[부동산공인중개사 기출분석]부동산 공법 - 건축법(1)

<<공부일기>>

어제부터 건축법에 들어갔다. 총 6강인데, 어제 2강 절반을 듣고 오늘 아침, 절반을 마져 들었다. 처음에는 6강 전체를 듣고 정리하려 했는데, 분량이 많아서 절반 정도에서 끊어서 정리하고 마저 들어야겠다고 판단, 정리 직전에 공부일기를 쓴다.

앞선 두 과목 즉, 부동산학개론과 민법은 강의를 듣지 않고 정리를 먼저 했다. 지난 해 들은 풍월도 있고, 기본서를 읽은 뒤 기출분석으로 전체적인 내용에 대한 파악이 가능해서 였다. 하지만 공법은 분량이 너무나 많아서 기본서를 읽다가는 하루 종일 걸린다. 그래서 이석규 교수의 강의로 일차적으로 분량을 줄여야 할 필요가 있었다. 게다가 이석규 교수의 강의가 워낙 탁월해서 공법 강의의 문턱을 확 ~ 낮춰서 듣고 이해하는데 큰 무리가 없다. 다시 말해, 다른 강사의 강의는 듣는 것만으로도 힘이 들어 강의를 듣고 나면 당일 따로 공부할 엄두가 나지 않는데, 이석규 교수의 강의는 '기억을 놓치기 전에 정리하자'는 생각이 들 만큼 요약 정리를 잘 해줘서 바로 공부하고 싶은 마음이 들게 한다.

이번 건축법도 그렇다. 2, 3과는 어려운 부분이라 상대적으로 외울 분량이 많을 뿐 이해는 쉬운 부분인 건축법을 4장에 있음에도 불구하고 먼저 공부함으로써 공법 진도는 확 줄여줘서 공부 부담을 줄여주고자 하는 이석규 교수의 배려로 건축법을 먼저 한 것이다. 게다가 이 단원에서 7문제가 출제되어 1, 4과 공부만으로 19문제인 47.5점을 공부한 셈으로 만들어줘서 이래저래 수험생에게는 부담을 줄여줬다. 여러므로 고마운 교수다.

빨리 정리 들어가자. -richboy

CHAPTER 4. 건축법

[용어정리]

"건축"이란 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 하는 것을 말한다.

"결합건축"이란 제56조에 따른 용적률을 개별 대지마다 적용하지 아니하고, 2개 이상의 대지를 대상으로 통합적용하여 건축물을 건축하는 것을 말한다.

"도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)이다.

"고층건축물"이란 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상의 건축물을 말한다.

"초고층건축물"이란 충스가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상의 건축물을 말한다.

"다중이용 건축물"이란 불특정한 다수의 사람들이 이용하는 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

① 다음의 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상의 건축물

㉠ 문화 및 집회시설(동물원·식물원은 제외한다)

㉡ 종교시설

㉢ 판매시설

㉤ 운수시설 중 여객용 시설

㉣ 숙박시설 중 관광숙박시설

㉥ 의료시설 중 종합병원

② 16층 이상인 건축물

"특수구조 건축물"이란 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

① 한쪽 끝이 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 보·차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3미터 이상 돌출된 건축물

② 기둥과 기둥 사이의 거리(기둥의 중심선 사이의 거리를 말하며, 기둥이 없는 경우에는 내력벽과 내력벽의 중심선 사이의 거리를 말한다. 이하 같다) 20미터 이상인 건축물

③ 특수한 설계·시공·공법 등이 필요한 건축물로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조로 된 건축물

제 1 절 건축물

(1) 의의

①의의 : '건축물'이란 토지에 정작하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

② 건축법의 적용이 배제되는 건축물

다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에는 '건축법'을 적용하지 않는다.

㉠ <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 따른 지정문화유산이나 임시지정문화유산 또는 <자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 따라 지정된 천연기념물 등이나 임시지정천연기념물, 임시지정명승, 임시지정시·도자연유산, 임시자연유산자료

㉡ 철도 또는 궤도의 선로부지 안에 있는 다음의 시설 : 운전보안시설, 선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설, 플랫폼, 급수, 급탄 및 급유시설

㉢ 고속도로통행료 징수시설

㉣ 컨테이너를 활용한 간이창고(<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>에 따른 공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지에 설치하는 것으로서 이동이 쉬운 것만 해당>)

㉤ <하천법>에 따른 하천지구 내의 수문조작실

(2)건축물의 용도(30개)

단독주택 (단, 다, 다, 공)

가. 단독주택

나. 다중주택 :

학생 또는 직장이 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것, 욕실은 있으나, 취사시설은 없는 것. 바닥면적의 합계가 660 ㎡ 이하, 3개층 이하

다. 다가구주택 :

3개층 이하, 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주할 수 있는 것

라. 공관

2. 공동주택 (아, 연세대, 기숙사)

가. 아파트 - 5개층 이상

나. 연립주택 - 합계가 660㎡ 이상, 층수가 4개층 이하

다. 다세대주택 - 합계가 660㎡ 이하, 층수가 4개층 이하

라. 기숙사

3. 제 1종 근린생활시설(생활필수시설)

한 번에 외우는 스토리텔링 - 일용품을 사러 천원 들고, 휴지 들고 출발 - 길건너 휴게음식점, 제과점가서 300원주고 차를 마셨는데, 왜이리 꽤재재하고 부실하냐고 핀잔먹음 - 이미용 하고 탁구장, 체육도장가서 운동 했지 시간당 500원 - 그러다 허리삐끗해서 의원갔지, 한의원, 침술원, 접골원 - 아내는 조산원가서 아이낳고 안마원, 산후조리원 갔고 - 동사무소(지역자치센터)와 그 일당들한테 천원 들고 가서 마을회관가서 자랑하고 화장실 갔지 - 지역아동센터 -정수장 양수장 - 중개사사무소 9평 -천만원주고 전기차사서 충전하고- 300만원주고 동물사서 동물병원 갔지.

4. 제 2종 근린생활시설

가. 공연장

나. 종교집회장 500제곱미터 미만( 500제곱미터 이상이면 - 종교시설)

차. 장의사, 동물병원, 동물미용실

카. 학원(자동차학원, 무도학원, 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교숩하는 것은 제외)

타. 독서실, 기원

거. 다중생활시설(고시원 - 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만)

더. 단란주점(150제곱미터 미만)

러. 안마시술소, 노래연습장

머. 주문배송시설(500제곱미터 미만)

5. 문화 및 집회시설

가. 공연장

나. 집회장

다. 관람장

라. 전시장

마. 동·식물원

6. 종교시설

7. 판매시설

8. 운수시설

9. 의료시설

10교육연구시설(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외)

11. 노유자시설

12. 수련시절

다. <청소년활동진흥법>에 따른 유스호스텔

13. 운동시설

14. 업무시설

15. 숙박시설

16. 위락시설

가. 단란주점

나. 유흥주점

다. 유원시설업

라. 무도장, 무도학원

마. 카지노영업소

17. 공장

18. 창고시설

19.위험물 저장 및 처리시설

가. 주유소

사. 도료류 판매소

20. 자동차관련시설

바. 정비공장

21. 동물 및 식물관련시설 (동·식물원 제외 - 문화 및 집회시설임)

가. 축사

나. 가축시설.

다. 도축장

라. 도계장

22. 자원순환관련시설

가. 하수 등 처리시설

나. 고물상

다. 폐기물재활용시설

라. 폐기물 처리시설

마. 폐기물감량화시설

23. 교정시설

가.교정시설

나. 갱생보호시설

다. 소년원 및 소년분류심사원

24. 국방·군사시설

25. 방송통신시설

26. 발전시설

27. 묘지관련시설

가. 화장시설

나. 봉안당

다. 묘지와 자연장이에 부수되는 건축물

라. 동물화장시설·동물건조장시설 및 동물전용의 납골시설

28. 관광휴게시설

가. 야외음악당

나. 야외극장

다. 어린이회관

라. 관망탑

마. 휴게소

바. 공원·유원지 또는 관광지에 부수되는 시설

29. 장례시설

가. 장례식장

나. 동물전용의 장례식장

30. 야영장시설

제 2 절 대지

제 3 절 공작물 (암기코드 - 2, 4, 5, 6, 6, 8 이하, 8, 30㎡)

다음의 공작물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.

제 4 절 적용대상행위

건축

건축물의 '건축'이란 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 하는 것을 말한다.

(1)신축

건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것

(2) 증축

기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것.

-건축물의 높이를 단순히 증가시키는 것도 증축에 해당하며,

-하나의 대지 안에서 기존 건축물에 붙여서 또는 별도로 떨어져서 건축물을 축조하는 것도 증축에 해당하며,

-주된 건축물이 있는 대지 안에서 부속건축물을 짓거나 담장 등 부수되는 시설을 짓는 것도 증축에 해당한다.

(3) 개축

기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고, 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것

(4) 재축

건축물일 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것.

㉠ 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것

㉡ 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것

(5) 이전

건축물을 그 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것.

*주요구조부란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단을 말한다. (내기바보지주!)

2. 대수선

'대수선'이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축, 개축, 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

㉠ 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

㉡ 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉢ 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉣ 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

㉤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉥ 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉦ 다가구주택의 가구간 경계벽 또는 다세대주택의 세대간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

㉧ 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 용도변경

(1)기본원칙

사용승인을 얻은 건축울의 용도를 변경하고자 하는 자는 다음의 구분에 따라 국토교통부령이 정하는 바에 의하여 특별자시시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

(2)용도시설군 (자, 산, 전, 문, 영, 교, 근, 주, 그밖의)

①-->신고⑨, ⑨-->허가①

① 자동차관련시설군 - 자동차관련시설

② 산업시설군 - 공장, 창고시설, 운수시설, 위험물저장 및 처리시설, 자원순환관련시설, 장례시설, 묘지관련시설 (storytelling - 공장에서 만들어서 창고에 넣고 운수시설로 옮기는데 위험물저장 처리시설 이었지. 오폐수를 옮기다가 병들어 죽었어. 그래서 장례를 치르고, 묘지에 묻었지)

③ 전기통신시설군 - 방송통신시설, 발전시설(방발이)

④ 문화집회시설군 - 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설(문,종,위,관)

⑤ 영업시설군 - 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설(판,운,숙)

⑥ 교육 및 복지시설군 - 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 야영장시설 (의, 교, 노, 수, 야)

⑦ 근린생활시설군 - 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(다중생활시설 제외)

⑧ 주거업무시설군 - 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방, 군사시설

⑨ 그 밖의 시설군 - 동물 및 식물관련시설(동,식물원 제외)

* (빈출!!!!)같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장에게 건축물대장 기재네용의 변경을 신청하여야 한다.

*용도변경의 사용승인 · 설계

① 용도변경의 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제 22조(사용승인에 관한 규정)를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 용도변경 허가대싱닌 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경의 설계에 관하여는 건축물의 설계에 관한 규정을 준용한다.

<<중요 기출 지문>>

구조 계산서와 시방서는 "설계도서"에 해당한다.