[공인중개사 기출분석]부동산학개론-02. 총론
[공인중개사시험 공부일기] 부동산학개론
2. 부동산의 분류
[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률]상의 토지의 분류(28지목) 중
구거: 용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지
유지: 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 연못 등의 토지와 연, 왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지
<공부일기>
<부동산학 개론>은 28지목 중에서 구거와 유지에 대한 문제가 많이 출제되었다. 구거는 ~위하여 만든 인공적인 수로 이고, 유지는 상시적으로 물을 가둬둔 토지라고 보면 구분이 쉬을 것 같다.
(3) 부동산 활동에 따른 토지의 분류
택지 - 지상에 건축물이 있거나 건축물을 바로 설치할 수 있도록 조성된 토지. 즉 주거용, 상업용, 공업용 등의 용도로 이용되고 있거나 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.
3) 후보지와 이행지- 용도 전환중인 토지
* 후보지 - 용도지역 중 대분류간의 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 용도가 전환되고 있는 지역의 토지
* 이행지 - 용도지역의 분류중 세분된 지역 내에서 용도가 전환되고 있는 토지. 즉, 택지지역내, 농지지역내, 임지지역 내에서 용도가 전환중인 토지를 이행지라 한다.
(기출지문)
택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전환되고 있는 토지는 '이행지'이다.
임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지는 '후보지'이다.
<공부일기>
우선 후보지 > 이행지 라고 판단해야 한다. 그런데 기출문제를 보면 살짝 비틀어서 엇비슷하게 문장을 쓰고 있어서 확실하게 구분하지 못하면 헛갈릴 수 있다. 해서 후보지는 '상호간에 용도가 전환'이 들어가고, 이행지는 '세분된 지역 내에서 용도가 전환' 된다고 기억하면 헛갈리지 않을 것 같다.
4) 나지
나지란 택지의 지상에 건물 등 시설물이 없는 토지.
토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 토지에 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리(not 공법상 및 사법상) 가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.
공지란 건축법상 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지내에 비워둔 토지. 즉 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 부분을 말한다. - 쉽게 말해 건물 짓고 남은 땅이 공지다.
* 나지와 건부지의 비교
나지는 건부지에 비해 가격이 높다.
건부지에 비해 용도의 다양성, 시장성, 최유효이용 기대 가능성이 크기 때문이다.
건부지는 건물이 매년 낡아지지 때문에(감가상각, 건부감가원칙)에 가격이 매년 하락한다.
건부는 지상에 있는 건물에 의하여 사용, 수익이 제한되는 경우가 있다.
경우에 따라서는 건부증가가 되기도 한다. 한마디로 예외적으로 건부지 가격이 더 높아질 때도 있다.
개발제한구역내의 건부지, 건축법 개정으로 건폐율, 용적률이 축소된 경우(규제강화)는 오히려 건물의 존재가 토지의 유용성을 높이기 때문이다.
* 부지, 필지, 획지
부지 - 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지(하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적인 용어)
필지 - 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위
획지 - 이용상황이 유사하여 가격수준이 비슷한 일단의 토지
*법지와 빈지
법지 - 법적소유권은 인정되나 경제적 실익이 없거나 적은 토지. 즉, 토지와 도로 등 경계 사이의 경사진 부분의 토지, 축대 등을 말한다.
빈지 - 법적소유권은 없으나 경제적 활용실익이 있는 토지. 즉 만조위선까지의 바닷가를 빈지라 한다.
<공부일기>
법지와 빈지는 빈지를 알면 된다. 소유권이 없는 바닷가를 빈지라 하는데, 비치(beach)와 닮은 음이니 외우기 쉽다. 나머지 축대처럼 경사진 토지가 법지다...라고 기억하면 된다.
*포락지, 선하지, 소지, 한계지
포락지 - 논밭 등이 절토되어 하천 등으로 변한 토지. 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.
소지 - 원지라고도 부르는데, 개발되기 이전의 자연상태 그대로의 토지를 말한다.
선하지 - 고압선 아래의 토지를 말한다.
<공부일기>
포락지와 선하지 그리고 소지가 기출되었다. 기본서처럼 문장이 나오지 않으므로 잘 기억해야 한다. 포락지의 락(떨어질 락)자를 기억하면 침식되어 물에 잠긴 토지라고 쉽게 기억할 수 있다.
선하지는 한자 그대로 '전선 아래 토지'이고, 소지는 '원래대로의 땅'이라고 기억하면 된다.
* 공한지, 유휴지, 휴한지
공한지 - 주로 도시 토지로서 투기목적 등 지가상승만을 기대하고 장기간 방치한 토지.
휴한지 - 비옥도를 높을 목적으로 쉬게 하는 토지
유휴지 - 바람직스럽지 목하게 놀리고 있는 토지(노는 땅).
<공부일기>
공한지는 도시토지의 투기 목적을 기억하고, 휴한지는 한자 '쉴 휴'에 따라 쉬게 하는 토지라고 기억하면 된다.
유휴지는 말 그대로 노는 땅이다. 게으른 땅주인의 땅인데, 그래서 부동산 세법에 따르면 세금도 많이 때린다.
* 포준지, 표본지
표준지 - 지가공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중 선정된 토지.
표본지 - 지가변동률 조사 산정 대상지역에서 용도지역별, 행정구역별, 이용상황별로 지가변동을 측정하기 위해 선정된 대표적인 토지
<공부일기>
모두 '감정평가'상의 용어 인데, 표준지는 지가공시를 위해 가격이 유사한 지역 내의 기준점이 되는 토지를 말하고, 표본지는 지가변동률 조사에서 지가변동의 대표가 되는 토지 라고 기억하면 된다. 기출에 한 번 나왔는데, 알아두면 나쁘지 않다.
2. 주택의 분류
1) 단독주택 중
*다중주택
학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기가 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것.
독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않는 것)
1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660m2 이하, 3개층 이하.
적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것.
<공부일기>
단독주택 중에서는 '다중주택'이 기출로 많이 출제되었는데, '취사시설을 설치하지 않는다'는 특이성 때문이다. 대표적인 예로 '고시원'을 생각하면 된다. 단독주택 중 다가구 주택은 '원룸'을 떠올리면 되는데, 3개층 이하, 660m2 이하이면서 19세대 이라하는 점이 특이점이다.
* 공동주택 - <암기코드> 아, 연세대 기숙사 (아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)
아파트 - 5개층 이상 주택
연립주택 - 660m2 초과, 4개층 이하
다세대주택 - 660m2이하, 4개층 이하
기숙사 - 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것. 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것.
*준주택 - 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다. 준주택으로는 다중생활시설, 기숙사, 노인복시시설중 노인복지주택, 오피스텔 등이 있다.
* 도시형 생활주택 - 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택을 말한다. 국토계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 건설하는 소형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택 등이 있다.
<공부일기>
준주택과 도시형 생활주택은 기출문제 중 지문으로 두 세 번씩 출제되었다. 기억하면 편하고, 기억하지 못하면 지문으로 만날 때 당황할 수 있으니 눈에 바르고 간다는 생각으로 기억하면 되겠다.
* 세대구분형공동주택
공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유할 수 없는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.
<공부일기>
올해 출제된 것 같은(아직 확인하지 않았다. 떨어진 문제집은 내 유서를 읽는 것 보다 더 읽기 싫다, 솔직히) 대목이라 굳이 적어놨다. 구분소유할 수 없다는 점이 특이점이다. 모의고사에서는 지문으로 자주 출제되었다.
초등자녀의 겨울방학을 준비해야 할 부모를 위한 책입니다.
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