - 분산법의 지배원리
투자안의 기대수익률과 위험의 상관관계에 따라 투자안을 선택하는 기준으로 위험과 수익을 평가하는 방법
① 위험(분산)이 동일한 경우에는 가장 큰 평균(기대수익률)을 갖는 투자안이 다른 투자안을 지배한다.
② 평균(기대수익률)이 동일할 경우에는 가장 작은 위험(분산)을 갖는 투자안이 다른 투자안을 지배한다.
③ 평균 - 분산의 지배원리는 동일한 수익률인 경우는 위험이 낮은 것을 선택하고, 동일한 위험인 경우에는 수익률이 높은 것을 선택하는 원리를 말한다.
즉, A 투자안과 B 투자안의 기대수익률이 같은 경우, A 투자안보다 B 투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A 투자안을 선호한다는 의미다.
2) 평균 - 분산법의 한계
수익률과 위험이 각각 다른 투자대안에 대하여는 평균 - 분산의 지배원리를 적용할 수 없는 경우도 있다. 이럴 땐 변이계수법(수익률 1단위당 위험도)으로 결정하는 방법이 있는데, 작을수록 유리하다.
(2) 포트폴리오이론
1) 의의
① 포트폴리오 이론이란 자산이 하나에 집중되어 있는 경우 발생할 수 있는 불확실성을 제거하기 위해 여려 개의 자산을 소유함으로써 분산된 자산으로부터 안정된 결합 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법을 말한다.
② 포트폴리오는 단순히 분산투자하는 것이 아니라 투자대안이 갖고 있는 위험과 수익을 분석하여 불필요한 비체계적 위험을 줄이고 최선의 결과를 얻을 수 있는 방법을 구성해야 한다.
③ 일반적으로 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 통계학적으로 비체계적 위험은 감소된다.
2) 포트폴리오 기대수익률
① 포트폴리오 기대수익률은 포트폴리오를 구성한 개별자산의 기대수익률을 그 구성비율에 따라 가중평균하여 구한다.
3) 체계적 위험과 비체계적 위험
ㄱ. 체계적 위험
경기변동(경기침체), 인플레심화, 이자율변동(이자율상승) 등 시장의 전반적인 힘에 의해 야기되는 위험으로 피할 수 없는 위험이다.
ㄴ. 비체계적 위험
① 개별 투자안의 특성으로부터 야기되는 위험이다.
② 투자대상을 다양하게 구성한다면 개별부동산의 개별성에서 야기되는 위험을 제거할 수 있다.
③ 포트폴리오 구성을 다양화하면 피할 수 있는 불필요한 위험이다.
4) 상관계수와 포트폴리오 효과
① 포트폴리오 효과란 투자대상을 다양화하여 기대수익률 감소없이 위험을 감소시키는 효과를 말한다.
② 위험감소효과는 개별자산의 수익률의 상관계수로서 분석할 수 있다.
③ 상관계수는 한 자산의 수익률의 변동에 따른 다른 자산의 수익률의 변동정도를 의미한다. 즉, 상관계수는 자산간의 수익률 변동의 유사성 정도를 의미한다.
④ 상관계수는 -1과 +1 사이의 값을 갖는다.
㉠ 상관계수가 양(+)인 경우는 자산간의 수익률 변동방향이 유사하므로 위험분산효과가 적다.
㉡ 만일상관계수가 +1이면 수익률 변동방향이 완전 동일하므로 위험분산효과가 없어서 비체계적 위험은 전혀 감소되지 않는다.
㉢ 상관계수가 음(-)인 경우에는 자산간의 수익률의 변동방향이 서로 반대방향이므로 위험분산효과가 커진다.
㉣ 만일 상관계수가 -1이면 수익률의 변동방향이 완전 반대이므로 위험분산효과가 가장 커서 비체계적 위험을 완전히 제거할 수 있다. 이때도 체계적 위험까지 줄일 수 있는 것은 아니다.
㉤ 즉, 분산투자로 인한 포트폴리오의 위험분산효과는 상관계수가 작을수록 크게 나타난다.
㉥ 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험이 감소한다. 그 이유는 각 자산의 예상수익률의 분포 양상이 서로 다르기 때문이다.
3. 효율적 프론티어와 지배원리
동일한 위험에서 최고의 수익률을 타나내는 투자대안을 연결한 선
주어진 위험이나 기대수익률하에서 지배원리를 만족하는 점의 연결선을 효율적 프론티어라고 한다. 그리고 효율적 프론티어상의 포트폴리오를 효율적 포트폴리오라 한다.
효율적 전선은 위로 볼록하며 우상향한다. 즉, 동일한 위험에서 투자자는 이보다 더 높은 수익을 얻기 위해서는 더 큰 위험을 감수해야 한다는 것을 의미한다.
4. 무차별곡선과 최적포트폴리오 - 최적의 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라진다.
① 무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다. 위험혐오형의 무차별곡선은 아래로 불록한 우상향 곡선이다(일반적).
② 위험혐오도가 더 큰 투자자(보수적 투자자)의 무차별곡선은 더 급경사이고, 위험혐오도가 작은 투자자(공격적 투자자)의 무차별곡선은 완경사이다.
③ 효율적 투자선(프론티어) 상에서 투자자의 효용을 국대화시켜주는 최적점은 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점(not 교차)에서 선택된다. 그리고 최적점은 투자자마다 다르다.
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