[공인중개사 기출분석]부동산학개론-04.부동산 경제론

[부동산공인중개사 기출분석 - 공부일기]

공인중개사 시험 공부 이틀째, 

부동산학 개론 <부동산 경제론>을 오늘 끝냈다. 

인강으로 <부동산 경제론>를 들었다면 꼬박 여섯 시간을 들어야 할 내용이었다. 

기본서로 한 번 다 읽고, 기본서에 있는 기출문제와 단원별 기출 문제집을 풀고, 문제 속에 들어 있는 선지 내용을 기본서를 찾아 형광펜으로 체크를 해 뒀다. 인강을 들었을 때보다는 시간이 더 걸렸지만, 온전히 인강을 쫓아 강사의 강의를 들을 때와는 양적/질적으로 달랐다는 걸 느꼈다. 

'공부는 손과 머리가 피곤해야 한다'고 누군가 말했는데, 그 말이 맞다. 쉽고 편하게 공부하면 그만큼 빨리 휘발되어 버리고 만다. '기출문제는 기본서의 요약본'이라는 생각으로 선지마다 추적해서 기본서를 찾다 보니 기본서를 몇 번이나 읽은 것처럼 느껴졌다. 

지난 해만 하더라도 인강을 듣고 연습문제나 기출문제를 풀려고 하면 눈과 몸이 피곤해서(서너 시간을 가만히 앉아 강의를 쫓아 듣는 것도 꽤 고역이다) 엄두를 내지 못했었다. 하지만 기본서를 일독하고 곧바로 기출문제를 풀고, 문제마다 분석하다 보니 문제와 한결 친해진(?) 듯한 느낌도 얻었다. 

단원별 기출문제집에 있는 <부동산 경제론>의 기출문제만도 50문제나 되었다. 반복되는 문제도 많았고, 계산 문제도 꽤 많았다. 모두 풀려고 했지만 그것도 효율이 떨어지는 것 같아 홀수 번호만 풀었다. 다음 2회독에 짝수를 풀 예정이다. '하루치 몫을 반드시 채우자'고 작정했다. 뚜렷한 목표를 설정해 뒀더니 나머지는 군더더기처럼 느껴져서 지나칠 수 있었다. 덕분에 몇 시간을 번 느낌이다. 

얼렁뚱땅 시작한 공부지만 계획대로 끌고 갈 작정이다. -richboy

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제 2편 부동산학 각론 

  제1장 부동산경제론

    제1절 부동산 수요, 공급이론

       1. 수요이론 

          (1)수요의 개념

 * 수요량은 일정한 가격에서 구입, 임차하고자 하는 최대수량을 의미하며, 수요가격은 그 수량을 구입하기 위해 지불하고자 하는 최고가격을 의미한다. 

= (기출선지) 주어진 가격수준에서 부동산 구매의사와 구매능력이 있는 수요자가 구매하고자하는 수량

<공부일기>

유량과 저량이 쉬운 듯 까다롭게 느껴진다. 오늘 기출을 풀 때도 '긴가민가' 헤매다 결국은 하나 틀렸다. 기필코 정리해서 외워야 하는 부분이다.

유량(flow)는 '일정기간'을 기준으로 측정이 가능한 개념

저량(stock)은 '일정시점'을 기준으로 측정이 가능한 개념

기출문제로 파악하건대 유량과 저량을 구분하거나, 좀 더 어려운 문제가 나온다면 유량은 몇 개인가? 하는 정도가 출제될 것 같다. 고민하다가 '기간과 시점'이라는 구분점에 주목하고, '현재'라는 단어를 붙여서, 어울리면 '저량'으로 판단하기로 했다. 

이를테면, 현재 부동산가격, 현재 가치, 현재 지가, 현재 주택수, 현재 인구, 현제 주택 재고량, 현재 미상환 저당잔금(현재 부채잔금), 현재 자산, 현재 국부, 현재 자본, 현재 부채, 현재 외채, 현재 통화량, 현재 주택보급률, 현재 단기공급곡선...이런 식이다. 이 중에서 특히 많이 출제된 선지는 자산(재산)과 통화량(화폐량), 그리고 자본총량이다. 과연 유량일 것도, 저량일 것도 같은 애매한 단어들, 기억해야 한다. 

한편, 유량에서 많이 출제된 단어들은 임대료수입, 지대수입, 당기순수익, 영업수지, 현금수지(현금흐름), 주택거래량, 신규주택공급량(주택생산량), 소득(월소득, 연소득, 가계소득), 임금, 가계소비량 등이다. 이 중에서도 특히 주택거래량과 신규주택공급량(주택생산량)이 자주 출제가 되었는데, 저량 중 주택 재고량과 혼동될 수 있어서인 듯 했다. 이 역시 확실히 구분해서 기억해야 할 단어다. 

          (3)수요량의 변화와 수요의 변화

수요량을 변화시키는 요인을 크게 2가지로 나눈다. 

하나는 당해 재화의 가격(임대료) 변동이 원인이 되어 당해 재화의 수요량이 변화하는 경우가 있는데, 이를 '수요량의 변화라고 한다. 이는 <수요곡선상의 점의 이동>으로 나타난다. 

또 하나는 당해 재화의 가격(임대료)이외의 다른 조건(소득, 인구 등)의 변동이 원인이 되어 당해 재화의 수요량이 변화하는 경우가 있는데, 이를 '수요의 변화'라 한다. 이는 <수요곡선자체의 이동>으로 나타난다. 

            3) 수요변화 요인(수요곡선 자체의 이동요인)

(ㄱ) 소득의 변화 - 소득증가는 수요를 증가시키고 소득감소는 수요를 감소시킨다(정상재의 경우)

정상재(우등재) - 소득변화방향과 수요변화방향이 동일하다. 

열등재(하급재) - 소득변화방향과 수요변화방향이 반대이다. 

중립재 - 소득이 증가 또는 감소해도 수요가 변하지 않는 재화를 말한다. 

(ㄴ) 다른 관련 재화의 가격변화(대체재나 보완재의 가격변화)

ㄱ) 대체재 관계(비례) : 예 - 맥주와 소주관계, 커피와 홍차관계, 아파트와 빌라주택의 관계

*대체재 가격상승 - 대체재의 수요량 감소 - 당해 재화의 수요증가가 성립한다. 

*대체재 가격하락 - 대체재의 수요량 증가 - 당해재화의 수요감소가 성립한다. 

*대체재의 가격변화의 당해재화의 수요 변화는 같은 방향으로 움직인다(비례관계). 그러나, 대체재의 수요량변화와 당해재화의 수요변화는 반대방향을 움직인다(반비례관계)

ㄴ) 보완재 관계(반비례) : 예 - 맥주와 치킨관계, 커피와 설탕관계, 토지와 건물관계, 아파트와 가구(침대) 관계

*보완재가격하락 - 보완재 수요량 증가 - 당해재화의 수요 증가

*보완재가격상승 - 보완재 수요량 감소 - 당해재화의 수요 감소 

*보완재의 가격변화와 당해재화의 수요변화는 반대방향으로 움직인다(반비례관계). 그러나 보완재의 수요량변화와 당해재화의 수요변화는 동일방향으로 움직인다(비례관계)

(ㄷ) 인구의 변화

(ㄹ) 소비자의 기호도(선호도)의 변화

(ㅁ) 금리(이자율)의 변화

<공부일기>

수요의 증가 요인과 수요의 감소요인을 비교한 표인데, 기출을 확인해 보니 예닐곱 문제나 출제된 바 있다. 수요의 증가요인과 감소 요인은 서로 대척점에 있기 때문에 '증가요인'만 외우면 반대는 저절로 해결된다. 

그 중에서 기출 선지로 많이 등장한 내용인 형광펜으로 칠해진 부분이다.  

            4) 부동산수요의 분류

* 어떤 재화의 시장수요곡선은 각 개별수요곡선을 수평적(not 수직적)으로 합하여 도출한다.

           (2)공급의 개념

* 공급량이란 일정가격 수준에서 판매자기 판매(임대)하고자 하는 최대의 양을 말한다.

* 공급함수란 어떤 재화의 공급과 그 재화의 공급에 영향을 미치는 요인들과의 관계를 함수로 나타낸 것을 말한다. 

          (3)공급량의 변화와 공급의 변화

공급량을 변화시키는 요인은 크게 2가지로 나눈다. 

하나는 당해재화의 가격(임대료) 변동이 원인이 되어 당해재화의 공급량이 변화하는 경우가 있는데 이를 '공급량의 변화'라 한다. 이는 <공급곡선상의 점의 이동>으로 나타난다. 

또 하나는 당해재화의 가격(임대료) 이외의 다른 조건(생산비, 기술 등)의 변동의 원인이 되어 당해 재화의 공급량이 변화하는 경우가 있는데, 이를 '공급의 변화'라 한다. 이는 <공급곡선자체의 이동>으로 나타난다. 

            3) 공급변화 요인(공급곡선 자체의 이동요인)

(ㄱ) 생산요소의 가격의 변화 - 주택생산에 필요한 택지가격, 건축비, 노동자 임금 등 생산요소가격(생산비)이 하락하면 주택공급이 증가한다. 그러나 생산요소가격(생산비)이 상승하면 주택공급이 감소한다. 

(ㄴ) 공적규제의 변화

(ㄷ) 정부보조금

(ㄹ)공급자들이 가격변화 예상 

<공부일기> 

공급 증가/감소요인은 상대적으로 '수요 증가/감소요인에 비해 거의 출제되지 않고 있다. 

한편 <균형가격과 균형량의 변화>, <수요와 공급의 탄력성> 부분은 정리할 내용이 너무 많아 차라리 기본서를 읽는 편이 훨씬 낫다. 또한  균형가격, 균형거래량 그리고 수요, 가격, 교차탄력성 계산문제 역시 기본서와 기출문제집에 자세한 해설이 첨부되어 있어 따로 정리할 필요없이 바로 풀어보는 것이 바람직해 보였다. 

이 역시 홀수 번호만 풀었는데, 2회독 때 기본서를 다시 읽고 남은 문제도 풀 예정이다. 

    제2절 부동산 경기변동

      2. 인플레이션

*스테그플레이션(stagflation)

경기는 불황(침체)인데도 불구하고 물가상승이 지속되는 현상을 의미한다. 

원유가등의 상승을 총공급이 감소하여 물가가 오르고 국내총생산량이 후퇴하며 소비자의 소비감소로 기업의 투자도 감소하여 실업률이 증가하는 현상이다. 즉, 경기침체로 실업률이 증가하면서 동시에 물가가 상승하는 현상을 말한다. 

<공부일기>

기출문제 선지에 출제된 내용인데, 현재의 우리나라를 잘 말하고 있는 것 같아서 따로 정리해 봤다. 

2) 경기변동(경기파동)의 주기

키친파동 - 3~4년, 이자율의 변동이나 기업의 재고변동이 원인

쥬글라파동 - 8~10년, 투자재의 수명과 관련이 되므로 기업의 설비투자가 원인

쿠즈네츠파동 - 약20년, 경제성장률의 변동, 인구에 비하여 주택/건축물의 과부족에 기인한 건축투자의 순환현상이 원인

콘드라티에프파동- 50~60년, 기술의 혁신이나 신자원의 개발을 원인

 부동산경기변동의 특징

* 부동산경기는 일반경기에 비해서 진폭이 크다. 즉, 부동산경기는 일반경기에 비해 저점이 깊고, 정점이 높다. 

* 경기회복은 느리고 경기후퇴는 빠르다. 즉, 저점에서 정점에 이르는 기간은 길고, 정점에서 저점에 이르는 기간은 짧다. 

* 부동산경기는 지역마다 도시마다 다르며, 지역적, 국지적으로 나타나서 광역적으로 확산되는 경향이 있다. 즉, 부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며, 같은 지역에서도 부분시장에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다. 

*부동산경기는 주기의 순환 국면이 뚜렷하거나 명백하지 않으며 불규칙적으로 변동한다. 

부동산경기의 순환국면별 특징

부동산 경기는 일반적으로 하향시장, 회복시장, 상향시장, 후퇴시장 등 4개의 순환 국면이 순차적으로 나타난다. 

1, 하향시장

* 부동산가격 하락 지속, 공가율, 공실율 최대, 건축허가 신청건수 최저, 금리상승, 거래가 한산한 시장. 

* 중개업자는 매수자를 중시하는 경향이 이다. 

* 감정평가의 거례사례비교법에서 과거의 사례가격은 새로운 거래의 상한선이 된다. 

2. 회복시장

* 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한선이 된다. 

* 매도자는 감소하기시작, 매수지수는 증가하기 시작하여 매도자가 중시되기 시작한다. 종전의 매수자중시시장에서 매도자 중시 시장으로 전환되는 시장. 

3. 상향시장

* 중개업자는 매도자를 더 중시하는 경향

*과거의 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 

4. 후퇴시장

* 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선이 된다. 

* 종전의 매도자주도시장에서 매수자주도시장으로 전환되는 시장. 

@안정시장의 특성

-일반시장과는 달리 부동산시장에서만 나타나는 부동산 고유의 시장.

-불황에 강한 유형의 부동산 : 위치가 좋고 규모가 적당한 주택, 도심, 부심, 역세권 근처의 부동산 

-과거의 사례가격은 신뢰할만한 기준가격이 된다. 

4. 거미집이론

(1) 일반경기이론과 거미집이론  

    일반경기이론에서는 일반적으로 시장균형의 안정조건을 논할 때에는 가격의 변동에 대하여 수요와 공급이 즉각적으로 적응한다는 가정하에서 이론을 전개하여왔다. 하지만 이러한 가정은 생산기간이 오래 걸리는 농산물이나 건설업에서는 적용이 곤란하다.   

    이러한 점을 고려하여 시장균형의 안정조건을 동태적으로 설명한 것이 에치켈의 '거미집 이론'이다.   

(2) 가정(전제)  

    수요량은 가격 변화에 즉각반응한다. 즉, 금기의 수요량의 금기가격의 함수이다.   

    공급량은 가격변화에 일정한 시차를 두고 반응되어 공급된다. 즉, 금기의 공급량은 전기가격의 함수이다.   

    공급자는 미래가격에 댱에 대한 정보부족으로 합리성이 결여되어 있음을 전제한다. 즉, 공급자는 현재의 시장가격이나 임대료만을 고려하므로 미래의 가격이나 양을 합리적으로 에측하지 못함을 전제한다.  

    =수요자의 현재 수요결정은 현재가격에 의해, 미래의 수요결정은 미래가격에 의해 결정되나, 공급자의 미래공급결정은 현재의 가격에만 의존한다는 것을 전제로 한다.   

(5)거미집 모형의 종류[절대값 기준]

*수렴형(안정형) - 시간의 경과에 의해 가격이 점차로 안정에 접근하는 경우 

<암기코드> - 수.탄/공.기

수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성

수요곡선의 기울기 < 공급곡선의 기울기

*발산형(불안정형) - 시간의 경과에 따라 가격이 점차로 안정권에서 이탈하는 경우

(수렴형의 반대)  

수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성

수요곡선의 기울기 > 공급곡선의 기울기

*순환형(중립형) - 시간의 경과에 따라 가격이 수렴도 확산도 하지 않고 순환만 계속 되는 경우

수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성

수요곡선의 기울기 = 공급곡선의 기울기