[공인중개사 기출분석]부동산학개론-03. 총론
[공인중개사시험 공부일기] 부동산학개론
부동산 공인중개사 시험을 재도전 중이다.
시험을 직접 치뤄보니 시험문제들이 만만치 않다는 점,
인강으로 대충 공부해서는 턱도 없다는 점,
기출의 중요성을 파악하고 새로운 마음으로 시작하고자 한다.
블로그에 올리고 있는 내용은 하루 공부한 내용을 <공부일기> 형식으로 정리하고자 함이다.
'한글 프로그램'에 따로 작성해도 괜찮지만 내 블로그를 찾는 이웃 중에 <공인중개사>를 준비하고 있거나, 계획중이라면 도움이 될까 하는 '이타심'에 올리고 있다.
재수를 공개하고 공부함은 참으로 부끄러운 일이다.
하지만 내년에 필히 합격하려면 과감한 '용기'가 필요하다.
블로그 포스팅이 그 용기의 한 단편이라고 생각했다.
부족한 사람의 용기에 이웃들의 응원이 필요하다!
부동산학 개론을 시작으로 기출문제(5개년)를 해석하고 이를 내용으로 정리하고 있다.
과목당 1회독 하는데 20일으로 계획 중이다.
전과목을 1회독하면 3월말이 된다.
이번 포스트를 마치면 부동산학 개론 총론 정리를 마친다.
그러면, 부동산학 개론 3문제를 맞추는 셈이 된다. -richboy
1.토지의 특성
(1) 토지의 자연적 특성
토지 자체가 본원적으로 가지고 있는 고유의 물리적 특성을 말한다.
자연적 특성은 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성 등이 여기에 해당한다.
<암기코드>
*부동산의 자연적 특성 - 부, 부, 영, 개
1) 부동성 - 지리적, 물리적, 절대적 위치의 고정성, 비이동성
부동성은 부동산이 동산과 구별되는 근거가 된다.
부동성은 부동산시장 및 부동산활동과 부동산 현상을 국지화시킨다. 즉, 부동산 시장은 지역간의 차이가 존재한다.
부동산은 지리적 위치가 고정되어 있으므로 견본 제시나 진열을 할 수 없다. 그러므로 현장에 가서 확인을 요하는 임장활동을 필요로 한다.
부동성과 인접성은 외부효과발생의 근거가 된다.
부동성과 인접성은 부동산가격이 지역요인의 영향을 받으므로 지역분석이 필요한 근거가 된다. 그러므로 감정평가시 주위환경과 관련된 적합의 원칙 및 외부성의 원칙의 근거가 된다.
토지는 이동하지 않으므로 법적, 제도적으로 규제하기가 용이하므로 토지관계법이 복잡해지고 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다. 그리고 지방세 세원의 근거가 된다.
2)부증성 - 비생산성, 면적의 유한성
일반재화는 생산이 가능하나 토지는 부증성 때문에 생산비를 투입하여도 물리적으로 토지의 면적을 증가시킬 수 없다. 즉 토지의 절대량(절대면적)은 증가되지 않는다. 그런데, 공유수면을 매립한다든지 바라를 메워 택지를 조성하는 것은 토지의 물리적 공급을 의미하는 것이 아니고, 토지이용의 용도전환을 통한 경제적 공급(용도적 공급)으로 파악해야 한다. 이런 측면에서 본다면 매립지, 조성지, 간척지의 경우에도 물리적인 부증성은 그대로 적용되고 부증성의 예외라 할 수는 없다.
토지의 물리적 공급을 증가시킬 수 없으므로 토지의 물리적 공급곡선은 완전수직(완전비탄력)이 되며 수요공급조절에 의한 균형가격형성이 곤란하다. (단기는 완전비탄력적이지만 용도변경을 통해 장기에는 보다 탄력적이 된다).
물리적 토지의 절대량 부족문제가 발생할 수 있고 토지 희소성의 근거가 된다.
토지부족으로 토지의 독점소유욕이 커지며, 토지이용을 집약화시킨다.
부증성은 용도의 다양성과 함께 최유효이용원칙의 필요근거가 된다.
토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발해서 지가상승문제를 발생시킨다.
3) 영속성 - 비소멸성, 불괴성(토지가 파괴되지 않고 영원히 존재), 불변성, 내구성
토지의 영속성은 물리적 측면에서 볼 때 사용이나 시간의 경과에 따라 물리적으로 소멸되지 않는 특성을 말한다. 토지의 영속성은 토지의 물리적 파괴나 물리적 감가가 없다는 의미이지 기능적 감가나 경제적 감가가 없다는 의미는 아니다.
자연물로서의 토지는 영속성이 있어서 토지는 물리적 감가상각이 배제된다. 그러나 외부적 요인에 의한 감가는 가능하므로 토지의 경제적 감가(외부적감가)는 가능하다.
부동산 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 가격상승을 기대하여 매각을 뒤로 미룰 수 있다.
토지는 소모를 전제로 하는 재생산이론은 적용되지 않는다. 그러므로 감가상각 또는 감가수정도 배제된다.
영속성, 내구성이 있으므로 소유이익(토지가격)과 이용이익(임대료)의 분리가 가능하며, 매매시장과 임대차시장이 분리된다.
부동산관리의 중요성을 크게 하고, 부동산활동은 장기적 배려가 요구된다. 즉 장기투자를 통해 운영과정에서 소득이득과 처분과정에서 자본이득을 모두 얻을 수 있다.
4) 개별성 - 비대체성, 비동질성, 이질성
토지는 물리적으로 동일한 토지는 있을 수 없다는 특성을 개별성이라고 한다. 이는 물리적 측면에서 대체할 수 없다는 의미이다. 즉 부동산 상품간 완전한 대체관계가 제약된다.
부동산의 개별성은 부동산 가격이 차별화되어 일물일가의 법칙이 적용되지 않음으로 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다.
부동산 개별성은 비공개성(은밀성), 비표준화, 비조직화를 야기한다. 그래서 특정 부동산에 대한 정보수집이 어렵고, 정보수집비용이나 거래비용이 많이 소요된다.
부동산마다 다르므로 부동산간의 비교가 곤란하다.
표준지선정이 곤란하고, 일반인에 의한 가치추계가 곤란하므로 전문가에 의한 가치주계(감정평가)와 권리분석이 필요하다.
동일지역에서도 부동산마다 차이가 있으므로 감정평가시 개별분석을 필요로 한다.
(2) 토지의 인문적 특성
인문적 특성은 후천적, 인위적, 가변적, 신축적 특성이므로 인간의 힘으로 변경시킬 수 있는 특성이다.
1)용도의 다양성 - 다용도성, 변용성
토지의 부증성과 함께 용도의 다양성은 최유효이용의 판단에 대한 근거가 된다.
토지이용시 둘 이상의 용도가 경합하는 경우에 최유효이용의 원칙에 맞게 용도를 결정한다.
2)병합/분할의 가능성 (분합성)
3)사회적/경제적/행정적 위치의 가변성(위치성)
<공부일기>
오늘 하루동안 부동산학 총론을 마쳤다.
기본 강의로 들으려면 7개 정도의 강의를 들어야만 하는 분량이다.
'잘 정리된 강의를 듣는 게 더 낫지!' 라고 생각하면 오산이다.
내가 올해 초 그렇게 생각하고 강의만 듣다가 실패해서다.
떠먹여주는 수업은 진정한 수업이 아니다.
기본강의를 들으려면 목차를 살피고 기본서에 있는 기출문제를 살펴서
문제와 해설을 뒤지며 기본서에 표시를 한 후 기본강의를 들으면서 기본서를 훑어봐야 한다.
강의를 마치면 공부한 내용을 다시 한 번 읽어볼 정도가 되어야 '공부했다'고 할 수 있다.
나야 재수하는 입장이니 강의 차례도 알고 한 번 읊어본 경험이 있어서 강의는 하나도 듣지 않고
(공인모 강의는 내일부터 시작이다) 총론을 정리할 수 있었다. 머리와 손이 고생했지만, '정말 공부했다'는 느낌이 든다. 기본 강의가 올라오면 마치 '검색하듯' 강의를 훑어보려고 한다.(강의 중에 강사가 시키는대로 밑줄치면서 강의만 들어보면 서너 시간 중 두 시간은 딴짓을 하거나 졸 것이다. 경계하라!)
오늘 공부는 총론인 만큼 어렵지도 않고, 분량도 적었고 외울 것도 많지 않았다. 해서, 다소 수월하게 공부를 한 셈인데 앞으로가 산너머 산이 될 듯 하다. 하지만 '뭘 해야 할지 몰라서' 허둥대는 것보다 더 힘들지만 설정된 목표를 향해 한 발 두 발 걸어가는 게 '공부의 측면'에서는 더 낫다. 뇌를 괴롭히는게 진짜 공부이기 때문이다.
첫날인데 프로세스를 만들어가면서 공부를 하느라 다소 힘이 들었다. 하지만 강의만 들을 때 보다 집중력도 더 높았고, 머릿속에 콱! 하고 박힌 기분이 든다. <공부일기>로 공부한 내용에 대한 스스로의 평가와 소감을 적는 것도 좋은 방법인 것 같다.
'첫 술에 배부르랴'는 옛말이 있고 '시작이 반이다'라는 말도 있다.
의미 있는 시작이라고 평가한다. 내일, 또 다른 시작이 이뤄진다.
매일 매일 시작한다는 마음으로 뚜벅뚜벅! -richboy
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