민법및민사특별법(16) 집합건물의 소유및관리에관한법률
[부동산공인중개사 기출분석]
<<공부일기>>
민사특별법에 들어와서는 기본적이고 잡다한 내용이 많은 반면 문제는 달랑 1문제 꼴로 출제되서 그런지 기본서가 부실해서 정리하기가 여간 번거로운 것이 아니다.
해서, 기출문제와 지문들을 바탕으로 그 해설들을 모아두고 있다. 이렇게 정리하는 것만 봐도 기본서를 읽기 전에 기출문제와 지문 그리고 그 해설을 먼저 살펴봄으로써 해당 법률의 중요도가 무엇들인지를 먼저 확인할 수 있다는 걸 증명한다.
차라리 정리하기는 좋은데, 뭔가 부족하다는 느낌을 지울 수가 없다. 하지만 출제되는 내용이 이런 상황이니 이 정도라도 완전히 익히자는 생각으로 봐야겠다. 민사특별법도 중반에 접어든다. 어쨓든 오늘 안으로 민법을 끝내는 걸로! -richboy
* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
<<중요 기출 지문>>
구조상 및 이용상의 독립성을 갖추고 있더라도 소유자가 구분건물로 등기하지 않고 1동의 건물을 객체로 등기를 한 때에는 구분소유권이 성립하지 않는다.
전유부분만에 관하여 설정된 저당권이나 압류 또는 가압류의 효력은 특별한 사정이 없는 한 당연히 종된 권리인 그 대지사용권까지 미친다.
전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하는 취지를 등기하지 않으면, 집합건물의 대지임을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다.
집합건물의 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약을 정한다. 따라서 건물의 임차인도 관리인이 될 수 있다.
관리단은 구분소유의 관계가 성립하는 건물이 있는 경우, 특별한 조직행위가 없어도 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체이다.
전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인을 선임된 자는 선임된 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 또는 자치구의 구청장에게 신고하여야 한다.
관리단은 관리비징수에 관한 유효한 관리단규약 등이 존재하지 않더라도, 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다.
관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유자의 5분의 4이상의 결의가 있어야만 하는 경우는 "재건축 결의" 이다.
공용부분의 변경, 구분소유권의 경매청구, 규약의 설정/변경/폐지, 구분소유자의 전유부분 사용금지의 청구 는 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3이상의 결의가 필요하다.
전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
구분소유자 전원의 동의로 소집된 관리단집회는 소집절차에서 통지되지 않은 사항에 대해서도 결의할 수 있다.
전유부분에 대하여 구분소유자에게 지는 담보책임의 존속기간은 구분소유자에게 인도한 날부터 기산한다.
대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 경우, 대지의 소유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구하지 못한다.
관리인의 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
관리인은 매년 회게연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다.
일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공하는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
구분건물이 되기 위해서는 구분된 각 부분이 구조상, 이용상의 독립성이 있어야 하고 소유자의 구분행위가 있어야 한다. 구분행위로 인정받기 위해서 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기까지 될 필요는 없다.
집한건물구분소유권의 특별승계인이 그 구분소유권을 다시 제3자에게 이전한 경우, 관리규약에 달리 정함이 없는 한, 각 특별승계인들은 자신의 전(前) 구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 재촉할 책임을 진다.
전유부분에 관한 담보책임의 존속기간은 구분소유자에게 인도한 날부터(not 사용검사일부터 X) 기산한다.
공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다.
분양자는 원칙적으로 전유부분을 양수한 구분소유자에게 담보책임을 진다.
규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
재건축 결의 후 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구받은 구분소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 회답하여야 하며, 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
*공용부분에 대한 설명...
-관리인 선임 여부와 관계 없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다.
-각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
-집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다.
-공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 아니하다.
-공용부분 간리비에 대한 연체료는 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
-집합건물의 구분소유자가 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분을 독점적으로 점유, 사용하고 있는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 없다. 다만 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수는 있다.
-구분소유자중 일부가 정당한 권원 없이 구조상 공용부분인 복도를 배타적으로 저유, 사용하여 다른 구분요우자가 사용하지 못하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이로인하여 얻은 이익을 다른 구분소유자에게 부당이득으로 반환하여야 한다.
-관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다.
*집합건물에 관한 설명...
집한건축물대장에 등록하지 않더라도 구분소유가 성립할 수 있다.
구분소유자는 공용부분을 '용도'에 따라 사용할 수 있으며, 규약에 따라 정한 바가 없으면 지분비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.
집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다.
관리인 선임 여부와 관계없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다.
구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 저아지 않은 한 그가 가지는 전유뷰분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
*관리인 및 관리위원회 등에 대한 설명
구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
관리위원회를 둔 경우에도 규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리인은 공용부분의 보존행위를 함에 있어 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다.
관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회의 위원이 될 수 없다.
관리위원회 위원은 질병, 해외체류 등 부득이한 사유가 있는 경우 외에는 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 없다.
