민법및민사특별법(17) 가등기담보 등에 관한 법률
[부동산공인중개사 기출분석]
<<공부일기>>
지금 시간, 저녁 8시 20분.
민사특별법 중에서 가장 까다로운 가등기담보와 부동산실명제법 두 개를 남겨놓고 있다.
법률로 이해하기 보다는 기출문제를 통해 윤곽을 파악하는 게 더 빠른 것 같은데, 기본서를 완독하는데 있어서는 소홀한 느낌을 지울 수가 없다. 이 귀찮은 것 두 법률 중에서 매년 1~2 문제가 나오니 결코 무시할 수 없는 부분이다.
하지만 가등기담보와 부동산실명제법 두 법률 또한 생활 밀착형이라 곰곰이 집중해서 죽자고 읽다 보면 이해할 수 있는 부분이 많다. 단지 법률용어가 헛갈리고, 비문이 많아서 글을 읽으면서 이해하기는 힘들어서 옆에 메모지를 두고 그리듯 요약하며 문제를 정리해야 답이 보일 것 같다.
끝이 보인다고 생각하자 갑자기 하품이 나오고 급 피곤해진다. 그렇지만 스스로 밀어부쳐야 계획대로 진도를 나갈 수 있다. 어른의 공부에서 가장 경계해야 할 것은 바로 '자기 합리화'다.
이런 저런 이유로 '오늘 당장 하지 않을 핑계'를 만들어내지만 내일이 되면 또 같은 이유를 들어 하지 않으려 들기 때문에 '아무튼' 오늘 매달려서 하는 것이 상책이다.(라고 스스로에게 주문을 거는 중이다. ㅡ,.ㅡ) -richboy
정리중 다시 <공부일기>
이놈의 <가등기담보 등에 관한 법률>은 아무리 읽어도 이해가 힘들다.
일단 정리는 하기는 하지만 , 앞선 것들처럼 이해한 후에 쓰는 것이 아니라 나중에 여러 번 읽을 것을 염두에 두고 '외울 분량을 줄인다'는 생각으로 쓰고 있다.
이 법률의 공부는 두 가지 방법이 남았다.
첫째는 공인모 강사의 강의를 들으며 통째로 스토리를 이해한다는 것.
현재 많은 문제점에 대해 인식하고 있으므로 강의는 재미있을 것이고 이해도 쉬울 것이다...라고 생각한다만 모르겠다.
둘째는, PASS!
드디어 포기하는 부분이 생기나? 하는 생각. 여기서 시간을 보내며 불확실성을 붙들고 있을 바엔 1문제를 포기하는 게 낫다...싶지만, 여기서 2문제가 출제될 수도 있어서 포기는 섯부르다 싶다. 강의를 들을 시간이 오면 가장 먼저 이걸 들어야겠다! - richboy again
끝으로, 정리한 내용들을 명조체로 바꿨다.
다름아닌 실제 시험때 시험지에 인쇄된 글자체가 '명조체'이기 때문에 시험지를 풀 때 보다 읽기가 익숙해지기를 바라는 마음에서 고쳤으니 참고하기를....
<< 중요 기출 지문>>
가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예당 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기(가등기담보) 또는 소유권이전등기(양도담보)의 효력을 정함을 목적으로 한다. = 쉽게 말해 빌리는 돈에 이자를 합한 것보다 더 큰 액수의 부동산(not 동산 X)인 경우 가능하다는 뜻이다. 예를 들어 1억원을 차용하면서 시가 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제의 예약을 하고 가등기한 경우 가 있을 것이다.
* <가등기담보 등에 대한 법률>에 관한 설명...
가등기담보권이 설정된 경우, 설정자는 담보권자에 대하여 그 목적물의 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다. 즉, 가등기담보권이 실행될 때까지는 목적물의 소유권이 담보권설정자에게 있으므로, 담보권설정자는 목적물을 자유롭게 사용, 수익할 수 있고 제3자에게 용익물권을 설정하거나 임대할 수도 있다.
귀속청산의 경우, 채권자는 담보권실행의 통지절차에 따라 토지한 정산금의 금액에 대해서는 다툴 수 없다. 즉, 채권자는 제3조 1항에 따라 그가 통지한 청산금의 통지에 관하여 다툴 수 없다.
청산금 미지급으로 본등기가 무효로 되었다면, 그 후 청산절차를 마치더라도 유효한 등기가 될 수 있다. 즉 청산절차에 관한 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효라고 할 것이고, 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하면 위 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있을 뿐이며, 그 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다고 할 것이다.
실행통지의 상대방이 채무자 등 여러 명인 경우, 그 모두에 대하여 실행통지를 하여야 통지로서의 효력이 발생한다.
채권자와 채무자가 가등기담보권설정계약을 체결하면서 가등기 이후에 발생한 채권도 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지는 가등기담보권의 피담보채권에 포함시키기로 약정할 수 있다.
채무자가 아닌 제3자도 가등기담보권설정자가 될 수 있다. (이를 가등기담보 등에 관한 법률에서는 '담보가등기목적 부동산의 물상보증인'이라고 칭함)
채권자는 그가 통지한 청산금의 금애게 관하여 다툴 수 없다.
가등기담보권은 저당권과 같은 종된 권리이므로 가등기담보권을 피담보채권과 분리하여 양도할 수는 없지만, 가등기담보권을 그 피담보채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있다.
가등기담보권자는 그 선택에 따라 권리취득에 의해 실행하거나 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다. 즉, 가등기담보권은 저당권과 같으므로, 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다.
가등기의 원인인 매매예약서상의 매매대금은 가등기절차의 편의상 기재하는 것에 불과하고 가등기의 피담보채권이 그 한도로 제한되는 것은 아니며 피담보채권의 범위는 당사자의 약정 내용에 따라 결정된다.
채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.
가등기가 담보가등기인지 여부는 거래의 실적과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다. 즉 담보가등기인지 여부는 등기부상의 등기원인에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고, 거래의 실적과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.
가등기담보부동산의 예약 당시 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다. 즉, <가등기담보 등에 관한 법률>은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합한 액수를 초과하는 경우에 한하여 그 적용이 있다. 가등기담보부동산의 예약 당시의 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.
가등기가 담보가등기인지, 청구권 보전을 위한 가등기인지의 여부는 등기원인에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.
채권자가 담보권 실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 통지의 상대방에게 그 뜻을 통지하여야 한다.
청산금은 담보권 실행의 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이며, 그 부동산에 선순위 담보권이 있으면 위 피담보채권액에 선순위 담보로 담보한 채권액을 포함시킨다.
채권자가 나름대로 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한다고 하더라도 담보권 실행통지로서의 효력은 인정된다.
가등기담보권의 실행으로 청산절차가 종료된 후 담보목적물에 대하여 사용, 수익권을 가지는 자는 가등기담보권자인 채권자이다.
* 가등기담보권의 실행에 대한 내용
공사대금채무를 담보하기 위한 가등기는 <가등기담보 등에 관한 법률>이 적용되지 않는다. 즉, 가등기담보법은 (준)소비대차에 의하여 발새한 채권(차용금, 대여금)을 담보하기 위하여 실행된 가등기 또는 재산권이전등기에 관하여 적용된다. 따라서 소비대차 이외의 사유로 발생한 채권인 경우에는 적용되지 않는다. 즉, 매매대금, 공사대금채권, 물품대금의 반환채무, 매매계약해제에 따른 대금반환채무를 담보로 하는 담보가등기의 경우 등에는 <가등기담보 등에 관한 법률>이 적용되지 않는다.
청산금을 지급할 필요 없이 청산절차가 종료한 경우, 그 때부터 담보목적물의 과실수취권은 채권자에게 귀속한다. 즉, 청산절차가 종료한 경우 채권자가 목적물의 소유권을 취득하므로 청산절차 종료후에 담보물에 대한 과실수취권은 채권자에게 있다.
실행통지는 서면 뿐만 아니라 구두로도 가능하다.
<가등기담보 등에 관한 법률>은 귀속청산방식만 인정된다. 따라서 '처분정산'형의 담보권실행은 허용되지 않는다.
담보가등기 후의 저당권자는 청산기간에 한정되어 저당권의 피담보채권의 도래 전이라도 부동산의 경매를 청구할 수 있다.
*甲은 乙의 X토지에 대하여 가등기담보권을 취득하였으나, 乙은 변제기에 채무를 이행하지 않고 있다면...
甲은 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
제3자가 경매로 X토지의 소유권을 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
甲이 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 X토지의 소유권을 취득하기 위해서는 청산절차를 거쳐야 한다.
X토지의 후순위 권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득하는 경우에는 甲은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다.
*甲이 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다면....
乙의 채무변제의무가 甲의 가등기말소의무보다 선이행의무(not 동시이행관계 X)이다.
甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다. 즉, 권리취득에 의한 실행절차에 관한 규정은 강행규정이다. 따라서 甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효가 된다.
乙이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 이로써 丙에게 대항할 수 없다. 즉, 채무자가 청산기간이 지나기 전에 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위 권리자에게 대항하지 못한다.
후순위 권리자인 丙은 청산기간에 한정하여(not 청산기간이 지나면 X) 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.
甲의 가등기담보권 실행을 위한 경매절차에서 X토지의 소유권을 丁이 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸한다. 즉, 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기 권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.
* 乙이 甲으로부터 1억원을 빌리면서 자신의 X토지(시가 3억원)를 양도담보로 제공하고 甲명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 丙은 X토지를 사용, 수익하던 乙과 임대차 계약을 맺고 그 토지를 인도받아 사용하고 있다면....
甲은 피담보채권의 변제기 전에도 丙에게 임료 상당을 부당이득으로 반환청구할 수 없다. 즉 일반적으로 담보목적으로 가등기를 경료한 경우 담보물에 대한 사용, 수익권은 가등기담보권설정자인 소유자에게 있다. 따라서 甲의 청산절차가 종료하기 전에는 丙에게 임료 상당을 부당이득으로 반환청구할 수 없다.
甲은 특별한 사정이 없는 한 담보물 실행을 위하여 丙에게 X토지의 인도를 청구할 수 있다.
乙이 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 경우, 甲은 丙에게 소유권에 기하여 X토지의 인도를 청구할 수 없다.
甲이 乙에게 청산금을 지급함으로써 소유권을 취득하면 甲의 양도담보권은 소멸한다. 즉, 청산절차의 종료로 甲소유권을 취득하였으므로 甲의 양도담보권은 당연히 소멸한다.
만약 甲이 선의의 丁에게 X토지를 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丁에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다. 즉, 채무자 등은 청산금 채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.
* 가등기담보 등에 관한 법률상 채권자가 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위해서 채무자에게 실행통지를 할 때 ....
채권자는 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다. 통지에는 통지 당시의 담보목적 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.
한편 채권자는 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 '선순위 담보권 등의 권리'가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때 선순위 담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
정리하면, 채무자에게 실행통지를 할 때 밝혀야 할 것은
청산금의 평가액
선순위 담보권자의 피담보채권액
통지 당시 담보목적부동산의 평가액
청산금이 없다고 평가되는 경우 그 뜻
담보목적부동산이 둘 이상인 경우 각 부동산의 소유권 이전에 의하여 소멸시키려는 채권 이다.
* 甲은 乙에 대한 1억원의 차용금채무를 담보하기 위해 자신의 X건물(시가 2억원)에 관하여 甲명의로 소유권이전등기를 마쳤다면...
甲은 X건물의 화재로 乙이 취득한 화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.
甲은 乙로부터 X건물을 임차하여 사용하고 있는 丙에게 소유권에 기하여 그 반환을 청구할 수 없다.
甲은 담보권 실행으로서 乙로부터 임차하여 X건물을 점유하고 있는 丙에게 그 인도를 청구할 수 있다.
甲은 乙로부터 X건물을 임차하여 사용하고 있는 丙에게 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다.
甲이 X건물을 선의의 丁에게 소유권이전등기를 해 준 경우, 乙은 丁에게 소유권이전등기말소를 청구할 수 없다.
