서울이면서, 학군지이면서, 가성비까지?
노원구 중계동 양지대림 2차 아파트
지난번에는 '신축 아파트'를 우선적으로 알려드렸는데요.
그 이유는 신축아파트가 더 좋기 때문입니다. 입지자체가 더 좋다기보다는, '기회비용'을 따져보았을 때 현재시장에서는 신축을 먼저 투자하는 것이 좋습니다.
'전세가'에서 드러나기 때문인데요. 입지가 좀 떨어지더라도 일반적인 사람들은 '신축'을 좋아하기 때문에, 가격을 더 주고서라도 신축아파트에 들어가게 됩니다.
이는 곧 전세가가 올라가게 되는 것이고요. 입지가 떨어지는데도 불구하고, 입지 좋은 구축보다 더 높은 전세가를 형성하게 됩니다. 이는 다르게 말하면 '기회'라고 말씀드릴 수 있습니다.
하지만, 누구나 신축아파트를 투자할 수 있는 것은 아닙니다. 그래서 오늘은 구축아파트를 말씀드리려 합니다. 그 아파트는
중계동 학군지 양지대림 2차입니다.
양지대림 2차를 마음에 들어 하는 이유
중계동 양지대림2차 아파트 내부 모습저는 아파트 투자할 때 1등 아파트를 투자적인 관점에서 좋아하지는 않습니다.
그 이유는 내가 좋다고 느끼는 아파트는 남들도 보기에 좋다고 느끼거든요.
그래서 일정 부분 가수요가 붙어있을 가능성이 높습니다. 좀 더 쉽게 말씀을 드리면 싸게 살 수 없다는 의미입니다. 대체적으로 비싸요.
그래서 저는 같은 생활환경을 공유하면서, 상대적으로 뒷단지에 있거나 차선으로 선택되는 아파트들을 좋아합니다.
실제로 투자를 하고, 나중에 상승장이 왔을 때 좋은 아파트가 먼저 오르고, 뒤따라서 오르게 되어 있거든요.
부동산에 관심이 있으시다면 많이 들어보셨을 것 같아요. 이런 단어로 표현이 되죠.
키 맞추기
그런 면에 있어서 양지대림 2차는 매력적입니다.
현재 24년 6월 기준으로 노원구 랜드마크인 '청구 3차'와 호가를 비교해 보면 이렇습니다.
24년 6월 23일 기준
청구3차(96년식) / 34평(전용 84)
매매가 : 7층 11.5억
전세가 : 4층 7.3억
양지대림2차(99년식) / 34평(전용 84)
매매가 : 4층 8.3억
전세가 : 6층 6.0억
연식도 더 좋은 양지대림 2차가 랜드마크인 청구 3차보다 호가상으로 2억 이상 차이 나는 게 맞을까요?
왜 2억이나 차이가 날까요? 여러 가지 이유가 있을 수 있지만, 제 생각은 이렇습니다.
단지 내 느낌 차이(동 간 거리, 평형구성 등)
중계동 학원가 더 가까이 이용가능
동북선의 직접적인 호재
을지초 배정 등
이렇게 압도적으로 좋은 아파트들은 기회를 주지 않고, 먼저 올라갈 가능성이 많아요.
실제로도 청구 3차는 꽤 많이 반등했습니다. 그래서 양지대림 2차와 2억 이상 차이 나는 것이고요.
2억이라는 차이는 21년도 상승장 때 벌어졌던 그 차이입니다.
쉽게 이야기하자면, 지금의 분위기가 집을 안사면 안될 것 같은 상승장의 분위기는 아니잖아요?
개인적으로 2억이라는 차이는 많다고 생각됩니다. 그러면 경우의 수는 2가지이죠.
청구 3차가 내려오던가, 아니면 양지대림 2차가 올라가던가.
투자하게 될 시 조심해야 할 점
앞에서 말씀드린 것과 같이 저는 랜드마크보다는 한 단계 아래에 있는 아파트를 좋아하기 때문에, 조심해야 할 것이 있습니다.
우리가 들어가 사는 것이 아닙니다.
그래서 '전세 맞추기'를 항상 염두에 두고 투자에 접근해야 합니다.
내가 전세손님이라고 가정해 볼게요. 아까와 같이 노원구 랜드마크 청구 3차와 비교해 보겠습니다.
투자하러 온 사람들이 많아서 부동산 시장에 '전세물량'이 많아진다면, 전세가격은 어떻게 될까요?
아마도 떨어지게 될 것입니다. 당연스러운 논리예요. 수요와 공급의 법칙.
그렇게 시장흐름이 흘러간다면 랜드마크 청구 3차와 양지대림 2차의 전세가격은 비슷해질 가능성이 높습니다.
그러면 전세를 구하는 손님 입장에서는 굳이 양지대림 2차를 선택할 필요가 없는 것이죠.
이 말이 즉, 전세 경쟁에서 밀린다는 이야기입니다.
전세경쟁에서 이기려면 가장 강력한 것이 있어요. 바로 가격입니다. 엄청나게 전세가가 싸다면 메리트가 있겠죠?
하지만 너무 낮게 설정하면, 아파트 투자하는데 왜 하는 건지 의미가 없어지기도 하고요.
그래서 '적정전세가'가 얼마인지. 시장에서 거래가 될만한 가격은 얼마인지. 사전에 생각하고 투자해야 합니다.
그러면에서 사람들이 제일 좋아하는 아파트를 투자하면 덜 신경 써도 될 부분인데, 저 같은 경우는 후순위 아파트를 좋아하다 보니 검토해야 할 것이 더 많은 것은 사실입니다.
(사실 랜드마크 투자하고 싶은데 못해요. 투자금이 생각보다 많이 들어가거든요)
중계동 학원가를 둘러싸고 있는 아파트들의 전세물량이 많이 감소했고, 거래도 되었더라고요.
투자하는 입장에서는 이보다 더 좋은 환경은 없는 것 같습니다.
하지만 방심은 절대로 해서는 안됩니다. 시장에서 전세물건이 내 것. 딱 하나 있더라도, 전세손님이 아예 없는 수준이라면 위험해지는 것은 한순간 이니까요.
그만큼 부동산 현장을 많이 가보고, 나 자신만의 확신이 생겼을 때 투자하는 것이 여러모로 좋습니다.
남들 말에 사게 되면 피눈물 흘리게 되더라고요.
