06.부동산 시장론(2)
[부동산공인중개사 기출분석]부동산학개론
제2절 입지와 공간구조론
도시 공간구조론
동심원이론 : 버제스(E.W.Burgess)
도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통 발달과 소득증가와 관계가 있다고 주장.
사회/경제적 인자가 상호침입, 경쟁, 천이 등을 통해서 도시 내의 공간적 구조와 형태를 이루어낸다는 도시생태론자의 입장에 익각하여 구축한 이론.
5개 동심원지대별 특징
제1지대:중심업무지구(CBD) - 정치, 경제, 문화든 모든 기능이 집약되어 있는 도심지역
제2지대: 전이지대, 천이지대, 점이지대 - 업무 중신 지구를 둘러싸고 있는 지역으로 중심업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 위치
제3지대 : 근로자주택지대 - 저소득층지역, 일반서민주택지대
제4지대 : 고소득층지역 - 경영주, 전문직종사자등 대다수의 중산층이 거주하는 지역.
제5지대 : 통근자지대 - 거주자의 대부분이 시내에 직장을 가지고 있어 중심업무지구로 통근
2. 선형이론(부채꼴) : 호이트(Homer Hoyt)
선형이론은 호이트가 버제스의 동심원이론을 수정, 보완하여 개발한 이론.
토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 동질적으로 확장된다.
따라서 원을 변형한 모양인 부채꼴 형태라하여 이를 선형이론이라 한다.
주택가격의 지불능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 도심과의 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.
고소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 기존의 교통로나 상업중심지와 같은 도시 주변의 중심지의 방향, 홍수의 위험이 없고 전망이 좋은 고지대의 구릉지, 주요간선도로의 접근성 등을 제시
도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 주요 교통노선에 따라 쐐기형, 방사형 지대의 모형으로 확대 배치된다.
주택입지의 이동을 설명하기 위해 고급주택지역의 역할을 지나치게 강조했다는 비판
3. 다핵심이론 : 해리스와 울만
동심원이론과 선형이론은 하나의 중심지(핵심)을 전제로 한 도시내부구조이론이다. 그러나 도시가 커지면서 다수의 중심지(핵심)가 형성된다는 이론이 다핵심이론이다.
도시토지이용의 패턴은 하나의 핵이 아니라, 다수의 핵으로 구성되어 있다는 이론
핵심요소: 공업, 소매, 고급주택 등 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.
도시가 커지면서 도심(업무중심지)이외의 다수의 사람들이 모이는 핵심지 역할을 하는 곳이 발생한다. 교외의 업무중심지, 종업지역, 대학, 연구소 등으로 점이지대가 형성된 지구 등이 생긴다.
다핵심이 생기는 요인은
첫째, 동종활동간의 양립성 - 유사, 동종간의 업종은 집적이익을 추구하기 위해 함께 입지한다. [동종간의 집중성, 응집성]
둘째, 이종활동간의 비양립성 - 서로 다른 업종(활동)은 이해가 상반되어 집적불이익 발생하므로 상호 분리하여 입지한다.[이종간의 비집중성, 분산입지]
3. 부동산 입지선정
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입지론의 체계
1. 농업입지론
- 튀넨의 위치지대설(고립국이론)
2. 상업입지론
㉠ 크리스털러의 중심지이론 - 거시적분석법
㉡레일리의 소매인력법칙/컨버스의 분기점모형
㉢허프의 중심지이론(소매지역이론, 확률모형) - 미시적분석법
㉣넬슨의 소매입지론=특정점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지했는가에 대한 8가지 원칙 제시
3. 공업입지론
㉠ 베버의 최소비용이론 = 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익을 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적 입지가 된다는 것이다.
㉡ 뢰쉬의 최대수요이론 = 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제 하에 수요 측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것. 수요 측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성아 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 봄
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2. 상업 입지론(서비스 입지론)
㉠ 크리스탈러의 중심지 이론(서비스입지론, 거시적 분석법)
인간의 정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.
재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다. 즉, 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증
배후지는 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역을 말한다.(중심지 재화 및 서비스- 중심지에서 배후지로 제공되는 재화 및 서비스)
재화의 도달범위 - 중심지가 재화나 서비스를 제공하는 최대의 범위. 즉 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '0'이 되는 지점까지의 거리를 말한다.
최소요구치 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
최소요구범위 - 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리
중심지 성립요건 - 중심지가 성립/유지되기 위해서는 재화의 도달거리가 최소요구치보다 커야 한다. (재화의 도달거리 > 최소요구치) 즉, 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명하는 것으로 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있을 때 판매자의 존속을 위한 최소한의 상권 범위가 된다.
크리스탈러 이론의 한계점 - 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.
㉡ 레일리의 소매인력 법칙 - 2개의 도시의 상거래 유인력은 두 도시의 중심의 크기(인구)에 비례하고 두 도시 사이의 소비지역으로부터 거리의 제곱에 반비례하여 형성된다는 것.(인구에 비례, 거리 제곱에 반비례)
㉢ 컨버스의 분기점 모형 - 경쟁관계에 있는 두 소매시장 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.
㉣ 허프의 중심지이론과 확률모형
소비자는 가장 가까운 곳에 상품을 택하려는 경향이 있다.
적당한 거리에 고차원 중심지가 있으면 인근의 중심지를 지나칠 가능성이 커진다.
허프의 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.
모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.
허프는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 점포면적, 소비자와 점프와의 거리, 경쟁점포의 수에 의해서 결정된다고 보았다. -> 점포면적에 비례, 거리의 마찰계수수승에 반비례(마찰계수가 2인 경우에는 거리의 제곱에 반비례), 경쟁점포의 수에 반비례한다.
공간(거리) 마찰계수란 고객이 점포를 이용하는데 저항이 부담이 되는 정도를 나타내는 전문계수이다. 이 값은 교통조건과 쇼핑물건의 특성에 따라 달라진다.
->교통조건이 나쁠수록 거리의 저항을 많이 받기 때문에 거리마찰계수가 커진다.
-> 전문점들은 편의품점보다 거리의 저항을 적게 받기 때문에 거리마찰계수가 더 작다.
어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 원리를 바탕으로 삼고 있다.
소비자들의 특정상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인 뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.
허프는 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로 점포가 많아질수록 새로운 점포의 고객수가 증가하는 만큼 기존 점포의 고객수가 감소한다는 제로섬(zero-sum)게임이 된다고 한다.
㉤ 넬슨의 소매입지이론(점포입지의 8원칙)
넬슨은 점포의 경영주체가 최대의 이익을 얻을 수 있는 매출고를 확보하기 위하여 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대하여 8가지 원칙을 제시하였다.
특정점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지했는가에 대한 8가지 원칙 제시
특히 양립성을 강조
양립성 - 양립성이란 서로 달느 입지점포가 고객을 조고받는 현상을 의미한다. 즉 병원과 약국처럼 보완적 상품취급을 하는 점포는 서로 양립하는 것이 유리하다는 것.
3. 공업지 입지론
㉠ 베버의 최소비용이론 : 공급측면
생산비가 최소일 때 기업의 이윤이 최대가 된다는 생각하에 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 장소를 최적 공업입지지점으로 보았다.
공업입지의 중요요소에는 운송비, 임금(노동비), 집적력(집적이익) 등이 있는다 이 중에서 운송비를 가장 강조했다.
운송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.
수송비 최소지점 - 생산과 판매에 있어 최소수송비가 드는 지점에 공업입지가 결정된다.
운송비의 관점에서 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위한 '원료지수(MI -Matrial index)' 개념을 사용한다.
MI가 1보다 큰 공장은 원료지향적 입지를 선호
제품 중량이 국지원료 중량보다 큰 제품을 생각하는 공장은 시장지향적 입지를 선호한다.
베버의 이론은 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익최대 지점 등을 순차적으로 분석한 후에 이를 종합적으로 고려해서 최소비용지점을 결정한다.
등비용선 - 등비용선은 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 다른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
㉡ 뢰쉬의 최대수요이론
뢰쉬는 수요측면에서 수요의 최대화를 통해 이윤을 극대화 할 수 있다고 보았다.
장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제 하에 수요 측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것.
수요 측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성아 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 봄
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