민법및민사특별법(10) 유치권
[부동산공인중개사 기출분석]
<<공부일기>>
담보물권에 들어가니 '용익물권은 껌 이었구나~' 하는 생각.
저당권이 장난이 아니다.
스티브 잡스처럼 '현실왜곡의 장'을 체험할 만큼 마치 눈에 보이듯 설명된 글로 나열되면 좋으련만, 법조문과 판례로 첨철된 사례들로 문제를 만들었으니, 법학도가 아닌 자가 읽기에는 '아예 틀리라고 만드는 말장난' 수준이다. 글을 읽다가 보면 도표나 가지치기처럼 그림 엇비슷한 걸 그리지 않으면 안 되는 상황, 어떤 문제에서는 땅소유자가 갑이었는데, 다른 문제에서는 저당권자가 되고, 저당권설정자와 저당권자는 수시로 말을 바꾸고, 땅이 X였다가, 다른 문제에서는 건물 X로 바뀌고, 이건 뭐~ 이 정도는 또 봐줄만 하다. 본격적인 문제와 지문으로 들어가면 읽다가 '에이 썅~' 하고 욕지기가 절로 난다.
하지만 어쩌랴 매년 3~4 문제가 나오니, 유치권에서 한 문제 잡아주고 근저당권을 포함해서 두 세 문제를 저당권에서 잡아야 한다. 아무리 어렵니 어쩌니 해도 '부동산학 개론 계산문제 만 하랴' 라고 생각하면 '아예 통으로라도 외울만 하다'.
유치권을 넘어 저당권을 들여다 보다 '밤새 읽겠다' 싶어 유치권에서 먼저 잘라 포스팅을 하는 것이 부담도 적겠다 싶다. 한 문제 정도 나오는 영역인 만큼 라이트한 마음으로 정리하고자 한다. 연휴에 공부하는데 이정도 의 기분은 필요하지 않겠나. -richboy
제 6 장 담보물권
제 1 절 총설
제 2 절 유치권
제320조(유치권의 내용) - 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
2. 법적 성질
(1)담보물권으로서의 성질
① 부종성, 수반성 : 피담보채권이 없으면 유치권은 인정되지 않는다. 피담보채권과 점유가 이전되면 유치권도 이전되나 등기나 배서를 요하지 않고 유치권이전의 물권적 합의도 할 필요 없다.
② 불가분성 : 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.(제321조). 따라서 다세대 주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라, 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다.
(2) 법정담보물권
① 유치권은 일정한 요건이 충족되면 법률에 의해 당연히 성립하는 법정담보물권이므로 부동산의 등기는 유치권의 성립요건이 아니다.
② 또한 유치권은 법정담보물권으로서 당사자 약정에 의하여 유치권을 성립시킬 수 없다.
(3) 인정되지 않는 성질
유치권은 우선변제력이나 물상대위성은 인정되지 않는다. 또한 유치권은 점유를 상실하면 소멸하므로 추급력도 없다.
2. 유치권의 성립요건
유치권의 목적물 - 타인의 물건
유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대해 유치권을 가질 수 없다.
2. 점유
(1) 점유의 계속
① 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이므로 점유를 상실하면 유치권도 상실한다.
② 또한 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없다. 그러나 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유는 유치권이 성립되지 않는다.
(2) 적법한 점유
① 점유가 적법한 점유이어야 한다.
따라서 점유개시가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
② 따라서 건물의 적법한 임차인이 임대차계약의 해지 또는 기간만료 후에 동시이행항변권에 기하지 않고서 그 건물을 점유하면서 필요비를 지출한 경우에는(즉 계약이 끝났는데, 점유했다는 뜻)
그 필요비상환채권에 관한 유치권은 인정되지 않는다. 또한 점유할 권원을 상실한 후에 지출한 수비리 등에 대하여는 유치권을 행사할 수 없다.
3. 물건에 관하여 생긴 채권(견련관계)
(1) 유치권이 성립되는 채권
예) 갑의 말 2필이 을의 밭에 들어가 농작물을 먹어 치운 경우 을은 손해배상청구권을 담보하기 위하여 말들을 유치할 수 있다.
① '그 물건에 관하여 생긴 채권'의 의미 : '그 물건에 관하여 생긴 채권'은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다.
② 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우 : 목적물로 인해 지출된 필요비, 유익비 등의 비용상환청구권, 수급인의 공사대금채권, 목적물로부터 받은 손해의 배상청구권과 같이 목적물이 원인이 되어 채권이 발생한 경우를 말한다.
③ 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계로부터 발생한 경우 : 매매계약이 취소된 경우에 부당이득에 기한 대금반환청구권과 목적물반환의무는 매매계약의 취소라는 동일한 법률관계로부터 발생한 것이므로 견련관계가 인정되고 대금반환청구권자는 그 변제를 받을 때까지 목적물유치권을 가진다.
(2) 유치권이 성립되지 않는 채권(견련관계가 인정되지 않는 경우)
① 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.
② 건물의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다.
③ 매매대금채권을 피담보채권으로 하여 매수인이나 그에게서 부동산소유권을 취득한 제3자에게 유치권을 주장할 수 없다.
따라서 갑의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없어 유치권의 성립요건인 채권과 물건간의 견련관계를 인정할 수 없다. 또한 임차인의 부속물매수청구건이나 지상물매수청구권에 기하여도 유치권을 주장할 수 없다.
④ 이른바 계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의수탁자에게 제공한 부동산매수자금은은 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다.
(3) 채권과 목적물 점유와의 견련성 여부
목적물의 점유 중에 피담보채권이 발생할 것을 요하지 않는다. 따라서 물건의 점유 이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건의 점유를 취득한 경우에도 유치권이 성립한다. (= 쉽게 말해 채권이 있는 물건에 대하여도 유치권이 성립한다는 뜻)
4. 채권의 변제기의 도래
① 피담보채권의 변제기 도래는 유치권에 있어서는 성립요건이므로 채권의 변제기가 도래하지 않는 동안에는 유치권이 성립하지 않는다.
② 따라서 유익비상환청구권에 대해 법원이 상당한 기간을 허여(유예)해준 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
5. 유치권배제특약의 부존재
유치권 배제 특약에 따른 효력은 특약의 상대방 뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다. 또한 유치권배특약에도 조건을 붙일 수 있다.
예를 들어, 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것을 건물에 지출한 각종 유익비, 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 보아 임차인의 유치권 주장을 배척 한다.
3. 유치권의 효력
유치권자의 권리
(1) 목적물을 유치할 권리
제320조(유치권의 내용) - 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
③ 경매기입등기와의 관계 : 채무자소유의 건물 등 부동산에 경매기시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니한다. (= 쉽게 말해서, 압류가 된 이후에는 유치권을 취득해도 행사할 수 없지만, 압류 이전에 유치권을 취득하면 행사가 가능하다...는 뜻 되겠다.)
(2) 환가를 위한 경매권
제 322조(경매, 간이변제충당) ① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치권을 경제할 수 있다.
(3) 간이변제충당
제322조(경매, 간이변제충당) ② 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
(4) 과실수취권
제323조(과실수취권) ① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.
② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.
(5) 비용상환청구권
제325조(유치권자의 상환청구권) ① 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ② 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
2. 유치권자의 의무
(1)선관주의 의무
제324조(유치권자의 선관의무) ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
(2) 무단 사용, 대여, 담보제공 금지
제324조(유치권자의 선관의무) ② 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보 제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙없이 할 수 있다.
① 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대요 또는 담보제공을 하지 못한다.
따라서 유치권자는 재무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분 권한이 없으므로, 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'이 아니다.
② 그러나 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용, 대여 또는 담보제공할 수 있으며,
유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙 없이 할 수 있다.
③ 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로 , 그러한 경우에는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 할 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
(2) 의무위반의 효과
제324조(유치권자의 선관의무) ③ 유치권자가 의무에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
4. 유치권의 소멸
일반적 소멸원인
(1)물권 공통의 소멸 사유
목적물의 멸실, 혼동, 공용수용, 포기, 몰수 등이 있다. 그러나 유치권이 시효로 소멸하는 일은 없다. 목적물에 대한 타인의 시효취득으로 유치권이 소멸하는 일도 없다.
<<판례>>
유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한다. 그리고 유치권 포기로 인한 유치권의 소멸은 유치권 포기의 의사표시의 상대방 뿐 아니라 그 이외의 사람도 주장할 수 있다.
(2) 유치권행사와 피담보채권의 소멸시효
제326조(피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
2. 유치권에 특유한 소멸사유
(1) 유치권자의 의무위반과 유치권소멸청구(형성권)
제324조(유치권자의 선관의무) ③ 유치권자가 의무에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
(2) 다른 담보의 제공과 유치권소멸청구(청구권)
제327조(타담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
3. 점유의 상실
제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
<<기출문제 관련 지문들>>
유치권의 성립에는 채권과 목적물의 점유와의 견련관계는 요하지 않으므로,
목적물에 대한 점유를 취득한 뒤 그 목적물에 관하여 성립한 채권을 담보하기 위한 유치권도 인정된다.
유치권자는 유치물을 보존하기 위해 유치물을 사용한 경우, 그로 인한 이익은 부당이득으로 반환하여야 한다.
- 임차인이 건물을 임차목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임대인에 대해 가지는 손해배상청구권에 대해서는 유치권을 주장할 수 없다.
부동산에 가압류등기가 된 뒤에 유치권을 취득하였더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 유치권을 취득하였다면 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다.
유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 치줄한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
유치권이 인정되기 위한 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다.
유치권 배제특약은 유효이고 그 특약에 따른 효력은 특약의 상대방 뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다. (= 유치권자와 유치물의 소유자 사이에 유치권을 포기하기로 특약한 경우, 제 3자는 특약의 효력을 주장할 수 있다).
다시 말해, 유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하다. 유치권을 사후에 포기한 경우 유치권은 곧바로 소멸하고, 제3자도 유치권포기특약의 효력을 주장할 수 있다.
유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치권을 경매할 수 있다.
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
임차인은 임대인과의 약정에 의한 권리금반환채권으로 임차건물에 유치권을 행사할 수 없다.
채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에는 유치권은 성립할 수 없다.
유치권자에게는 유치권에 기한 반환청구권은 인정되지 않는다.
유치물의 보존에 필요한 사용은 채무자의 승낙이 없더라도 허용된다.
임대차종료 후 법원이 임차인의 유익비상환청구권에 유예기간을 인정한 경우, 임차인은 그기간 내에는 유익비상환청구권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 수 있다
유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.
유치권에 관한 규정은 임의규정이므로 당사자의 특약으로 유치권의 성립을 배제할 수 있다.
건축신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 그 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없다.
소유자가 유치권의 대상인 목적물을 제3자에게 양도하더라도 유치권은 소멸하지 않으며, 유치권자는 신소유자에게 자신의 유치권을 주장할 수 있다.
