서울 대표 학군지인 은행사거리. 아파트 투자 가능할까?
동북선, 재개발, 재건축이 기대되는 지역인 노원구
중계동 학원가가 확실히! 학군지가 맞더라고요.
제가 학원가를 임장한 시간은 토요일 낮 12시쯤 되었었는데요. 가기 전에 이러한 궁금증을 가지고 갔습니다.
과연 주말인데도 공부하는 학생들을 많이 만날 수 있을까?
부동산 임장을 하면서, 학군지는 많이 가지 않았더라고요.
우리나라에서 학군지라고 할 수 있는 곳이 서울 3대 학군지인 대치, 목동 그리고 중계동이 있고요.
경기도권은 분당, 수지, 평촌 일산, 수원 등이 있죠.
지방 쪽은 부산 해운대, 동래구 / 대구 수성구, 달서구 / 대전 둔산동 / 광주 봉선동 / 울산 남구 정도 되겠네요.
물론, 규모가 더 작은 학군지도 곳곳에 있습니다.
여기서 제가 직접 본 곳은 평촌, 부산 해운대, 광주 봉선동입니다. 이렇게 적고 나니 적네요.
그래도 하나같이 공통점이 있었습니다.
주말인데도 공부하는 학생들을 많이 만날 수 있었고, 길거리에서도, 식당에서도 책을 펴놓고 공부하고 있다는 것!
그 장면을 중계동 학원가에서도 볼 수 있었습니다.
중계동 학원가가 의미 있다는 증거
이른 낮에도 책가방을 메고 학원으로 가는 학생들학군지가 좋다. 학군지가 좋다. 이야기는 정말 많이 들어보셨을 거예요.
공부 잘하는 학교가 몰려있고, 그에 따라서 학생들도 수준이 높고, 학원가도 형성 잘되어 있고, 특목고와 유명한 대학교를 잘 보내니 상대적으로 좋은 직업을 가질 확률이 높은 것은 사실입니다.
저도 아들 2명을 육아하고 있는 사람으로서, 내 자식을 더 좋은 환경, 더 좋은 교육을 시키고 싶은 것도 사실이고요.
그래서 이러한 수요가 끊임없이 있기에, 부동산 가격에 영향을 미치는 강력한 요소가 되고 있습니다.
간단합니다. 수요가 많고, 공급은 한정되어 있으니 가격은 올라가는 것이죠.
그러면 부동산 가격이 '학군지'라는 요소가 반영되어 있는지 어떻게 알아볼 수 있을까요?
정말 쉬운 방법이 있는데요. 이렇게 생각하시면 쉽게 알아볼 수 있습니다.
모든 아파트는 연식이 좋은 새 아파트가 비싸야 한다. 왜? 쌔거니까.
노원구 중계동이라는 곳은 학군지로 유명하고, 실제로 가보니 학교와 학원이 좋다. 하지만 구축아파트다.
새 아파트와 중계동 학원가 근처 아파트 비교
중계동 학원가 근처 아파트와 연식이 비슷한 노원구 다른 곳과 비교
네이버 부동산에 가서, 10분만 시세를 알아보면 바로 알아차릴 수 있습니다.
중계동 학원가 근처 아파트는 연식이 오래됐는데,
새 아파트랑 가격차이가 별로 안나잖아??
네. 이게 학군지라는 입지요소가 아파트 가격에 반영이 되었다는 증거입니다.
중계동 학군지는 부동산 입지요소적으로 봤을 때 의미 있다고 볼 수 있습니다.
의미는 있지만, 아쉬운 점이 가격에 나타난다.
공부하는 학생들이 정말 많이 보인다한 단계 더 깊게 들어가 보겠습니다.
상계동에 노원구센트럴푸르지오와 공릉동에 있는 태릉헤링턴플레이스는 둘 다 20년대식 이후 신축입니다.
실제로 가보면 누구나 살고 싶어 할 거예요. 기본적으로 사람들은 새 아파트를 좋아하니까요.
24년 06월 기준으로 34평 아파트 가격을 비교해 보면 10억~11억으로 비슷비슷합니다.
솔직히 1억 정도의 차이는 협상으로 충분히 좁혀질 수 있는 금액입니다.
제 생각인데요. 중계동 학원가가 학군지로서 압도적이었다면, 지금보다 더 영향력을 많이 끼쳤다면 새로 외곽 쪽에 지어진 신축과 가격이 비슷하진 않았을 것입니다.
압도적으로 청구 3차나 건영 3차가 가격이 높았어야 할 거예요.
하지만 비슷하게 거래되는 걸로 보아, 아쉬운 마음이 들기도 합니다.
사람들이 학군지에 사는 것과 외곽이지만 신축에 사는 것을 '가격'으로만 놓고 본다면 비슷하게 받아들이고 있다는 것이니까요.
앞으로 시간이 지나면 지날수록 어떻게 될까요? 저도 그게 궁금합니다.
앞으로 계속 지어질 새 아파트가 중계동 학원가의 랜드마크인, 청구 3차와 건영 3차를 뛰어넘을 수 있을지 없을지요.
개발호재에 따라 위상이 변화할까?
은행사거리 교통호재인 동북선 공사하고 있는 모습중계동 학원가에 강력한 호재가 있는데요. '동북선'입니다. 위 사진에서 보이는 것처럼 실제 공사하고 있더라고요.
계획만 되어있는 단계가 아니라, 실제 공사까지 하고 있는 호재입니다. 이것의 의미는 꽤나 중요해요.
실제 공사를 하고 있다는 것은 시기가 지연될지언정 완성이 될 가능성이 매우 높은 호재라는 의미입니다.
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