07.부동산 정책론
[부동산공인중개사 기출분석]부동산학개론
제3장 부동산 정책론
제 1 절 부동산 문제와 정부의 시장개입
1. 부동산 문제
2. 정부의 시장개입
(2) 정부의 시장개입 이유 - 시장실패, 외부효과, 시장개입 방법
근거 - 토지자원 배분의 비효율성, 부동산 투기, 저소득층 주거문제, 난개발에 대한 기반시설의 부족
(3) 정부의 시장개입 방법(토지정책수단)
<암기코드> 정부의 간접적 개입 방법 - 금, 보, 조, 개(금융, 임대료보조정책, 조세, 개발부담금 부과)
(4) 시장실패의 원인과 대책
㉠ 불완정경쟁시장
㉡ 외부효과
㉢ 정보의 비대칭성/불확실성
㉣ 공공재의 부족
공공재란 대가의 지불없이 재롸를 사용하고자 하는 성격으로서 소비의 비경합성(공동사용성격), 비배제성(무임승차성격)의 재화를 가리킨다. 즉, 국방, 치안, 소방, 도로, 공원, 가로등처럼 사적인 이윤원리에 잘 맞지 않는 재화를 공공재라 한다. 공공재는 반드시 필요하나 공공재를 시장원리에 맡기면 사회적 적정량보다 과소생산되어 재원배분이 적정치 않아 시장실패를 야기한다.
㉤ 규모의 경제
(5)외부효과
외부효과란 생산, 소비 등 교환과정에 직접 참여하지 않고 다른 제3자에게 의도하지 않게 혜택이나 손해를 가져다주면서 이에 대한 대가를 받지도 대가를 지불하지도 않는 경우를 말한다.
부(-)의 외부효과(외부불경제)란 시장기구를 통하지 않고 다른 제3자에게 의도하지 않게 손해를 입히면서도 이에 대한 대가를 지불하지 않는 경우
정(+)의 외부효과(외부경제)란 시장기구를 통하지 않고 다른 제3자에게 의도하지 않게 이익을 주면서도 이에 대한 대가를 받지 못한 경우
여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.
주택보유자(소비자) 입장 측면
외부경제로 정(+)의 외부효과가 생기면 핌피현상이 일어난다.
외부불경제로 부(-)의 외부효과가 생기면 님비현상이 일어난다.
제 2절 토지정책
2. 지역지구제
사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산 정책의 한 수단이다.
지역/지구제의 목적은 전국토를 일정한 용도지역/지구/구역 등으로 구분하여 토지 이용에 제한을 가함으로써 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시키는 데에 목적이 있다.
용도지역 - 지역이 서로 중복되지 아니하게 도시 군관리계획으로 결정하는 지역
용도지구 - 용도지구끼리 중복지정은 가능하다.
4. 토지은행(토지비축제도)
토지은행제도(토지비축제도)란 공공 주체(한국토지주택공사)가 토지시장의 안정과 공동 사업을 원활하게 추진하기 위해 미개발의 토지를 미리 저렴한 가격으로 대량 구입하여 공공자유보유 또는 공공임대보유 형태로 비축하고 있다가 수요자에게 이를 공급하거나, 공공시설용지로 공급하는 제도를 말한다. 정부의 직접개입 수단이다.
5. 토지적성평가제도
토지적성평가제도란 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 경합했을 때 이를 합리적으로 조정하는 수단으로서 도시계획의 기초조사단계에서 수행하는 평가제도이다.
6. 토지선매제도(부동산 거래신고 등에 관한 법률 15조)
선매라 함은 시장, 군수 또는 구청장이 공익사업용 토지나 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등의 공공기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 경우에는 이들 중에서 선매자를 지정하여 그 토지를 협의매수하게 할 수 있는 제도를 말한다(강제수용 X)
7. 부동산거래신고제도 (부동산거래신고 등에 관한 법률 3조)
거래 당사자는 부동산의 매매계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 부동산 등의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
8. 토지거래허가구역 (부동산거래신고 등에 관한 법률 10조)
국토교통부장관 또는 시도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.
9. 개발이익, 개발부담금 (개발이익 환수에 관한 법률 2조)(1990년)
개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경(규제의 완화), 그 밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.
10. 재건축부담금제 (재건축초과이익환수에 관한 법률)(2006년)
재건축부담금이라 함은 재건축초과이익 중 <재건축 초과이익환수에 관한 법률>에 따라 국토교통부장관이 부과 징수하는 금액을 말한다.(재건축 초과이익환수제)
11. 개발손실보상제도
토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 강화(보존지역지정)됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제(TDR)가 있다. 우리나라에서는 법령에 의해 이를 시행하지 않고 있다.
12. 환자방식
미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 방식이다.
13. 토지 공개념 관련제도
부동산 소유와 관련제도 - 농지소유상한제 (토지초과이득세 X)
토지 거래와 관련된 제도 - 부동산실거래가신고제, 부동산실명제, 분양권전매제한제도, 검인계약서, 농지취득가격증명제
토지이용과 관련된 제도 - 지역지구제
개발이익환수와 관련된 제도 - 개발부담금제, 양도소득세, 지가공시제도 (택지소유상환제 X, 공한지세 X)
14. 현재 우리나라에서 법령상 시행되지 않는 제도
개발권양도제(TDR)
택지소유상한제
토지초과이득세
종합토지세, 공한지세, 재개발부담금제
15. 부동산 관련제도와 관계법령(도입순서)
공인중개사제도 (부동산 중개업법, 1983)
개발부담금제 (개발이익환수에 관한 법률, 1990)
부동산실명제 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 1995) - not 부동산 등기법
자산유동화제도 (자산유동화에 관한 법률, 1998)
부동산투자회사제도 (리츠, 부동산투자회사법, 2001)
한국주택금융공사법 (주택저당채권의 유동화, 주택연금, 2004)
재건축부담금제 (재건축 초과이익 환수에 관한 법률, 2006)
토지은행제도 (공공토지의 비축에 관한 법률 ,2009)
부동산 실거래가 신고제 (부동산거래신고 등에 관한 법률, 2016)
제 3절 주택정책
3. 임대주택정책
(1) 임대료 규제정책 - 임대료 상한제, 최고가격제
임대료규제정책은 정부가 시장에 개입하여 임대료를 특정수준 이상으로 받을 수 업도록 하는 임대료 상한선 제도 이다.
소비자(임차인) 보호를 목적으로 규제임대료(임대료 상한선)가 시장의 균형임대료 보다 낮은 수준으로 설정한다 - 초과수요 발생
만일 규제임대료(임대료 상한선)를 시장의 균형임대료보다 높은 수준으로 설정하면 임대주택시장에 어떤 효과도 나타나지 않는다.
정부가 임대주택 공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.
(2) 공공임대주택
공공주택
공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 <주택도시기금법>에 따른 주택도시기금을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 "공공임대주택"과 "공공분양주택"을 말한다.
공공임대주택
① 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
② 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 <주택도시기금법>에 따른 주택도시 기금의 자금을 지원받아 저소독 서민의 주거안정을 위해야 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
③ 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
④ 통합공공임대주택 : 국가, 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득계층, 저소득서민, 젊은 층 및 장애인, 국가유공가 등 사회취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
⑤ 장기전세주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 20년 이상 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
⑥ 분양전환공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
⑦ 기존주택매입임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하는 <국민기초생활 보장법>에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급하는 공공임대주택
⑧ 기존주택전세임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 <국민기초생활보장법>에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 신혼부부 등에게 전대하는 공공임대주택
<공부일기>
'공공임대주택'은 "공공임대주택이 아닌 것은?" 혹은 "잘못된 설명은?"
과 같은 선지로 자주 등장하는 대목이다.
<암기코드>는 두문자로 취합하면 묘하게도 '영국행, 통장, 분기기'가 되는데, 나름 스토리가 있어 외우기가 쉽다. 하지만, 두문자 암기는 공공임대주택의 종류를 알 수 있을 정도라서 부족하다.
각 공공임대주택 마다의 특징을 구분해야 한다. 해서, 살펴보면 우선, '국가나 지방자치단체의 재정 이나 주택도시기금의 자금을 지원받아'라는 대목이 영구임대주택을 제외하고 공통으로 들어간다.
각 공공임대주택 별로 구분하기 위해 만들었는데,
영구임대주택은 영구이므로 '50년',
국민임대주택은 '30년'인데, 30년 월세살이 하면 새집을 살 수 있다는 식으로 외운다.
행복주택은 사회초년생과 신혼부부용 이라고 놓고,
장기전세주택은 20년짜리 전세,
분양전환공공임대주택은 설명에도 전세에서 분양으로 전환된다고 되어 있어 이해가 쉽다.
기존주택을 매입해서 임대를 놓는 기존주택매입임대주택과 기존주택전세임대주택은 기존주택을 매입해서 전세를 놓으니 이해가 쉽다.
* 장기일반 임대주택 - 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
(4) 분양주택정책
분양가 상한제의 의의 : 분양가 상한제는 정부가 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키기 위해 시장가격보다 낮게 상한가격을 설정하는 정책, 일종의 최고가격제이다.
분양가 상한제의 효과 :
① 분양가를 시장가격보다 낮게 설정하므로 수요량 증가와 공급량 감소로 초과수요를 발생한다.
-> 수요의 가격탄력성이 클수록 수요량 증가가 커지고,
공급의 가격탄력성이 클수록 공급량 감소가 더욱 심해져서 초과수요(공급초과)가 더욱 커진다.
② 주택구입난 심하, 주택의 질적 저하를 초래할 수 있다.
③ 주택건설사의 생산성이 악화되고, 장기적으로 신규주택공급이 감소하고 중고(재고) 주택가격이 상승한다.
* <분양가 상한제를 적용하는 경우>
㉠ 공공택지 : 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발, 조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 있다.
㉡ 공공택지 외의 택지로서 다음에 해당하는 지역
ⓐ [공공주택 특별법]에 따른 도심 공공주택 복합지구
ⓑ[도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법]에 따른 주거재생혁신지구
ⓒ 주택가격 상승 우리가 있어 국토교통부장권이 [주거기본법]에 따른 주거정책 심의 위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 아니한다.
<분양가 상한제를 적용하지 않는 경우>
㉠ 도시형 생활주택
㉡ [경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법]에 따라 지정, 고시된 경제자유구역에서 건설, 공급하는 공동주택
제 4절 조세정책
부동산 조세의 개요
(5) 부동산 관련 조세의 비교
<공부일기>
부동산세법을 공부한 후라면 위의 내용을 쉽게 이해할 수 있지만, 짧은 시간에 문제를 풀려면 국세와 지방세의 종류는 한꺼번에 기억해 둬야 한다. 알면 '거저먹기'이지만 기억하지 못하면 '절대로 답을 찾을 수 없는 문제'가 이런 문제!
2. 조세의 전가와 귀착의 개념
조세의 전가 - 조세를 처음 부과시 각 경제주체들이 자신의 경제활동에서 부과된 조세의 실질적인 부담의 일부 또는 전부를 다른 경제주체에게 이전하는 것을 말한다.
조세의 귀착 - 조세가 각 경제주체들에게 최종적으로 누가 부담하느냐의 문제를 말한다.
3. 탄력성의 크기와 조세의 귀착 <구분 및 암기할 것!>
① 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성 - 수요자 부담이 작고 공급자부담이 크다.
② 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성 - 수요자 부담이 크고 공급자부담이 작다.
③ 수요자가 전부 세금을 부담하는 경우 - 수요가 완전비탄력적 또는 공급이 완전탄력
④ 공급자가 전부 세금을 부담하는 경우 - 공급이 완전비탁력적 또는 수요가 완전탄력
*양도소득세의 동결효과와 토지보유세의 경제적 효과
양도소득세를 중과하면 부동산 소유자들이 부동산 매각을 미루려 하므로 주택공급이 감소하여 오히려 주택가격이 상승할 수도 있다. 이를 <양도소득세의 동결효과>라고 한다.
* 헨리 조지의 토지단일세
19세기에 미국의 경제학자 헨리 조지는 그의 저서 '진보와 빈곤'에서 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징수할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.
7. 조세부과와 경제적 순손실
① 일반적으로 조세부과 시 수요자는 실질적으로 지불하는 가격이 상승하므로 소비자 잉여는 감소한다.
② 일반적으로 조세부과 시 공급자가 받는 실질적 가격(세금납부 후 실수령액)은 하락하므로 생산자 잉여는 감소한다.
③ 거래세 등의 인상에 대한 세수입 증가분은 정부에 귀속되며, 더불어 경제적 순손실도 발생한다. 경제적 순손실이란 세금부과로 인해 시장 왜곡현상이 나타나서 초래되는 총잉여의 감소분을 말한다
* 경제적 순손실액은 수요, 공급의 탄력성이 클수록 커지고, 수요공급의 탄력성이 작을수록(비탄력적일수록) 경제적 순손실액은 작아진다.
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보통 같으면 평화로워야 할 주말이 말 그대로 '아가미가 답답한' 주말이 되고 있다.
안타깝고 서글프고 걱정되는 요즘이다.
무엇보다 살 날 많은 내 아이가 만나야 할 세상이 혼탁해지고 있는 것 같아 안쓰럽고 미안한 마음이 더 컸다.
누군가 '국민의 참정권(정치에 참여할 권리)은 내 스트레스를 덜기 위함'이라고 말한 바 있다.
옳고도 옳은 말이다.
심란해서 가만히 있자니 자꾸만 영상을 꺼내보게 되고 더 답답함을 느낀다.
해서, 부동산학 개론 <부동산 정책론>을 정리했다. 시간이 훌쩍 지나 잠을 잘 때가 됐다.
어떻게 하루는 보낸 것 같은데, 변한 것은 없는 세상이니 내일은 또 어찌 보낼꼬.
내일 아침 일어났더니, '꿈이더라'라는 말을 듣고 싶다. - richboy
초등자녀의 겨울방학을 준비해야 할 부모를 위한 책이 나왔습니다!
제가 5년 동안 제 아이의 독서활동을 지도하면서 경험한 내용을 담았습니다.
제목은 <<아이성적 올려주는 초등독서법>> ,
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