05.부동산 시장론
[부동산공인중개사 기출분석]부동산학개론
제2장 부동산 시장론
제 1절 부동산시장의 개념과 유형
부동산시장의 개념
부동산시장의 특성 및 기능
(1)시장의 국지성(지역성)
부동산의 부동성에 기인해 지역별로 세분화되고 수요초과지역과 공급초과지역으로 분리되어 부분시장이 형성되며 부분시장별로 불균형이 초래된다.
(2) 거래의 비공개성(거래의 은밀성)
(3) 상품의 개별화, 비표준화(비규격화)
부동산의 개별성으로 인해 부동산은 표준화가 곤란하고 규격화가 곤란하다. 건물자체만을 표준화시킨다 해도 토지와 결합한 부동산상품은 비표준화의 성격을 띤다. 그러므로 부동산시장은 일물일가의 법칙이 성립하지 않는다. 부동산은 주식과 달리 공매(short selling)가 곤란하다. = 부동산은 개별성(이질성, 비동질성) 때문에 대체가 불가능하므로 공매도가 곤란하다.
(4) 시장의 비조직성
(5) 수급조절의 곤란성
토지의 부증성의 특성이 있고 건물의 경우에는 생산하는데 시간이 많이 소요되기 때문에 공급이 비탄력이므로 수급조절이 곤란하다. 그러므로 단기에 가격이 왜곡될 가능성이 크다. 토지의 부동성 때문에 지역간의 수급조절이 곤란해진다. 그리고 부동산의 내구성 때문에 지금 당장 수요가 감소하여도 기존 공급량이 쉽게 줄지 않아서 공가로 남는다.
(6) 매매의 장기성(단기적 거래의 곤란성) - 고가성, 영속성
(7) 소수의 매도자와 매수자
(8) 법적 제한의 과다
부동산 시장에는 정부의 접적 규제제한이 많아서 불완전한경쟁이 되고 부동산가격이 왜곡되고 시장 기능을 약화시킨다. = 부증성으로 토지가 부족해서 사회성, 공공성의 공익개념이 강하다. 그래서 공적 규제도 많다.
(9) 자금의 유용성과 밀접
(10) 외부효과성
2. 부동산시장의 기능(시장의 역할) <암기코드> 자, 고, 가, 정, 양
(1) 부동산공간 및 자원배분기능
(2) 매매, 교환기능
(3) 가격창조기능(가격형성기능)
(4) 정보제공기능
(5) 양과 질의 조절기능
3. 부동산시장과 정보의 효율성
효율적 시장이론의 개념
(1) 시장의 효율성과 균형
1) "시장의 효율성" 이란 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는가를 말하며, 그리고 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 "효율적 시장"이라 한다.
2. 효율적 시장의 유형
(1) 약성효율성 시장
약성효율적 시장이란 과거의 역사적 정보가 현재의 시장가치에 반영되어 있는 시장을 말한다.
약성효율적 시장에서는 시장참여자들이 모두 기술적 분석을 하고 있다고 가정하므로 기술적 분석에 의하여 밝혀진 지표로는 초과이윤을 얻을 수 없다.
(2)준강성효율적 시장
준강성효율적 시장의 시장참여자들은 모두 과거정보와 현재의 기본적 분석을 하고 있다고 전제되므로, 약성효율적 시장성격도 내포하고 있으며 기본적 분석을 하여 투자를 한다고 하더라도 정상 이상의 수익(초과이윤)을 획득할 수 없다.
(3)강성효율적 시장
강성효율적 시장은 과거, 현재, 미래의 정보가 시장가치에 반영되는 시장이다. 즉, 공표된 정보든 공표되지 않은 정보든 모든 정보가 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이다.
강성효율적 시장은 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 가장 부합되는 시장이다.
강성효율적 시장에서는 어느 누구가 이미 어떠한 정보를 이용한다고 하더라도 초과이윤을 결코 획득할 수 없다.
3. 할당 효율적 시장
(1)할당 효율적 시장의 개념
(2) 불완전경쟁시장과 할당효율적 시장
할당효율적 시장이 완전경쟁시장을 의미하는 것은 아니며 불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 될 수 있다. 즉, 부동산시장은 불완전요소가 많으나 할당효율적 시장이 될 수 있다.
#정보의 가치 -계산문제
4. 주택시장
주택시장의 분석
(1)주택시장의 성격
(2)주택서비스의 개념도입
(3)주택의 유량
(4)주택 공급곡선의 모양
(5)주택수요(housing damand)와 주택소요(housing needs)
(6)부동산시장의 구분
시장의 세분화란 수요자의 특성(소득별, 연령별)에 따라 시장을 구분하는 것을 말한다. 즉, 주택의 소비자를 동질적인 소집단으로 구분하는 것을 말한다.
2. 주택의 여과과정(filering process)
(1)주택의 여과과정 개념
주택의 여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동관계를 설명하는 이론이다.
(2)주택의 하향여과(filtering down)와 상향여과(filtering up)
하향여과 - 하향여과란 상위계측이 사용하던 주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다.
상향여과 - 상향여과란 하위계층이 사용하던 주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 현상을 말한다
상향여과는 국민소득 증가 등으로 고가주택수요가 증가 또는 저가주택수요가 감소할 때 발생할 수 있다.
공가空家 발생은 주택의 여과과정의 구성요소중 하나이다.
(3)주택의 하향여과
하향여과현상의 효과 - 주택시장에서 하향여과과정이 원활하게 작동하여 여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 발생한다.
(4) 주거분리와 여과과정
1)주거분리현상 - 고급주택지역과 저급주택지역의 분리
주거분리현상은 주택소비자가 부(-)의 외부효과의 피해는 피하고, 정(+)의 외부효과의 편익은 얻고자 하는 과정에서 발생한다.
2)여과현상 - 고급주택지역의 하향여과와 저급주택지역의 상향여과
고급주택지역 - 고소득층주거지역에서 수리, 개량비용보다 가치상승분이 작을 때는 주택을 수리, 개량을 하지 않아 저소득층이 이를 이용하게 된다(하향여과 발생)
저급주택지역 - 저소득층 주거지역에서 수리, 개량비용보다 가치상승분이 클 때는 주택을 수리, 개량하여 고소득층이 이를 이용하게 된다(상향여과발생)
제2절 입지와 공간구조론
지대이론
1. 지대와 지가의 관계
2. 지대결정이론
지대의 성격에 대해 학자들간에 지대를 잉여(불로소득)으로 보는 고전학파와 지대를 비용(생산비)으로 보는 신고전파로 대립되고 있다.
(1)차액지대설: 리카르도(Ricardo) [지대] = 생산물가격(매상고)-생산비
리카르도는 비옥한 토지공급은 제한(희소성)되고 비옥도에 따른 생산성의 차이가 있으면 수확체감의 법칙을 전제하여 차액지대설을 정립했다. 즉, 지대발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시했다.
지대란 한계지(최열등지)의 생산성보다 수확이 많을 때 그 수확의 초과분이 지주에게 지대로 지급된다
생산성이 낮아서 생산비와 생산물가격이 일치하는 토지인 한계지(최열등지)에서는 지대가 발생하지 않는다고 주장한다. 즉, 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대 토지가 된다.
지대는 한계지보다 생산성이 높은 토지에 대한 대가라고 보았다. 즉, 지대를 열등지와 우등지의 비옥도/생산성의 차이로 본다.
지대는 불로소득의 일종이며 곡물가격이 지대에 영향을 미친다. 즉 곡물수요증대로 곡물가격이 상승하면 지대가 상승한다.
지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대도 높아진다.
차액지대설은 위치문제를 경시했고 비옥도 차이에 중점을 두었고 한계지(최열등지)에서도 지대가 발생하는 현실을 설명하지 못하는 한계가 있다.
(2) 절대지대설 : 마르크스(K. Marx)
마르크스에 의하면 지대는 토지소유자의 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 한계지(최열등지)에서도 지대가 발생한다고 보고 이를 절대지대라 한다. 즉 지대를 토지의 사유화로 인해 발생한 것이라고 본 것이다.
지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생하고 자본주의의 토지사유화와 토지의 희소성 때문에 지대가 발생한다고 한다.
(3) 위치지대설 : 튀넨(Thunen), [지대]= 생산물가격(매상고) - 생산비 - 수송비
튀넨에 의하면 지대는 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지며 이를 위치지대설, 입지교차지대(입지교차지), 고립국이론이라고 부른다.
고립국이론 이란 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배 활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 본 것이다.
위치지대설은 현대적 입지론의 선구가 되었고, 비옥도 대신 소비지(도시중심)와의 접근성을 고려하여 거리에 따른 수송비 개념을 강조했다.
도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 주장하 것이다
위치에 따른 수송비의 차이에 기초한 지대에 의해 농업적 토지이용이 결정된다고 본 것이다.
이에 의하면 지대는 생산지와 시장과의 거리가 결정하므로 시장(도시)에 가까울수록 수송비가 감소하므로 지대는 높아진다. 즉 수송비 절약분이 지대화한다(지대와 수송비는 반비례)
(4) 알론소(W. Alonso), 입찰지대이론
튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용, 확장, 발전시킨 이론
단일도심도시의 토지지용형태를 설명함에 있어 '입찰지대'의 개념을 도입한 것이다.
입찰지대 : 최대지불능력에 의해 할당
입찰지대(경쟁지대)란 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로서, 해당 토지이용을 통해 초과이윤이 '0'이 되는 수준의 지대를 말한다.(정상이윤은 존재)
입찰지대곡선(경쟁지대곡선) - 여러 개의 지대곡선중 가장 높은 부분을 연결한 포락선
입찰지대곡선의 기울기가 큰 업종일수록 중심지 가까이에 입지한다.(상업용 기울기 > 주거용 기울기 > 공업용 기울기)
(5)준지대 : 마셜(Marshal) - 한계생산이론에 입각, 리카르도의 이론을 재편성
마샬의 준지대란 일시적으로 토지의 성격을 갖는 기계, 기구, 설비등의 생산요소에 대한 보수(대가)를 말하며, 이는 단기에 생산요소의 공급이 상대적으로 고정되어 있기 때문에 발생하는 지대이다.
일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다.
토지처럼 지대의 성격(일시적 지대, 일시적 잉여의 성격)이지만, 장기에는 공급량을 증가시킬 수 있으므로 지대가 소멸한다(장기에는 비용의 성격이다)
공공발생지대 - 토지소유자의 노력과 희생없이 사회 전체의 노력에 의해서 창출된 지대
(6) 경제지대 : 파레토(Pareto) 지대
현대사회는 일반적으로 지대를 전용수입과 경제지대를 통하여 설명한다.
*전용수입(이전수입)
전용수입은 생산요소인 토지 등이 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도로 그대로 사용되도록 하기 위하여 최소한 지불해야 하는 금액을 말한다.
*경제지대(파레토지대)
경제지대는 어떤 생산요소가 현재의 용도에서 얻는 총수입 중에서 전용수입을 초과한 부분을 말한다.
*도시토지의 지가 이론 중에서 ...
헤이그(R.M. Haig) - 공간마찰비용이론
도시의 지가는 공간마찰 비용에 따라 달라지며 공간의 마찰비용은 지대와 교통비의 합이다. 즉,
토지이용자는 공간마찰비용으로 교통비와 지대를 지불해야 한다고 하였다.
초등자녀의 겨울방학을 준비해야 할 부모를 위한 책이 나왔습니다!
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