[공인중개사 기출분석]부동산학개론-01.총론
[공인중개사시험 공부일기] 부동산학개론
부동산학 개론
제 1편 부동산학 총론
제 1장 부동산의 개념과 분류
제 1절 부동산학의 기초
1. 부동산학의 정의
종합해보면, 부동산학이란 부동산의 기술적 측면, 경제적 측면, 법률적 측면을 복합개념의 논리에 따라 종합적 접근방법으로 부동산 현상을 인식하여 부동산활동의 능률성을 추구하는 학문이다. 즉 부동산과 인간의 관계개선을 통해 부동산 문제를 해결하기 위한 학문이다.
(암기코드) 부동산학 정의 - [법, 경, 기] [부동산현상][부동산활동]
2. 부동산학의 학문적 성격
응용과학, 실천과학
부동산학은 순수과학이 아니라, 복잡한 부동산문제를 해결하기 위한 기술적 실천방법을 제시하고 유용성을 검정하므로 응용과학이며 실천과학이다.
3. 종합과학
부동산학은 법학, 경제학, 경영학, 건축공학 등 여러 학문의 지원을 받아 성립된 종합학문의 성격을 띄므로 시스템적 사고방식이 요구된다.
3. 부동산학의 3대 측면(복합개념)
유형적 측면 - 기술적 개념(물리적 개념)
무형적 측면 - 경제적 개념, 법률적 개념
4. 부동산학의 일반적 이념 방향
1. 효율성의 원리
1) 효율성의 원리는 경제적 원리로서 최소의 비용(시간)을 투입하여 최대희 효과를 얻고자 하는 원리이다.
2)그러므로 부동산에서도 한정된 부동산 자원을 어떻게 효율적으로 이용해야 하는가 하는 최유효이용의 원칙이 중시된다.
3. 부동산학의 연구대상
부동산학의 연구대상은 부동산이다. 부동산학의 연구대상을 '부동산 현상'과 '부동산 활동'및 '부동산 문제'로 세분할 수 있다.
3) 종합적 접근방법
부동산을 기술적, 경제적, 법률적 측면 등의 복합개념을 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
4. 부동산업의 분류(한국표준산업 분류)
<공부일기>
소분류를 살펴보면 [부동산 임대 및 공급업]과 [부동산관련 서비스업]으로 구분된다.
각각 세분류로 나누면 [부동산 임대 및 공급업]은 [부동산 임대업]과 [부동산 개발 및 공급업]으로 나뉘고, [부동산관련서비스업]은 [부동산 관리업]과 [부동산 중개, 자문 및 감정평가업]으로 다시 나뉜다.
정리하면,
부동산 임대 및 공급업 - 부동산 임대업/부동산 개발 및 공급업
부동산관련 서비스업 - 부동산 관리업/부동산 중개, 자문 및 감정평가업
이 되므로 소분류를 보고 세분류를 짐작할 수 있다.
여기서 세세분류를 살피면 세분류 앞에 [주거용],[비주거용],[기타]를 붙이기만 하면 세사분류 할 수 있다.
[부동산관련 서비스업]은 [기타]가 없다는 점이 차이가 있다.
해서, 소분류를 기억하고 세분류를 나누기만 하면, 세세분류는 뚜렷한 차이점으로 구분할 수 있다.
기출문제를 살펴보면 문제는 부동산의 한국산업표준분류에 해당하지 않는 것은?이라고 묻고 이들 세세분류 내용과 별도의 업종이 추가되고 이 업종이 정답이 된다.
정답에 들어가는 업종으로는 부동산투자 및 금융업, 사업시설관리 및 조경서비스업, 기타 부동산관리업, 부동산 건설업 등이 등장한다. 이 부분을 구분할 줄 알면 그리 어렵지 않게 문제를 풀 수 있겠다.
6. 부동산활동의 일반원칙(부동산학의 일반원칙) - 능, 안, 경, 공(암기코드)
부동산학의 이념을 실현하기 위해 인간이 부동산활동을 전개할 때 지켜야 하는 행위 기준인 부동산 활동의 일반원칙에는 능률성의 원칙, 안전성의 원칙, 경제성의 원칙, 공정성의 원칙 등이 있다. (능, 안, 경, 공)
능률성의 원칙 - 소유활동의 능률화를 위해서는 최유효이용을 지도원리로 삼으며, 거래활동의 능률화를 위해서는 거래질서 확립을 지도원리로 삼는다.
제 2절 부동산의 개념과 분류
<암기코드>
부동산의 물리적 개념 - 공, 자, 위, 환
부동산의 경제적 개념 - 자산(자본), 생산요서, 소비재, 상품 으로 항목마다 시옷(ㅅ)이 들어간다.
(1) 협의의 부동산<민법> : 토지 및 정착물
정착물이란 원리는 동산이었지만 토지 등에 설치, 부착됨에 따라 항구적(계속적)으로 결합사용되는 것이 일반화되어 부동산화 된 투지 개량물을 말한다.
*종속정착물 - 토지의 일부로 취급되는 정착물
예) 아스팔트, 담장, 교량, 돌담, 구거(도랑), 울타리, 축대, 매년 경작을 요하지 않는 수목(자연식생, 다년생식물), 미분리과실(수목의 일부로 취급)
*독립정착물 - 토지와 분리도하여 다른 부동산으로 취급하는 정착물
예) 건물, 입목에 관한 법률에 의해 소유권 보존등기된 입목(소유권O, 저당권O), 관습법상 명인방법을 갖춘 수목의 집단과 미분리과실(소유권O, 저당권 X), 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물
-토지에 경작, 재배되는 농작물은 토지정착물로서 토지의 일부에 불과하여 독립된 부동산으로 취급되지 않는다. 따라서 토지에 정착되어 있고 매년 경작을 요하지 않는나무, 자연식생, 다년생 식물은 부동산종속정착물로 간주되어 부동산 매매시에 함께 양도된다.
-다만, 정당한 권원에 의해 타인의 토지에서 재배, 경작되고 있는 농작물은 독립된 부동산에서 다루어져 경작자의 소유에 속한다. 그러나 판례에 의하면 정당한 권원없이 타인의 토지에서 재배, 경작되고 있는 농작물도 독립된 부동산으로 다루어져 경작자의 소유에 속한다고 보고 있다.
<공부일기>
정착물이라 하면 쉽게 토지에 '함께 있어온 것'이다. 뒤집어 말해 정착물이 아닌 것은 기존의 토지에 '새로 설치한 것'이라고 보면 된다.
헛갈리는 건 어려운 용어 때문인데, 구거(도랑), 매년 경작을 요하지 않는 수목(자연식생, 다년생식물), 미분리과실(수목의 일부로 취급) 등이다. 토지와 함께 있던 나무와 그 나무에 걸린 과실들도 정착물이 토지에 종속된 정착물(종속 정착물)이다.
이에 반해 따로 팔 수 있는 건물, 입목에 관한 법률에 의해 소유권 보존등기된 입목(소유권O, 저당권O), 관습법상 명인방법을 갖춘 수목의 집단과 미분리과실(소유권O, 저당권 X), 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등은 정착물이지만 독립된 것으로 보고(독립정착물)로 본다는 것. 해서 '따로 팔 수 있는가 여부'가 구분의 기준으로 보고 문제를 풀면 될 것 같다.
(2) 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준부동산
준부동산이란 개별법률(특별법)에 의해 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 또는 동산과 결합되어 일체로 된 부동산의 집단을 말한다.
준부동산은 법률적 효과로서 소유권, 저당권의 대상이 되고 감정평가의 대상이 되며, 부동산중개의 대상(공장재단, 광업재단, 입목)이 된다.
* 복합 개념의 부동산, 복합부동산, 복합건물 구별
<공부일기>
<복합개념의 부동산>은 학문적 분류이기 때문에 쉽게 구분할 수 있는데, 복합부동산과 복합건물은 헛갈린다. 살펴보면, 복합부동산은 건물을 팔면 토지도 함께 파는 물건을 말한다고 보면 좋겠다. 이를테면 '주택'이 그런데, 통상 집을 팔면 '토지와 건물'을 함께 팔지 않은가. 이런게 '복합부동산'이다.
한편 복합건물이야말로 '주상복한건물'을 말한다. 이렇게 구분하면 될 것 같다.
