보증금을 돌려줘야 하는데도, 전세를 주는 3가지 이유
월세보다 매매 시세차익이 훨씬 더 큰 수익을 가져다 준다.
저도 처음엔 정말 궁금했던 사항이었어요.
전세금이라는 건 다시 돌려주어야 하는데 왜 전세를 주는 거지?
전세금을 은행에다가 맡겨서, 이자를 받는 개념인가? 수익률을 계산해 봅니다.
최근에 금리가 좀 올라서 그렇지, 저금리시대라고 부르잖아요? 솔직히 말해서 얼마 되지도 않습니다.
이 부동산이 형성되어 있는 월세시세를 봅니다.
일반적으로 월세는 은행 이자율보다 높게 형성이 되어있어요. 만약에 낮다면 월세 줄 사람이 아무도 없죠.
그냥 편하게 은행이자 받는 게 더 이득이니까요.
그렇다면, 임대인은 월세를 주는 게 이득인데 왜 전세 주는 사람이 있을까요?
가장 결정적인 이유는 해당 부동산의 시세차익을 기대하고 투자했기 때문입니다.
전 세계 중 우리나라에서만 가능한 전세활용 투자법
혹시 알고 계셨나요? 전세라는 제도는 전세계 중에 우리나라에만 있는 제도입니다.
그래서 다른 선진국의 좋은 제도나 지침들을 벤치마킹 할 수가 없는 상황이죠.
오로지 우리나라 사람들이 고민하고, 시행착오를 겪으며 헤쳐나가는 수밖에 없습니다.
모든 제도나 정책이 그렇듯 100% 만족하는 것은 없더라고요. 전세라는 제도 또한 없어져야 한다고 주장하는 사람들이 많습니다.
위 링크를 보면 정부의 국토부장관께서도 폐지해야 한다고 주장하고 있는 상황이니까요.
여러분들은 전세가 없어져야 한다고 생각하시는지 궁금해요
부동산이라는 게 우리 삶에 필요한 의식주 중 하나인 주에 해당해서 어딘가에는 분명히 살아야 합니다.
땅바닥에 살아도 되긴 하지만, 쉽지 않은 길인 것은 맞으니까요.
그렇다면 전세를 빼고 나면 딱 2가지 유형밖에 남지 않습니다.
부동산을 매매해서 들어가던가, 아니면 월세내면서 살던가.
그런데 희한하게 우리나라 사람들은 월세를 정말 싫어합니다.
없어지는 돈이어서 그런 것도 있지만, 특히나 남의 인식? 이 부분도 무시 못할 것 같아요.
남의 시선을 의식하며, 비교하는 것.
솔직히 익숙하잖아요?
그래서 그런지 월세 산다고 하면 괜히 못 사는 것 같고, 자존심 상해서 쉽게 선택을 하지 못하는 게 현실입니다.
그러면 집을 사면 되는데, 살 수 있는 사람이 생각보다 많진 않죠.
월급 몇 달 모은다고 해결되는 것이 아니니까요. 그래서 사람들은 전세를 좋아합니다.
어차피 2년 뒤에 다시 돌려받는 돈이기도 하고, 월세 나가는 것도 아니니까요. 집값보다 저렴하기도 하고요.
이러한 수요가 있기 때문에, 집주인이 전세를 주는 이유이기도 합니다.
수요가 많으면 당연히 가격은 올라갈 수밖에 없겠죠? 자연스럽게 매매가와 전세가가 비슷하게 올라올 거예요.
그러면 자연스럽게 적은 돈으로 부동산 소유권을 가지고 올 수 있게 되는 것입니다.
해외에서는 절대로 불가능한 사항이죠.
해외에서의 부동산 투자는 보통 집을 대출받아서 산다음에 월세를 주고, 집 담보대출 이자를 낸 뒤 차액을 이익으로 얻고 있습니다.
이렇게 하게 되면 뭐가 힘들까요? 바로 돈입니다. 돈이 엄청 많이 들어가요. 그래서 많은 부동산을 가질 수 없게 됩니다.
그런데 우리나라는 매매전세 차액이 작은 집이라면 얼마든지 많이 늘릴 수가 있습니다.
당장의 월세수익보다는 2년 뒤, 4년 뒤 큰 시세차익을 기대
전세가 월세랑은 달라서, 매달마다 현금흐름이 들어오지 않습니다.
그리고 아시다시피 어차피 돌려줘야 하는 돈이기 때문에 무엇을 사기가 애매합니다. 빚이거든요 부채입니다.
그런데 우리가 보통 계약서 작성할 때 기간을 몇 년으로 쓸까요? 2년이 기본입니다.
법에서도 기본적으로 임대차 계약은 2년으로 보고 있고, 더 살 수 있는 권리인 계약갱신청구권까지 만들어 주었죠.
그러면 총 4년까지 한 집에서 사실 수 있는 거예요. 집주인만 동의한다면 더 살 수도 있고요.
이게 집주인에게 어떤 이득이 될까요?
2년 또는 4년 뒤에 부동산 가격이 올라가 있다면?
이게 정말 소름 돋는 부분입니다. 집주인 입장에서는 2년 또는 4년 동안 전세금을 돌려줄 걱정은 안 해도 됩니다.
일종에 시간을 확보한 셈이죠. 위에 적은 말처럼 가격이 올랐다면 어떻게 될까요?
새로운 전세입자를 맞춰도 되지만, 집을 팔아도 됩니다.
그 차액은 전세입자와 나눠가질까요? 아니요. 소유권을 가진 집주인이 다 갖게 됩니다.
아이러니하죠? 집 전체가격에 있어서 대부분은 전세입자가 냈는데, 소유권을 가진 집주인이 모든 이익을 다 가져갑니다.
그래서 집주인은 이 시세차익을 기대하고 전세를 주는 것입니다.
그런데 여기서 치명적인 단점이 존재합니다.
집 값이 내가 예상한 대로 흘러가지 않고 떨어진다면 어떻게 될까요?
그때부터는 심적으로 많이 힘들어질 거예요. 레버리지를 많이 일으키는 것이기 때문에 손해도 나고요.
그래서 집주인에게 필요한 것은 몇 년 뒤에 오를 확률이 높은 집을 보는 안목입니다.
그래서 임장이라는 것을 하는 것이고요.
임장을 하면 할수록 부동산을 보는 눈이 점점 더 올라가는 것은 사실입니다.
100% 라는 것은 없습니다. 누군가가 100%라고 확신한다면 사기일 확률이 높아요.
정말로 내공 있는 사람은 10번 했을 때 맨 처음에는 6번 그다음 7번, 8번, 9번 등 확률을 높여가는 사람입니다.
과거부터 지금까지 장기 우상향 중인 매매전세 그래프
각자 살고 계신 곳 주변에 있는 아파트 아무거나 가격의 흐름을 봐주세요.
주택이나 오피스텔, 빌라 등은 거래자체가 별로 없기 때문에 알기가 힘들 거예요. 이것의 유형은 땅의 가격인 공시지가 흐름을 보면 좋겠네요.
정말로 지방에 완전 외곽에 있는 오래된 아파트가 아닌 이상, 가격이 처음보다 떨어진 경우는 생각보다 찾기 쉽지 않습니다.
부동산이라는 건 주식과 다르게 무조건 거주해야 하는 상품이기 때문에 그렇습니다.
