[부동산공인중개사 기출분석]부동산세법 - 종합소득세

<<공부일기>>

네이버 카페 공인모에서 부동산세법을 담당하는 김성래 교수의 기초강의를 통해 <종합소득세>를 들었다. 강의시간은 2 시간, 짧지만 임펙트 있는 강의였다. 가끔 1문제가 출제되는 단원, 중요한 부분이 정해있는 단원이라 꼭 체크해야 하는 단원이다. 그리 어렵진 않다.

다음으로는 <양도소득세>라는 큰 산이 남았다. 평균 6문제가 출제되는 가장 중요한 단원인 만큼 분량도 많고, 기초 강의 역시 9개나 된다. 이번 연휴에 꼭 처리할 예정이다.

지난 해 12월 처음 공부를 시작할 때 계획은 4월 말까지 1회독이었는데, 5월 첫째 주를 마칠 때 세법까지 5과목을 1회독할 것 같다. <중개업법>으로 또 10일 정도가 소요될 듯, 결국 한 달이 딜레이가 되는 셈이 된다. 아쉽다. 하지만 계획은 계획일 뿐, 공부를 등한시 하지 않았고, 나름 열심히 노력한 터라 자책할 마음은 없다. 지난해와 비교해 보면 아직 머릿속에 공부한 내용들이 들어 있다는 느낌이 있다. 다시 말해 어느 과목이든 문제를 보면 시간이 좀 걸릴 뿐 답은 찾아낼 것 같은 기분, 물론 이 정도로는 부족하다. 상등급의 문제를 제외하고는 중, 하의 기출문제는 읽는 즉시 답을 찾아낼 만큼 익숙해져야 하고, 그러려면 최소 3~4회독을 해야 한다. 6월 들어 여름까지 2개월 간 회독수를 늘릴 예정이다. 8월부터는 모의고사와 함께 암기에 주력할 예정이다.

일상이 단조로워지니 그만큼 시간도 빨리 지나가는 느낌이 든다. 곧 대선이고 세상은 더 나은 방향으로 바뀔 것이다. 그 세상을 위해 새로운 준비를 한다는 느낌, 지금 내가 갖고 있는 기분이다. 이 글을 쓰는 동안 5월이 시작되었다. 1회독을 완벽하게 마무리 하는 한 달이 되도록 하겠다. -richboy

제 2 장 종합소득세

김성래 교수의 학습 TIP

소득세의 기본이론을 전반적으로 학습하는 단원. 특히 부동산임대사업소득에 대하여 최근 2문제가 출제되었다. 따라서 주택임대사업소득을 중심으로 소득의 범위, 비과세, 간주임대료 부분에 대하여 정리를 하면 되겠다.

제 1 절 소득세의 총칙

2. 현행 소득세의 특징

① 소득세는 자연인의 소득에 대하여 부과하는 국세이다.

② 현행 소득세법은 소득원천설에 순자산증가설일부를 포함하고 있다.

③ 소득세는 개인단위로 합산하여 과세하고 있는 인세이다.

④ 소득세는 소득세법에 열겨된 소득만을 과세하는 열거주의조세이다.

⑤ 소득세는 종합소득은 합산과세하고, 퇴직소득과 양도소득은 분류과세 방식으로 과세한다.

* 분리과세 - 종합소득 중 일부의 소득(이자소득, 기타소득 등)은 그 소득을 지급받을 때 소득의 지급자가 원천징수함으로써 납세의무가 종결되는 분리과세대상 소득도 있다.

⑥ 소득세법의 세율은 초과누진세율을 적용한다. 다만, 일부 소득에 대하여는 비례세율을 병행하고 있다.

⑦ 소득세는 납세지 관할세무서에 과세표준과 세액을 신고납부하는 형식이다.

3. 납세의무자

거주자 : 주소가 있거나 183일 이상 거소를 둔 자 => 국내, 국외에서 발생한 모든 소득

비거주자 : 거주자가 아닌 개인 => 국내에서 발생한 원천소득

4. 소득의 구분

종합소득(합산과세) - 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 기타소득, 연금소득

퇴직소득(분류과세) - 퇴직금지급 규정에 따른 일시금, 수당 등

양도소득(분류과세) - 자산의 비반복적 양도로 인하여 발생하는 소득

5. 과세 기간 및 납부기한

원칙 (1월 1일 ~ 12월 31일까지) - 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지 확정 신고

사망한 경우 (1월 1일 ~ 사망일까지) - 상속개시일에 속하는 달의 말일 ~ 6개월

국외이전의 경우(1월 1일 ~ 출국한 날까지) - 출국일 전 날까지

6. 납세지

거주자 : 주소지 또는 거소지를 납세지로 한다.

비거주자 : ① 사업장이 있는 경우 - 사업장 소재지를 납세지로 한다.

② 사업장이 없는 경우 - 국내 원천소득이 발생한 장소를 납세지로 한다.

7. 부동산 관련 사업소득

(1) 임대사업소득의 범위 (빈출!!!)

1) 부동산 또는 부동산 상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

① 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등의 설정 및 대여로 인하여 발생하는 소득.

다만, 법률에 의한 공익사업과 관련하여 지상권, 지역권을 설정 또는 대여하는 경우에는 제외한다. (빈출!!!)-> 임대소득으로 잡지 않는다 (기타소득으로 잡는다, 중요X)

② 광고용으로 토지, 가옥의 옥상 또는 측면을 사용하게 하고 받는 대가는 임대사업 소득으로 본다.

③ 자기소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고, 그 사용대가를 받는 것은 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득으로 본다.

④ 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 또는 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 임대사업소득으로 본다.

2) 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득

3) 광업권자, 조광권자 등이 채굴에 관한 권리의 대여로 발생하는 소득

(2) 비과세 임대소득 (빈출!!!!)

① 전, 답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득

② 1주택 이하의 주택임대소득(다만, 고가주택 및 국외주택은 1주택 제외)

* 고가주택

임대소득 : 과세기간 종료일 현재 기준시가 12억원을 초과

양도소득 : 실거래가 12억원을 초과

③ 주택의 임대소득 비과세 적용시 주택 수의 계산은 다음과 같다.

㉠ 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.

㉡ 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 해당주택의 임대소득이 600만원 이상 또는 기준시가 12억을 초과하는 주택의 30% 지분을 초과한 자는 주택수에 포함된다.

㉢ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.

㉣ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

(3) 부동산임대업의 소득금액계산

부동산 임대사업소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 이경우 부동산 임대사업소득은 다른 소득과 합산하여 종합소득세로 과세된다. 다만, 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 종합소득과 분리과세 중 하나를 선택하여 적용한다. (빈출!!)

소득금액 = 총수입금액(임대료 + 간주임대료 + 관리비수입 + 보험차익) - 필요경비

1) 총수입금액의 계산

거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

① 임대료

부동산 사업소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 사업자가 부동산을 임대하고 받는 본래의 월임대료를 말한다. 단 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 총수입금으로 한다.

② 간주임대료( = 전세보증금에 대하여 임대료로 간주한다는 의미)

㉠ 일반 : 보증금합계액에 대하여 간주임대료를 계산하여 총수입금액으로 한다.

㉡ 주택 : 3주택 이상 소유자의 보증금압계액이 3억 원을 초과하는 경우에 한하여 간주임대료를 계상하여 총수입금액으로 한다.

* 추계결정시 간주인대료의 계산

주택 이외의 부동산 : 보증금합계액 X 이자율 = 간주임대료

(3주택 이상 전세보증금 - 3억원) X 60% = 수입금액 X 이자율 = 간주임대료

단, 전용면적 40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 주택수 산정에서 제외한다(2026년 12월 31일까지)

③ 관리비 수입

사업자가 부동산을 임대하고 세입자로부터 임대료 이외의 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우에는 전기료, 수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등은 부동산 사업소득의 총수입금액에 산입한다.

④ 보험차입

부동산의 사업소득이 있는 거주자가 사업과 관련하여 당해 사업용자산의 손실로 인하여 취득하는 보험차익은 총수입금액에 이를 산입한다.

2) 필요경비

부동산임대사업 소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다(60%).

(5) 주택임대소득에 대한 세액의 계산

1)분리과세 주택임대소득의 사업소득금액계산

① 주택임대사업자 등록을 한 경우

분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 60으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다.

분리과세 주택임대사업의 소득금액 = 총수입금액 - 필요경비(60%) - 400만원 (X 14%)

② 주택임대사업 미등록자의 경우

분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다.

분리과세 주택임대사업의 소득금액 = 총수입금액 - 필요경비(60%) - 200만원 (X 14%)

2) 분리과세 주택임대소득의 세액계산의 특례

분리과세 주택임대소득이 있는 거주자(총수입금액의 합계약이 2000만원 이하인 경우)의 종합소득 결정세액은 다음 ①과 ②의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.

① 분리과세를 적용하기 전의 종합소득 결정세액

② 다음의 각 목의 세액을 더한 금액

㉠ 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 14%를 곱하여 산출한 세액

㉡ 위 ㉠외의 종합소득 결정세액

(6) 결손금 및 이월결손금 공제

1) 결손금 공제

① 사업자가 비치, 기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 사업소득금액을 게산할 때 발생한 결손금은 그 과세기간의 종합소득 과세표준을 계산할 때 근로소득금액, 연금소득금액, 기타소득금액, 이자소득금액, 배당소득금액에서 순서대로 공제한다.

② 위 ① 규정에도 불구하고 다음 각각의 어느 하나에 해당하는 사업(이하, 부동산임대업이라 한다)에서 발생간 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물임대업의 경우에는 공제한다.

㉠ 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업. 다만 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여하는 사업은 제외

㉡ 공장재단 또는 광업재단을 대여하는 사업

㉢ 채굴에 관한 권리를 대여하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

<<핵심 기출 지문>>

분리과세란 종합소득 중 일부의 소득은 그 소득을 지급받을 대 소득의 지급자가 원천징수함으로써 납세의무가 종결되는 소득을 말한다. (O)

소득세의 과세기간은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지로 한다. (O)

거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다. (O)

비거주자에게는 국내외 모든소득에 대하여 과세한다.(X) => 국내 원천소득에 한하여 과세한다.

거주자에 대한 소득세의 납세지는 그 주소지로 한다. 다만, 주소지가 없는 경우에는 그 원천소득이 발생한 장소를 납세지로 한다. (X)=> 거소지로 한다.

자기소유의 부동산을 타인의 담보로 제공하고 그 사용대가로 받는 것은 임대사업소득이 아니다. (X)=> 임대사업소득이다.

주택을 임대하면서 받은 임대료는 임대사업소득으로 과세된다.(O)

전세권, 임차권, 지상권, 지역권을 설정 또는 대여함으로써 발생하는 소득은 임대사업소득이다(O)

미등기 부동산을 임대하고 그 대가로 받은 것은 임대사업소득이 아니다.(X)=>등기여부에 관계없이 임대소득이다.

국외 소재주택을 임대하고 그대가로 받는 것은 사업소득이 아니다.(X)=> 국외주택은 주택수, 고개주택여부에 관계없이 과세대상이다.

국내주택 1채 만을 소유한 거주자가 과세기간 종료일 현재 기준시가 15억원인 해당 주택을 전세금을 받고 임대하여 얻은 소득에 대하여는 소득세가 과세한다.(X) => 고가주택이라도 전세주택은 임대소득이 발생하지 않기 때문에 과세하지 않는다. (빈출!!!!!)

국내주택 2채를 소유한 거주자가 1채는 월세로 나머지 1채는 전세의 형태로 임대한 경우 월세 계약한 주택은 총수입금액에 관계없이 과세한다.(O)

주택임대소득이 과세되는 고가주택은 과세기간 종료일 또는 양될 현재 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 말한다. (O)

해당 주택이 국외에 소재하는 경우라면 주택임대로 인하여 발생하는 소득은 주택 수 또는 고가주택에 관계없이 비과세한다. (X) => 국외주택은 주택수와 고가주택 여부에 관계없이 과세한다.

주택임대로 인하여 발새하는 소득에 대한 비과세 여부를 판단함에 있어 甲 과 그 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하지 않는다. (X)=> 합산하여 주택 수를 계산한다.

거주자의 보유주택 수를 계산함에 있어서 다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각 1개의 주택으로 계산한다(O)

2주택(법령에 따른 소형주택 아님)과 2개의 상업용건물을 소유하는 자가 보증금을 받은 경우 2개의 상업용 건물에 대하여만 법령으로 정하는 바에 따라 계산한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입한다. (O)

국내 3주택을 소유한 자가 받은 임대보증금의 합계액이 5억원을 초과하는 경우 그 보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입한다,(X) = > 보증금의 합계액이 3억원을 초과하여야 간주임대료를 계산한다. 이런 문제를 조심해야 하는데, 법을 묻는지 사례를 묻는지 확인해야 한다. 숫자 뒤에 미만 또는 이상 초과 등이 붙으면'법령을 묻는 지문'임을 알아야 한다!!!!(빈출)

임대보증금의 간주임대료를 계산하는 과정에서 금융수익을 차감할 때 그 금융수익은 수입이자와 할인료, 수입배당금, 유가증권처분이익으로 한다.(X)=> 유가증권처분이익은 금융이익에 해당하지 않는다.

총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 종합소득가 분리과세 중 하나를 선택하여 적용한다(O) =>빈출!!!!

주택임대로 인하여 발생하는 소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 계약에 의하여 지급일이 정하여진 경우, 그 정하여진 날로 한다. (O)

법률에 따른 공익사업과 관련하여 지역군, 지상권을 대여함으로써 발생하는 소득은 부동산임대업의 소득이다. (O)

자기 소유의 부동산을 타인의 담보로 사용하게 하고 그 사용대가로 받는 것은 임대사업소득이다. (O)

국내에 소재하는 논, 밭을 직물생산에 이용하게 함으로써 발생하는 사업소득은 소득세를 비과세한다.(O)

1주택 소유자의 주택임대소득은 비과세한다. 다만 고가주택(과세기간 종료일 또는 양도일 현재 기준시가 12억원 초과)과 국외주택은 주택 수에 관계없이 과세한다(O)

국내주택 1채만을 소유한 거주자가 과세기간 종료일 현재 기준시가 14억원인 해당 주택을 전세금을 받고 임대하여 얻은 소득에 대해서는 과세한다. (X)=> 전세금은 과세하지 않는다.

부부가 각각 주택을 1채씩 보유한 상태에서 그 중 1주택을 임대하고 임대료를 받았을 경우 주택임대소득으로 과세한다.(O)

국내 소재 3주택(소형주택이 아님)을 소유한 자가 받은 주택임대보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 그 보증금에 대하여 법령에서 계산한 간주임대료를 총수입 금액에 산입한다. (O)

주택에 대한 간주임대료를 계산함에 있어 전용면적 40㎡이하이며, 기준시가 2억원 이하인 소형주택의 경우 주택 수의 계산에서 제외한다. (O)

주택을 임대하여 얻은 소득은 거주자의 사업자 등록여부에 관계없이 소득세 납세의무가 있다. (O)

부동산임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물임대업에서 발생한 결손금은 공제한다. (O)

주택의 임대로 인하여 얻은 과세대상소득은 사업소득으로서 해당 거주자의 종합소득 금액에 합산된다. (O)