08.부동산 금융론

[공인중개사 기출분석]부동산학개론

by 리치보이 richboy

Dec 11. 2024

<<공부일기>>

하루가 열흘처럼 더디 흐르는 시간 속을 사는 요즘이다.

쏟아지는 뉴스를 보고 있자면 분노와 슬픔에 화병이 날 것 같고

천진난만한 열한 살 아이를 보고 있자면 미안함과 불안감에 결국 잠을 새하얗게 새운다.

그렇게 사나흘을 보내다 어제 끝내 기절하듯 잠이 들었다.

오늘 새벽, '이래서는 죽도 밥도 되지 않겠다'는 생각에 다시 책을 잡았다.

평일에 열심히 진도를 빼야 주말에 응원봉을 들 것 아닌가.

현재, 부동산학 개론의 진도를 빼고 있다.

보름에 한 권씩 기출문제를 분석하며 놓치면 안될 지문들과 핵심 내용들을 '공부노트'에 적어두고 있다.

막연히 개론서를 들여다 보거나, 인강을 들었다면 이정도로 진도를 빼지 못했을 것 같다.

공부할 단원을 제목을 중심으로, 일타강사 이영철 교수의 쪽집게를 바탕으로 대충 한 두 번 읽는데 30분 정도, 바로 기출문제에 뛰어들어 맞고 틀리는데 상관없이 문제를 살피며 해당 부분을 개론서에 체크하고 있다.

멍~ 하니 인강을 들을 때나 개론서를 읽을 때 와는 전혀 다르게, 찾아 읽는 듯한 공부를 하다 보니 집중력은 배가가 되고 정리를 마치면 어렴풋 하게나마 '한 단원이 머릿속에 담긴 기분을 느낀다.

이것이 끝이 아니다. 이렇게 과목별로 독파하고 나면 3월이 되는데, 이 때부터 다시 정리한 것들을 집중적으로 공부하면서 부족한 부분을 인강으로 채우려고 한다(인강은 통으로 보지 않고, 검색용으로 참고할 예정). 그러면 2회독은 1달이면 마칠 것 같다.

5월부터는 각 출판사나 카페에서 출제되는 모의고사를 보면서 부족한 부분을 더 공략하고, 다시 읽으면서 최종 4~5회독을 하려고 한다( 내가 이렇게 하는 데에는 지난 해 나이브하게 인강만 듣고 시험을 치렀다가 낙방했기 때문에 각 과목마다 공부한 흔적이 있기 때문이다. 그래서 만약 이 글을 읽는 '친구'들이 '초보'라면 나같은 방법으로 한 번 정리하고, 인강을 듣기를 바란다).

현재 <부동산 투자론>을 뛰어넘어 금융론을 정리했다. 계산문제가 많아서 시간이 많이 걸릴 뿐더러 심란한 현재의 마음상태로 계산까지 하려니 미쳐버릴 것 같아서 굳이 다음으로 미뤘다. <부동산 관리론>을 정리한 후, <부동산 감정평가> 세 단원이 들어가기 전에 <부동산 투자론>을 마치려고 한다. 다음 주 초에 마무리 하면 바로 민법으로 들어갈 예정. 주말에 탄핵의 현장에 있으려면 평일을 잘 보내야 한다. 나와의 약속인 만큼, 지켜내려 한다. 그러길 믿으며... 이상! -richboy

제 5 장 부동산 금융론

<<일타강사의 쪽집게>>

부동산 금융에서 출제문항 수는 5문제 정도이다.

이 단원에서는 지분금융과 부채금융, 매자닌 금융의 비교, 고정금리대출과 변동금리대출의 비교, 저당상환방법 중 원리금균등, 원금균등, 체증식 상환방법의 비교가 필요하다.

최대 대출가능액과 원리금균등이나 원금균등상환방식에 의한 계산문제도 필히 연습해 둬야 한다.

저당의 유동화와 주책저당증권의 종류, 주택금융공사의 업무와 주택연금제도, 공급자금융 중 부동산투자 회사와 프로젝트 파이낸싱에 대해 잘 알아두어야 한다.

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제 1 절 부동산 금융

1. 부동산 금융의 개념 - 부동산의 고가성 때문에 부동산 구입에 많은 자금이 필요한 소비자에게 일정한 자금을 대출해주거나 부동산 개발시에 많은 자금이 필요한 개발업자에게 일정한 자금을 대출하는 것을 말한다.

2. 부동산 금융의 기능(주택금융의 기능)

자가주택의 공급확대 - 주택금융은 임차가구가 자가주택소유를 확대하는데 기여한다.

주택거리의 활성화 기능 - 주택구입자에게 주택자금을 융자하여 구매력을 높이므로 주태걱래의 활성화에 기여한다.

경기조절기능 - 주택시장이 침체일 때 수요자 금융을 확대하여 주택수요를 증가시켜 주택 경기를 부양시키며 주택시장이 너무 과열되어 주태가격이 급등할 때는 수요자금융을 축소하여 주택수요를 억제시키거나 공급자 금융을 확대하여 주택경기를 조절할 수 있다.

부동산시장은 부동산 권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.

다른 대출조건이 동일한 경우, 통상적으로 고정금리 주택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.

한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다.

*부동산 금융 및 투자에 관한 설명

프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

부동산개발사업은 상품의 공급방식 또는 자금회수방식에 따라 분양형과 임대형으로 구분된다.

핵심 상환재원을 준공 이후 발생하는 임대료, 관리비 등의 영업현금흐름으로 하는 것은 임대형 개발사업에 해당한다. 분양형 개발사업은 분양 수입금을 핵심 상환재원으로 한다.

프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.

3. 부동산 금융의 종류

(1)지분금융과 부채금융 및 매자닌 금융

1)지분 금융(투자자 측면에서 배당을 받는 금융)

부동사투자회사나 개발회사가 주식을 발행하거나 보유한 지분을 매각하여 자기자본을 조달하는 방식

① 부동산 투자회사(리츠)의 주식발행

② 부동산 신디케이트(조합처럼 다수의 소액투자자가 지분으로 참여)

③ 조인트벤처

④ 공모에 의한 증자, 보통주

⑤ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산 간접투자펀드

2)부채 금융(투자자 측면에서 이자를 받는 금융)

① 저당금융(저당권, 저당대출)

② 신탁증서금융(담보신탁)

③ 회사채발행, 주택상환사채, 프로젝트금융(PF)

④ 주택저당채권담보부채권(MBB), 주택저당증권(MBS)

⑤ 자산유동화증권(ABS), 자산유동화기업어음(ABCP)

3) 메자닌 금융(투자자 측면에서 배당 + 이자)

① 전환사채

② 신주인수권부사채

③ 배당우선주

④ 후순위채(후순위 대출)

⑤ 자산매입 조건부 대출

<공부일기>

부동산 금융의 종류에 대한 문제는 보통 모두 섞여 있는 가운데 "지분금융이 아닌 것은?", "부채금융인 것은?", "여러 개 속에 지분금융은 모두 몇 개인가?" 등의 문제가 나온다. 그러므로 모두 외울 것이 아니라, 먼저 지분금융은 '배당'을 받는다는 점을 '이해'하고 종류를 외우고, 특히 많이 출제되는 메자닌 금융의 종류를 외우고 나면 나머지는 '부채금융'이 된다는 점을 기억하면 된다. 의외로 많이 출제되는 부분인 만큼 대충 외우지 말고 정확하게 외우자!

4) 금융 관련 용어

융자비율(대부비율, 저당비율, 담보인정비율, LTV) - 담보부동산의 가치에 대한 대출금의 비율

총부채상환비율(소득대비 원리금상환비율, DTI) - 차입자의 연소득에 대한 연원리금상환액의 비율

총부채원리금상환비율(DSR) - 차주의 충금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간소득대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율

LTV, DTI, DSR의 구체적인 기준은 "금융위원회"가 정하는 기준에 의한다.

잔금비율 - 대출원금 중 상환되지 않은(잔금)의 비율 잔금비율 = 잔금액 = 연금의 현가계수(잔존기간)

대출원금 연금의 현가계수(저당기간)

상환비율 - 대출원금 중 상환된 원금의 비율(상환비율 = 1 - 잔금비율)

<공부일기>

잔금비율과 상환비율은 '부동산금융론'에서 문제로 출제되기 보다는 '부동산 감정평가론'에서 계산 문제를 풀 때 많이 등장하는 용어이니 만큼 해석하는데 어려움이 없을 정도로 기억하고 있으면 된다.

5) 저당대출관련 위험

* 조기상환위험(만기전 변제위험) - 특히 고정금리제도에서 "저당이자율(계약이자율) > 시장이자율" 일 때 주로 발생한다. 즉 고정금리 상태에서 시장이자율이 저당이자율보다 낮아지면 채무자가 '조기상환'을 하므로 채권자가 불리해진다는 것이다.

한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택 저당증권을 발행하고 있다.

시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아지면(not 높아지면) 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.

자금조달방법 중 부동산신디케이트는 지분금융에 해당한다.

부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.

프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.

2. 우리나라의 주택금융제도

정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 하락(not 상승)에 대처한다.

주택소비금융은 주택구입능력을 제고시켜 자가주택 소유로 촉진시킬 수 있다.

주택자금대출의 확대는 주택거래를 활성화 시킬 수 있다.

주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는 데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다.

주택도시기금은 국민주택의 건설이나 국민주택규모 이하의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다.

주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다.

(1) 주택도시기금법

주택도시기금의 주택게정은 다음의 용도에 사용한다.

국민주택의 건설에 대한 융자

국민주택규모 이하의 주택의 구입, 임차 또는 개량에 대한 융자

준주택의 건설에 대한 융자

준주택의 구입, 임차 또는 개량에 대한 융자

국민주택규모 이하인 주택의 리모델링에 대한 융자

국민주택에 건설하기 위한 대지조성사업에 대한 융자 등에 사용된다.

* 고정이자율제도의 이자율

명목금리이다. 즉, 설정되는 금리(명목금리) = 실질금리 + 기대인플레 + 대출위험요서(위험할증률)

* 변동이자율 제도의 이자율

이자율은 기준금리(지표금리) + 가산금리(위험, 마진)으로 구성된다.

기준금리(변동) - 시장이자율을 대표하는 수익률로서 CD금리와 코픽스(COFIX)금리를 사용한다.

코픽스(COFIX) - 예금은행의 자금조달비용을 가중평균해서 반영하는 주택담보대출의 기준금리(not 대출금리)를 말한다.

(2) 원리금 상환방식

1) 원리금균등분할상환방식

원리금상환액 = 대출원금 X 저당상수 => 균등(일정)

이자상환액 => 점차 감소

원금상환액 => 점차 증가

매 기간 일정액을 상환할 때 상환조견표를 분석해 보면 이자액은 초기에 많고 후반기에 감소하나, 원금액은 초기에 작고 후반기에 많다. 즉, 이자상환곡선은 우하향하고 원금상환곡선은 우상향 한다. 대출원금의 50%를 상환하기 위해서는 대출기간의 2/3 정도 지나야 가능하다.

원리금균등상환방식은 초기 상환액이 원금균등상환방식보다는 작으나 체증식상환방식보다는 크다.

2) 원금균등분할상환방식(체감식)

원리금상환액 => 점차 감소(체감)

이자상환액 => 점차 감소

원금상환액 = 대출원금 / 기간 =>균등(일정)

원금균등분할상환방식은 원금을 매기간 동일하게 갚고 이자는 남은 원금에 따라 달라지는 방식이다.

원리금상환액은 원금상환액 + 이자상환액이므로 초기에 많고 후기에 작아진다. 즉 초기의 원리금상환액이 가장 많고 후반기의 상환액은 가장 적은 방식이다.

원금을 빨리 회수하므로 가중평균상환기간(duration) 이 가장 짧다.

원리금균등상환방식은 원금듄등상환방식에 비해 대출 직후에는 원리금의 상환액이 적다.

3) 체증식(점증식) 상환방식

나중에 소득이 높아질 수 있으나 현재 소득이 적은 젊은 부부에 적합하며, 특히 주택보유예정기간이 짧은 사람에 더 유리하다(나중에 너무 부담이 커지므로).

* 저당상환방식의 비교

① 중도상환시 대출비율(잔금비율)이 많은 순서

체증식 > 원리금균등> 원금균등

② 전체대출기간에 총납부액이 많은 순서(이자납부액이 많은 순서) 또는 (대출기관의 총이자수입 크기)

체증식 > 원리금균등 > 원금균등

③ 대출초기 상환액이 많은순서(초기 총부채상환비율)이 많은 순서

원금균등 > 원리금균등 > 체증식

④ 가중평균상환기간(duration)이 짧은 것의 순서(회수기간이 짧은 것의 순서)

원금균등 > 원리금균등 > 체증식 or 만기일시상환

기타 저당상환방법

* 만기일시상환 방법(이자매월상환방법) - 주로 상업용부동산에 적용

대출기간 중 이자만 지금(이자액 동일), 융자원금은 만기시에 일시불로 지급하는 방법

전체기간 중 이자수입이 가장 많다. 중도상환시의 부채잔금이 가장 많다.

대출기간은 단기(보통 5년 이내)

제 2 절. 부동산 증권

(1) 저당의 유동화

1) 1차 저당시장(주택자금대출시장)

1차 저당시장은 저당대부를 원하는 수요자인 차입자와 저당대부를 제공하는 금융기관(1차 대출기관)으로 구성되는 시장을 말한다. 이는 주택담보대출시장 또는 주택자금대출시장을 말한다.

CD(양도성예금증서) 금리가 상승하면 CD금리를 기준으로 하는 변동금리 주택담보대출의 금리도 높아진다(not 낮아진다).

대출시점에 고정금리 주택담보대출의 금리가 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다.

주택담보 대출금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 늘어난다(not 줄어든다).

대출금리가 고정금리일 때, 대출 시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 차입자에게 이익이고 금융기관은 손해다.

대출비율이 높아질수록 주택담보 대출 금리는 높아진다(not 낮아진다).

변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차주에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위험을 줄일 수 있다.

2) 2차 저당시장(주택자금공급시장)

2차 저당시장은 저당대출기관과 다른 기관투자자 사이에서 저당(채권)을 사고 파는 시장을 말한다. 즉, 저당채권이 유통되는 시장이다.

2차 저당시장은 2차 대출기관 등이 증권을 발행하여 투자자로부터 자금을 조달하여 1차 조달시장에 자금을 공급해주는 시장이다. 즉 주택자금공급시장이다.

2차 저당시장은 저당대부를 받은 원래의 저당차이바와 직접 관계가 없다.

(2) 주택저당증권(MBS) 등 유동화증권

*저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과

주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수 있다.

주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.

주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있ㄷ.

주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 증가한다.

대출기관이 유동성이 중대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.

고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.

투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상(채권가격 상승예상)한다면, 채권가격은 상승한다. 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그가격이 더 크게 상승한다.

채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격도 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받는다.

자본시장 내 다른 투자수단들가 경쟁하므로 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 하락한다.

채권시장 수익률이 상승할 때 채권가격은 하락한다. 그런데 가중평균기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 크며, 가중평균상환기간이 짧은 저당담보부증권일수록 그 가격의 변도 정도는 작다.

1) 주택저당증권(MBS)의 종류

ㄱ. MPTS (이채증권) - 지분형 MBS

저당권과 원리금 수취권 모두가 투자자에게 이전된다.

=> 채무불이행 위험과 만기전 변제 위험(조기상환위험, 콜위험)을 모두 투자자에게 돌아가야 하지만, 이에 대해 투자자는 발행기간에 대해 원리금납입연체 위험의 방지를 요구하게 된다.

ㄴ. MBB(주택저당체권담보부채권) - 채권형 MBS

MBB 발행기관이 주택저당권과 원리금수취권을 모두 보유하므로 그에 따른 이자율위험, 조기상환위험, 채무불이행 위험을 발행기관이 부담한다.

=> 주택저당대출 원차입자가 만기이전에 조기상환할지라도 MBB 발행기관은 투자자에 정해진 기간까지 원리금 지급을 보장해주어야 하며, 차입자가 채무불이행할지라도 MBB발행기관은 투자자에게 원리금을 지급하여야 한다.

MBB 발행기관이 발행기관의 신용으로 MBB채권을 발행하기 때문에 발행기관은 투자의 안전성을 높이기 위해 초과담보를 확보해야 한다.

ㄷ. MPTB(저당대출자동이체 채권) - 혼합형 MBS

저당권은 발행기관이 보유하므로 채무불이행위험은 발행기관이 부담하고, 원리금 수취권은 투자자에게 있으므로 조기상환위험은 투자자가 부담한다. (투자자의 콜위험 - 장기투자자 보호망이 없다)

ㄹ. CMO(다계층 저당채권) - 혼합형 MBS

주택저당체권담보부채권(MBB)의 총발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 분류된 그룹별 상환기간 순서에 의해서 연속적으로 이자와 원금상환이 이루어지는 혀태의 저당채권으로 세분된 각개의 그룹을 트랜치라 한다.

각 트랜치의 이자율이 다르다. -> 선순위트랜치(단기트랜치)의 이자율보다 후순위트랜치(장기트랜치)의 이자율이 높다.

다층저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

주택저당증권의 특성 비교

<공부일기>

주택저당증권의 구분 즉, 저당권자, 원리금수취자, 조기상환 에 대하여 투투투, 발발발, 발투투, 발투투 라 기억하고, 콜방어는 MBB와 CMO, 초과담보는 MPTS 만 불필요로 기억하면 된다.

(3) 한국주택금융공사의 MBS 발행구조(우리나라)

한국주택금융공사는 민간금융회사로부터 공사의 모기지상품(보금자리론)을 양도받아 신탁하고 수익증권인 주택저당증권을 발행하는 형태이다.

특수목적회사(SPC - Special Porpose Company) - 유동화중개기관이라 부르며 자산담보부증권(자산유동화증권:ABS)의 발행을 목적으로 특별히 설립된 특수목적회사를 말한다.

PF ABS(PF 자산유동화증권 또는 PF 자산담보부증권) - 자산유동화에 관한 법률에 근거, 기간이 보통 장기, 발행기준이 엄격, PF대출을 시행한 대출기관이 이 대출채권을 유동화전문회사(SPC)에 매각하여 이를 기초로 발행하는 증권을 말한다.

PF ABCP(PF 자산담보부 기업어음) - 상법에 근거, 기간이 보통 단기(3개월 만기), 발행절차가 간편, 대출기관의 PF 대출채권을 상법상의 유동화전문회사(SPC)가 양수받아 이를 기초로 하여 발행하는 기업어음을 말한다.

2. 자산유동화증권(ABS)

(1)자산유동화제도

"유동화자산"이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권, 부동산 기타의 재산권을 말한다.

유동화전문회사는 자산유동화에 관하여 이 법의 적용을 받고자 하는 경우에는 유동화자산의 범위, 유도화증권의 종류, 유동화자산의 관리방법 등 자산유동화에 관한 계획을 '금융위원회'에 등록하여야 한다.

자산유동화증권(ABS)의 유동화는 금융위원회에 등록한 자산유동화 계획의 기재내용 대로 수행하여야 한다.

유동화전문회사는 유한회사로 한다.

유동화자산의 양도는 자산유동화계획에 따라 다음 각호의 방식에 의해야 한다.

* 매매 또는 교환에 의할 것

* 양도인은 유동화자산에 대한 반환 청구권을 갖지 않는다.

프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 근거한 부동산개발사업 자산유동화증권(PFABS)의 발행을 통해서도 가능하나 [상법]에 근거한 자산담보부 어음(ABCP)의 발행을 통해서도 가능하다.

자산유동화의 대상이 되는 채권, 부동산 기타의 재산권을 기초로 하여 금융위원회에 등록한 자산유동화계획에 따라 발행되는 출자증권, 사채, 수익증권 기타의 증권 또는 증서는 자산담보부기업어음(ABCP)이 아니라 유동화증권(ABS)이다.

양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니한다.

채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.

ABS는 근저당의 방법으로, ABCP는 유치권의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.

4. 주택연금(역모기지론)

(1) 개념

① 주택소유자가 주택을 담보로 매기간 연금액을 분할해서 대출받고 사망 시에 주택을 처분하여 일시불로 상환하는 제도(연급지금기간은 종신 또는 확정기간, 거주는 평생거주)

② 금융기관의 대출금(연금)에 대해 한국주택금융공사가 공적 보증제공, 공사에 1순위 근저당권 제공(저당방식의 주택연금), 연금개시시점에 주택소유권이 연급지급기관에 소유권이 이전되지 않는다.

= 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.

(2)대상주택

공시가격 12억 이하의 주택 및 지자체에 신고된 분양형 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 (업무목적 오피스텔 X)

① 상가 등 복합용도 주택은 주택이 차지하는 면적이 1/2이상이면 가입 가능

② 확정기간방식은 노인복지주택 제외

③ 대상주택의 재개발/재건축

㉠ 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금가입이 가능하다.

㉡ 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다.

(3)주택연금의 특징

평생거주(종신방식, 확정기간방식), 평생지급(종신방식), 부부중 1명이 사망해도 100% 동일금액 지급보장

* 신탁방식의 주택연금 - 등기를 한주금에 넘긴다.

주택연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.

4. 공급자 금융

부동산투자회사(리츠)의 종류

① 자기관리 부동산투자회사 - 자산운용전문인력(5명)을 포함한 임,직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사(실체회사)

국토교통부장권은 회사가 최저자본금을 분비하였음을 확인한 때에는 지체없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.

최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.

주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.

회사는 그 자산을 투자, 운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 대통령이 정하는 바에 따라 자산운용 전문인력을 상근으로 두어야 한다.

주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.

② 위탁관리 부동산투자회사 - 자산의 투자, 운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 회사. 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다. (명목상 회사)

③ 기업구조조정 부동산투자회사 -

다수투자자의 자금을 받아 기업을 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고 관리, 운영, 수익을 분배하는 뮤츄얼펀드로 서로상으로만 존재하는 명목회사.

채무상환을 위하여 매각하는 부동산 등 기업구조조정을 지원하기 위한 부동산을 투자대상으로 하며, 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사. 본점 이외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근인 임원을 둘 수 없다(명목상 회사)

* 부동산투자회사법

부동산투자회사는 [상법] 제 290조 제 2호에도 불구하고 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.(현금만 가능)

자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.

위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

영업인가를 받거나 등록을 한 날로부터 6개월이 지난 부동산투자회사의 자본금은 다음 각 호에서 정한 금액 이상이 되어야 한다.

㉠ 자기관리 부동산투자회사 - 70억원

㉡ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사 - 50억원

국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지체없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5 를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.

자기관리 부동산투자회사와 위탁관리 부동산투자회사의 주주 1인과 그 특별관계자는 최저자본금준비기간이 끝난 후 부동산 투자회사가 발행한 주식 총수의 100분의 50(1인당 주식 소유한도)를 초과하여 주식을 소유하지 못한다.

기업구조조정 부동산투자회사는 이 규정[주식분산 규정]을 적용받지 않는다.

자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력 - 그 자산을 투자, 운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호에 따른 자산운용 전문인력을 상근으로 두어야 한다(대통령령 - > 영업인가시: 3명 이상, 영업인가를 받은 후 6개월 경과시: 5명 이상)

- 감정평가사 또는 공인중개사로 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람

배당 - 부동산투자회사는 [상법]에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다.

1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 [상법]에 따른 해동연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 한다.

[미공개 자산운용정보의 이용금지] - 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 부동산투자회사의 미공개 자산윤용정보를 이용하여 부동산 또는 증권을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.

㉠ 해당 부동산투자회사의 임직원 또는 대리인

㉡ 주요주주

㉢ 해당 부동산투자회사와 자산의 투자, 운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자

㉣ 위의 대리인 또는 사용인, 그 밖의 종업원(법인인 경우 그 임직원 및 대리인)

프로젝트 파이낸싱(PF금융, Project Financing)

개념 - 특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐르모가 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법

즉, 개발사업시 사업주(모기업, 스폰서)의 신용이나 물적 담보로 대출을 받는 것이 아니라, 특정 프로젝트라는 사업에서 발생하는 수익성(미래의 현금 흐름)을 담보로 자금을 조달하는 금융기법

프로젝트 파이낸싱의 구조와 특성

부외금융효과(사업주의 대차대조표의 금융효과)가 발생한다.

-> 여신관리제한 규칙을 회피가능, 이는 사업주의 장점이다.(금융기관의 장점 X) 즉, 프로젝트 사업주의 재무상태표에 해당부채가 표시되지 않는다.

비소구금융 또는 제한소구금융 -> 프로젝트가 실패하여 대출채권의 회수가 안 되는 경우에도 대출기관은 개발사업주(스폰서, 모기업)에게 부족분에 대해 상환청구할 수 없는 것이 원칙이다. 그러나 현실적으로는 위험을 분산시키기 위해 모기업을(개발사업주) 등 이해관계자들이 지급보증을 서거나 보험에 가입하도록 하여 대출기관이 부족분에 대해 상환청구할 수 있도록 하고 있다(제한된 소구금융기능)