09. 부동산개발/관리

[부동산공인중개사 기출분석]부동산학개론

by 리치보이 richboy

Dec 13. 2024

제 6 장 부동산 개발 및 관리

<<일타강사의 쪽집게>>

부동산 개발 및 관리론에서는 출제문항수는 3~6개 정도이다.

부동산 이용활동은 출제빈도가 낮고, 부동산 개발분야는 2문제 정도 출제되고, 관리 1문제, 마케팅 1문제 정도 씩 출제되는 경향이다.

개발에서는 특히 개발과정, 개발위험, 부동산분석의 체계, 민간개발방식, 민자유치사업방식을 중점적으로 정리하자.

관리에서는 관리방식과 관리내용을 중심으로 정리하고, 마케팅은 STP 전략과 4P Mix 중심으로 철저히 정리하자.

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제 1 절 부동산이용

부동산 이용활동

부동산 이용현상

(1) 도시스프롤(sprawl) 현상

개념

스프롤현상은 도시가 무질서, 무계획적 불규칙적으로 외곽에서 확산되는 현상이다.

주거지역 뿐만 아니라 상업지역, 공업지역에서도 나타나며 대도시의 중심지보다는 외곽부에서 더욱 기승한다

토지이용이 최유효이용에서 괴리되어 생기는 현상

스프롤지대의 지가수준은 다양하며 일반적으로 표준적 지가수준 이하이다.

스프롤의 유형

저밀도 연쇄현상 - 합리적 밀도수준 이하의 수준을 유지하며 인접지를 잠식해가는 현상

고밀도 연쇄현상 - 합리적 밀도 수준 이상의 수준을 유지하며 인접지를 잠식. 우리나라는 고밀도 스프롤이 통상적이다.

비지적 현상 - 개구리가 뛰는 것처럼 도시에서 중간 중간에 상당한 공지를 남기면서 확산된 현상을 말한다.

간선도로를 따라 스프롤현상이 나타나는 현상.

대책 - 도시스프롤에 대한 대책은 그린벨트 설정 등 체계적 도시 계획이 필요하다.

제 2 절 부동산 개발

(1) 부동산 개발의 의의 및 분류

1) 의의 - 부동산개발이란 인간에게 생활공간 등을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동이다. 부동산수요에 맞는 일종의 공급활동이라 할 수 있다. 부동산 개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.

2) 부동산 개발의 과정

①아이디어 구상 - ②예비적 타당성 분석 - ③ 부지의 모색과 확보 - ④ 타당성 분석 - ⑤ 금융 - ⑥건설 - ⑦마케팅

<공부일기>

기출문제에서 순서를 묻는 문제가 두어 번 출제되었다.

굳이 외울 필요 없이 스토리방식으로 '이해'를 하면서 정리하면 된다. 즉,

맨 먼저 아이디어를 떠올리고,

예타로 가능성을 모색하고,

부지를 찾아 확보하고,

구체적으로 돈이 얼마나 드는지 타당성을 분석한다.

그 다음으로 금융으로 돈을 마련하고

시공사를 찾아 건설을 시키고

분양업체를 시켜 마케팅을 하면 된다.

암기는 스토리 방식 또는 이해방식으로 불가능할 때 마지막 수단으로 두문자 등의 방법으로 암기해야지, 그렇지 않으면 외울 것이 너무 많아져서 헛갈리게 된다. 유의!!!

(2) 부동산개발의 위험 - <암기코드 : 법, 시, 비> - 법률적, 시장, 비용 위험

부동산개발은 부동산개발사업이 내포하고 있는 불확실성 때문에 위험요소가 많다. 워포드(Wofford)는 부동산개발의 위험을 법적위험, 시장위험, 비용위험으로 분류한다.

① 법률적 위험 -

법률적 위험은 지역지구제나 각종 토지이용규제, 인허가 등의 공법적 측면과 소유권 문제나 주민의 민원 등 사법적 측면에서 발생하는 위험을 말한다.

- 개발에 따른 공법, 사법적 위험을 최소화하기 위해서는 개발사업의 법적 타당성을 분석해야 한다. 특히 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 법적 위험을 최소화하는 방법에 해당한다.

② 시장위험 - 부동산 시장은 항상 변화함으로 부동산시장의 불확실성이 개발업자에게 주는 위험을 말한다.

개발된 부동산이 매도나 임대가 되지 않거나 낮은 가격으로 매도, 임대될 수도 있다. 즉, 경기침체로 인한 미분양, 분양가 하락위험, 공실의 장기하 등은 시장위험의 예이다.

③ 비용위험 - 개발사업기간에 추가로 부당해야 할 비용이 발생하 수도 있는 위험을 말한다.

*시행사의 통제가능위험과 통제불가능 위험

1)시행사가 스스로 통제, 관리할 수 없는 위험

㉠ 정부정책, 행정의 변화에 따른 사업인허가 지연위험

㉡ 매장문화재 출토에 따른 사업위험

㉢ 거시적 시장 환경변화 위험

㉣ 사업지 주변 사회간접자본시설확충의 지연 위험 등(외부적 위험)

2) 시행사가 스스로 통제, 관리할 수 있는 위험

㉠ 부실공사 하자에 따른 위험

㉡ 관리의 비효율성에 따른 비용상승 위험 등(내부적 위험)

(3) 부동산개발의 타당성분석

<공부일기>

부동산 분석의 순서는 지역경제분석 - 시장분석 - 시장성분석-타당성분석 - 투자분석 순이고, 지역분석과 시장분석 그리고 시장성분석을 합해 시장분석이라 하고, 타당성분석과 투자분석을 합해 경제성분석임을 이해하고 있어야 한다. 특히 시장분석과 시장성분석의 용어차이를 이해하고 있어야 한다.

* 시장분석과 시장성분석

- 시장분석 - 특정부동산에 대한 시장지역의 수요와 공급상황을 분석하는 것

- 시장성분석 - 특정부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것. 즉, 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 분석하는 것. 시장성분석의 유형으로 흡수율분석이 있다.

- 흡수율분석 - 일정기간에 특정한 지역에 공급된 부동산이 얼마나 팔렸는지 또는 임대되었는지를 분석하는 것이다. 이를 기초로 미래의 흡수율을 파악해서 얼마의 비율로 흡수되었는가를 분석하는 것으로 시장위험을 줄이기 위한 분석이다. 흡수율이 높을수록 시장위험은 작아진다. 또한 흡수시간은 짧을수록 시장위험은 감소한다.

- 타당성분석 - 대상개발사업이 충분한 수익성이 있는지를 분석하는 것.

- 민감도분석 - 타당성분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떤 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.

-경제성분석 - 시장분석에서 수집된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익성을 평가하는 것을 말한다.

-SWOT 분석 - 기업의 내부환경과 외부환경을 분석하여 강점S, 약점W, 기회O, 위협T 요인을 규정하고 이를 토대로 마케팅 전략, 경영전략을 수립하는 기법을 말한다.

- 투자분석 - 대상개발사업을 위험과 수익관계에서 다른 투자대안과 비교, 분석하고 최종적으로 투자여부를 결정한다.

<부동산 개발사업의 사업성 판단>

<공부일기>

부동산개발의 사업성 판단에 있어서 판단근거를 묻는 질문이 기출문제에 많이 포함되었다. 주로 '부정적 요인'을 찾는다. 그도 그럴 것이 사업성 판단에 이르기까지 많이 진척된 상황에서 최종적으로 '할까, 말까?'를 판단하는 것인데 주로 '부정적 요인'에 주목할 것이기 때문이라고 이해하면 된다. 게다가 부정적 요인을 이해하고 나면, 나머지는 긍정적 요인이므로 한쪽만 기억하면 된다. 사업은 시행사와 재건축 사업이 고루 나오기 때문에 둘 모두를 기억해야 한다는 점에 유의한다.

(5) 부동산 개발의 유형

1 신개발과 재개발

도시 및 주거환경정비법상 "정비사업"분류

① 주거환경개선사업

도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과다하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀접한 지역에서 정비기반시설과 공공이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전, 정비, 개량하기 위한 사업

② 재개발사업

정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

* 환지방식

① 토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지, 공공시설용지)를 제외한 개발토지를 토지소유자에게 배분하는 방식

② 이 방식은 택지화되기 전의 토지의 위치, 지목, 면적, 등급, 이용도 등 기타 필요한 사항을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배한다.

(6) 민간에 의한 부동산개발방식(비공영개발)

1) 자체개발사업

자체개발사업의 사업방식은 토지소유자가 사업기획을 하고 직접 자금조달을 하여 건설을 시행하는 방식, 통상적으로 가장 많은 형태.

사업시행, 자금조달, 이익의 귀속 주체가 모두 토지 소유자가 된다.

자금조달은 다른 토지소유자의 보유자금 혹은 토지송자가 차입하여 활용하고, 건설은 토지 소유자가 직접 건축 또는 도급 발주하여 공사의 진척에 따라 대금을 지급하며, 마케팅은 상권이 양호하고 경험이 많을 경우 토지소유자가 직접 하거나 분양대항을 시킬 수 있다.

장점 - 개발사업의 이익이 모두 토지소유자에게 귀속되고, 사업시행자의 의도대로 사업추진이 가능하며, 사업수행의 속도가 빠르다.

단점 - 사업의 위험성이 매우 높고, 자금조달의 부담이 크며, 위기관리능력이 요구된다.

2) 지주공동사업

토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 자금과 시공을 담당하는 공동사업방식.

일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.

사업 후의 이익은 현금으로 공동분배하거나 건물의 일부로 대물변제한다.

이 사업의 가장 큰 장점은 불확실하고 위험도가 큰 부동산개발사업에 대한 위험을 지주와 개발업자간에 분산하는데 있다.

이 사업은 공사비 대물변제형, 분양금 공사비지급형, 투자자 모집형, 사업위탁형으로 나누어진다.

분양금 공사비 지급형 - 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 일정비율 지급하는 방식. 지분이 생기므로 수수료문제는 생기지 않는다.

3) 토지신탁개발

사업위탁형(사업수탁형, 사업제안형) - 토지소유자(위탁자)가 토지소유권은 그대로 유지한 채 개발업자(수탁자)에게 사업시행을 의뢰하는 형태. 개발업자는 시행을 대행하는 것에 대한 수수료를 취하는 형태.

토지신탁개발 - 자신의 토지를 신탁회사에 위탁하여 개발, 관리, 처분하는 방식. 사업위탁 방식과 유사하나 신탁회사에 형식상의 소유권이 이전된다는 점에서 가장 큰 차이점이 있다.

4) 컨소시엄방식

대규모개발사업에 있어서 사업자금의 조달 혹은 기술보완 등의 필요에 의해 법인간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 방식

이 방식은 사업의 안정성 확보라는 장점이 있지만, 사입시행에 시간이 오래 걸리고 출자회사간 상호 이해조정이 필요하며, 책임의 회피 현상이 있을 수 있다는 단점이 있다.

컨소시엄구성방식은 출자회사간 이해조정이 필요하다.

* 등가교환방식과 신차지방식

등가교환방식

토지소유자의 토지 위에 개발업자가 건축비를 부담 후 건물의 건축면적 등을 토지소유자와 개발업자가 토지가격과 건축비의 비율(기여도)에 따라 지분을 나누는 신탁방식.

수수료 문제가 생가기 않는다. 이는 공사비대물변제형의 일종이다.

신차지방식

개발업자가 법적으로는 토지를 임차하여 개발하고, 경제적으로는 개발된 부동산을 공동으로 임대차하는 방식. 그 특징은 다음과 같다.

㉠ 차지계약 체결시 - 권리금을 주고받지 않는다(공동방식)

㉡차지계약 중 - 토지소유자에게 고액의 지대를 지불한다(실질적으로는 이익배당)

㉢차지계약 종료 시 - 토지는 무상으로, 건물은 시가(not 무상으로)로 양도한다.

*부동산 신탁의 종류

신탁이란 위탁자와 수탁자의 신탁계약 등에 의해 위탁자가 수탁자에게 신탁재산을 이전하여 신탁목적에 맞게 그 재산을 개발, 관리, 처분, 운동 등을 하는 법률관계를 말한다(소유권이전형식)

㉠ 토지신탁(개발신탁) - 토지소유자는 신탁회사(수탁자)에 부동산신탁의 형태로 토지를 양도하고(형식상 소유권 이전) 신탁회사가 자금을 조달하여 토지를 개발(분양, 임대)하여 발생하는 수익을 수익증권 소유자(토지소유자, 수익자)에게 배당하는 형태

* 사업수탁방식 - 소유권은 이전되지 않고 토지소유자 명의로 개발이 이루어지므로 사업주체가 토지소유자가 된다.(토지신탁 방식과의 차이점이 기출되었음)

㉡ 부동산관리신탁 - 부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것. 관리신탁에 의하는 경우에도 법률상 부동산 소유권이 신탁회사에게 이전되며 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.

㉢ 부동산처분신탁 - 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것.

㉣ 담보신탁 (신탁증서금융)- 부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품

※ 분양신탁관리 - 상가등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것

5. 민간자본유치 사업방식

1) BTO 방식

사회기반시설의 준공(B)과 동시에 당해 시설의 소유권이 정부 또는 지방자치단체에 귀속(T)되며, 사업시행자가 일정기간의 시설 관리 운영권(O)을 부여하는 방식이다.

2) BTL 방식

민간사업자는 준공(B)과 동시에 시설의 소유권을 정부 등에 이전(T)하는 대신 일정기간 동안 시설의 관리, 운영권을 인정하되 민간은 그 시설을 정부에 임대(L)하고 그 임대료를 받아 시설투자비를 회수하는 방식이다. 주로 기숙사 공공도서관, 군인아파트, 초등학교, 학교 건물 등 시설이용자에게 이용료를 직접 부과하기 어려운 신축사업에 적용한다(임대형)

<기출지문에서의 BTL>

- 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설의 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용, 수익하는 방식

3) BOT 방식

사회기반시설의 준공(B)후 일정기간 동안 사업시행자에게 시설의 소유권, 운영권(O)이 인정되며, 기간의 만료시 시설의 소유권, 운영권이 정부 또는 지방자치단체에 귀속(T)하는 방식이다.

4) BLT 방식

사업시행자가 사회기반시설을 준공(B)한 후 일정기간 동안 운영권을 정부에 임대(L)하여 투자비를 회수하며, 약정 임대기간 종료 후 시설물을 정부 또는 지방자치단체에 이전(T)하는 방식.

5) BOO 방식

사회기반시설의 준공(B)과 동시에 사업시행자에게 당해 시설의 소유권(O) 및 운영권(O)을 인정하는 방식.

<공부일기>

민간자본유치 방식에 대한 문제는 다섯 가지 모두 고루 출제가 되고 매년 꼭 한 문제씩은 출제가 된다. 해설을 자주 읽어 그 차이점을 명확히 해야 할 필요가 있다. 특히 BTL과 BLT를 잘 구분할 줄 알아야 한다.

제 3 절 부동산 관리

(1) 부동산관리의 개념

부동산 관리란 부동산을 보존하고 그 성질을 변경시키지 않는 범위내에서 경제상의 효용을 얻을 수 있도록 이것을 이용하거나 개량하는 것이다.

부동산자산의 포트폴리오 관점에서 자산 - 부채의 재무적 효율성을 최적화하는 것은 자산관리의 목표에 해당한다.

부동산관리에서 '유지'란 외부적인 관리행우로 부동산의 외형/형태를 변화시키지 않고 양호한 상태를 지속시키는 행위를 말한다.

건물관리의 경우 생애주기비용 분석을 통해 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.

(2)부동산 관리의 유형

1)자산관리 (AM, 투자관리)

① 소유주나 기업의 부를 극대화시키기 위해 부동산 가치를 증가시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하려는 것. 가장 적극적이고 가장 중요한 관리.

② 부동산의 매입과 매각관리, 포트폴리오 관리, 투자리스크 관리, 재투자(재개발) 결정, 리모델링 결정, 프로젝트 파이낸싱, 개발부지 선정 및 금융 대안모색, 보유부동산의 재활용방안, 부동산투자의 위험관리, 재건축 재개발 과정분석, 임대마케팅 시장분석 등이 이에 해당한다.

2)재산관리(PM, 재산관리, 건물 및 임대차관리)

① 부동산의 임대 및 수지관리를 의미

② 임대건물의 임대료 수입목표를 수립, 연간 예산수립, 지출계획 수립, 임대차 유치 및 유지, 비용통제 등이 해당

3) 시설관리(FM)

① 단순히 시설 사용자나 기업의 요구에 따라 각종 부동산 시설을 운영하고 유지하는 소극적인 관리

② 설비의 운전, 보수, 외주관리, 에너지관리, 청소관리, 방범, 방재 등이 이에 해당

2. 부동산관리의 주체에 따른 분류(관리 3방식)

1) 자기관리(자치관리, 직접관리)

부동산 소유자가 자기 부동산을 직접 관리하는 방식.

관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고, 관리의 전문성이 결여될 수 있는 단점이 있다.

2) 위탁관리(외주관리, 간접관리)

부동산의 관리를 관리전문가에게 위탁하여 관리하는 방식.

건물의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적관리가 가능하여 대형건물 관리에 유용하다.

3)혼합방식

일부는 소유자가 직접 관리하고 재무회계관리, 시설이용, 임대차계약, 인력관리 등 필요부분만 전문가에게 위탁하는 방식. 관리의 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.

<공부일기>

부동산 관리 주체에 따른 분류를 묻는 문제 역시 매년 한 문제씩 출제된다. 많은 듯 하지만 성격별로 차이가 있어서 잘 이해하면서 읽으면 충분히 구분할 수 있다. 많이 읽어서 눈에 익히도록 하자(굳이 외울 것까지는 없다)

* 임대차 활동 중 임차인의 선정(기준)

주거용 - 유대성

상업용(매장용) - 가능매상고(수익성) : 수입을 얼마나 올릴 수 있는가?

사우실용, 공업용 - 적합성 : 해당 시설이 임대목적에 맞는가?

* 임대차의 유형 중 비율임대차

비율임대차는 총수입(조소득, 매출액)의 일정비율을 임대료로 지불하는 것을 의미로 주로 매장용(상업용) 부동산에서 적용.

임대료 = 기본임대료 + 추가임대료

※ 부동산관리자는 계약시에 임차인에게 언제 얼마의 임대료를 납입해야 되는지를 계약서에 명시하고 이를 주지시켜야 한다. 이 밖의 업무는 임대차계약의 체결/갱신, 임차인의 입주/명도, 임대료의 부과/징수, 시설물 유지/개량 등이 있다.

※ 부동산의 유지활동(민간임대주택 에서의 관리업자의 임무)

① 일상적 유지활동 - 청소, 소독 등 통상적 유지활동

② 예방적 유지활동 - 시설 장비 등이 제기능을 효율적으로 발휘하기 위해 수리, 교환하는 사전적 유지활동

③ 대응적 유지활동 - 어떤 문제가 생긴 후에 이를 수정하기 위한 사후적 유지활동

4. 건물의 내용연수와 생애주기

(1) 건물의 내용연수

물리적 내용연수 - 건물의 이용에 의한 마멸, 파손, 노후화, 우발적 사고 등으로 사용이 불가능할 때까지의 버팀시간

기능적 내용연수 - 건물이 기능적으로 유효한 기간으로 건물과 부지의 부적응, 형식의 구식화, 설비의 부족, 불량, 외관의 낙후 등과 관계가 있다.

경제적 내용연수 - 경제수명이 다하기까지의 버팀시간이다. 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 인근 다른 건물과 비교해 시장서이 감퇴되는 것과 관계가 있다.

(2) 건물의 생애주기 <<암기코드 - 전, 신, 안, 노, 완>>

1)전개발단계(건축 전단계)

2)신축단계

건물이 새롭게 완성되는 단계. 물리적 유동성은 신축단계에서 가장 높게 나타난다.

3)안정단계(중년단계)

건물이 제 기능을 발휘하면서 경제적 유용성이 최고인 단계.

건물의 존속기간 중 가장 장기간을 차지

건물을 일부 개량, 수선하는 경우 이 단계에서 하는 것이 효과적이다.

4)노후단계

건물의 물리적상태가 급격히 악화되기 시작하는 단계

설비의 낙후, 외관의 악화로 보다 낮은 수준의 임차인이 들어오는 단계

새로운 개량비의 지출을 억제하는 대신 건물 자체의 교체계획을 세우는 것이 통상적.

만일 노후단계에서 재건축을 결정했다면 완전폐물단계는 오지 않는다.

5)완전폐물단계

제 4 절 부동산 마케팅

2. 부동산 마케팅 전략

(1) 시장점유마케팅전략: 공급자 전략 차원

공급자 측면(not 수요자 측면)의 전통적인 전략으로서 표적시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 마케팅전략. STP 전략과 4P Mix 전략이 있다.

1) STP 전략 - 고객집단을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선정(Targeting)하여 효과적으로 차별화(Positioning)하는 전략이다.

* 시장세분화 (Segmentation) - 수요자 집단을 인구, 경제학적 특성에 따라 세분하고 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략 또는 구매자집단을 동질적인 몇 개의 세분된 시장으로 나누는 것. 즉, 수요자 측면의 접근으로 목표시장을 선점하거나 점유율을 높이는 것.

* 표적시장(Targeting) - 세분화된 수요자 집단 중에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자신 있는 수요자집단을 찾아내는 것

* 차별화 (Positioning) - 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는 전략. 예를 들어 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 자사 제품의 특징이나 우월성을 소비자의 마음속에 자리잡게 하는 것(각인시키는 것)이라 할 수 있다.

2) 4P Mix 전략(마케팅믹스 전략) - 마케팅 효과를 극대화시키기 위해 제품(product), 가격(price), 유통경로(place), 판매촉진(promotion)을 적절히 결합하여 차별화를 도모하고자 하는 전략. 주로 상업용 부동산에서 사용되고 있다.