민법및민사특별법(15) 상가건물임대차보호법

[부동산공인중개사 기출분석]

제 2 장 상가건물임대차보호법

2. 적용범위

제2조(적용범위) 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다.

(2) 적용되는 보증금의 범위

제2조(적용범위) 대통령령으로 정하는 보증금액이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.

① 상가건물임대차보호법은 대통령령이 정하는 환산보증금액[보증금 + 차임환산액(차임X100)]을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않는다.

② 예를 들어 보증금이 2억원이고 월세가 550만언인 경우 환산보증금은 2억원 + (550만원 X 100) = 7억 5천만원이 된다. 따라서 서울특별시라면 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있지만, 과밀억제권역이라면 적용되지 않는다.

제 2 절 대항력

대항요건 - 제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

<<중요 기출지문>>

일시사용을 위한 것임이 명백한 임대차는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다.

상품의 보관, 제조, 가공 등 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다.

임대인은 계약이 존속하는 동안 임차목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다.

임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아(not 동의 없이도 X)셈서장에게 해당 상가건물의 임대차에 관한 정보제공을 요구할 수 있다.

임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으나 전체 임대차기간이 10년(not 7년 X)을 초과해서는 안 된다.

임대차가 종료한 후 보증금이 반환되지 않은 때에는 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에(not 관할 세무서X) 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인의 계약 해지의 통고가 있으면 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면(not 즉시 X) 해지의 효력이 발생한다.

임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약서상의 확정일자는 필요 없다.

권리금회수의 방해로 암차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내(not 방해가 있은 날로부터 3년 X)에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.

보증금이 10억원이면 임대차는 <상가건물 임대차보호법>이 적용되지 않는다. 따라서 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없다.

또한 보증금이 10억원이면 건물이 경매로 매각된 경우라도 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권보다 우선하여 변제받을 수도 없다.

임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 암대차계약의 체결을 거절할 수 있다.

* 2012. 1. 甲은 선순위 권리자가 없는 乙의 X상가건물을 보증금 1억원, 월차임 40만원에 임차하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받았을 때....

- 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

- 갑이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 X건물에 대한 경매를 신청하는 경우, 갑의 건물명도의무 이행은 집행개시의 요건이 아니다.

- 우선변제에 필요한 대항요건은 효력발생요건이 아니라 존속요건이다. 따라서 갑이 X건물의 환가대금에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 대항요건이 배당요구 종기까지 존속하여야 한다.

- 임차권은 임차건물에 대하여 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.