피해야 할 부동산 5가지
본질을 아는 사람들은 사물이나 형상을 단순화시킨다.
많은 사람들이 부동산 투자를 어렵게 생각한다. 부동산을 잘하기 위해서는 세금, 시세, 지역, 정책, 정치, 세계경제의 이해, 심리, 자본주의의 본질 등 고려하거나 공부해야 할 사항이 워낙 많다. 투자해야 할 부동산 대상도 많다. 토지 아파트 오피스텔 상가 지식산업센터 쇼핑몰 상가 지역 주택 조합 호텔 객실 분양 다세대 빌라 재개발 재건축 뉴타운 등등 투자해야 할 대상도 많고 뭐부터 투자해야 하는지 답이 나오지도 않는다.
진리나 본질은 단순하다. 복잡할수록 그건 본질이나 진리가 아닐 수 있다. 이 세상에는 너무나 복잡하고 다양하다. 그 안에서 본질을 볼 줄 알아야 핵심으로 들어갈 수 있고 세상과 사물에 대해 깊게 이해할 수 있다.
투자도 마찬가지다. 정보가 너무 많아서가 문제지 사실 투자 정보는 원하면 언제 어디서든 쉽게 얻을 수 있다. 인터넷으로 내가 사고자 하는 아파트에 시세 주변 환경 학군 교통여건 인구 통계 등 원하는 모든 정보를 열람할 수 있고 볼 수 있다. 이런 정보들은 워낙 많고 다양해서 오히려 투자하는데 올바른 결정을 내리는데 더 힘들어질 수 있다. 역설적이지만 더 많은 투자 정보가 더 투자를 어렵게 만들고 있다.
본질을 아는 사람들은 사물이나 형상을 단순화시킨다. 여러 가지 얽혀있는 실타래를 풀고 그 안에서 핵심적인 실타래를 푸는 방법을 찾아야 한다. 지금은 그렇게 할 줄 알아야 한다. 복잡함 속에서 단순한 진리를 찾을 줄 알아야 투자를 쉽게 할 수 있다.
투자를 쉽게 하기 위해서는 꼭 하지 말아야 할 부분은 아예 신경을 끄는 것도 좋은 방법이다. 선택과 집중이 필요하다는 말이다. 집중할 곳에 집중하기 위해서 불필요한 부분은 과감히 정리해야 한다. 부동산 투자도 마찬가지다. 굳이 신경 쓰지 않아도 될 부분을 신경 쓰기 때문에 정확한 시점에 올바른 투자 결정을 방해한다면 투자 결정을 못 할 수 있다는 말이다.
따라서 반드시 피해야 할 부동산 혹은 굳이 신경 쓸 필요가 없는 부동산만 투자 판단에서 제외한다면 투자 판단 시 많은 에너지와 신경을 더 이상 쓸 필요가 없다. 따라서 이번 시간에는 초보 투자자가 굳이 알 필요가 없는 부동산 혹은 초보 투자자들이 절대 해서는 안 되는 부동산을 이야기하고자 한다. 이런 부동산만 피해도 투자 판단 시 신속하고 정확한 투자 판단을 할 수 있는 충분한 시간과 여유를 확보할 수 있다.
시험 볼 때, 몇 가지 예외사항만 철저히 외우면 시험 문제를 쉽게 풀 수 있듯이 투자할 때 신경 쓸 필요가 없는 이 부동산을 반드시 외워두면 투자 시험 시 더 올바른 판단을 내릴 수 있는 시간 확보와 여유가 생길 수 있다. 같이 살펴보자.
우선 기획부동산이다. 갑자기 전화 한 통화가 온다. 어디 어디 경매회사입니다. 혹시 토지에 관심 있으십니까? 이런 전화를 받았다면 이런 회사는 100% 기획 부동산이다. 기획부동산에 수법은 개발할 수 없는 땅을 헐값에 산다. 그리고 그 토지를 잘개 분할해서 그 토지를 일반인들에게 비싼 가격에 팔고 그 이익을 취한다. 대부분의 이런 토지는 영원히 팔릴 수 없는 토지들이 많기 때문에 절대로 사면 안 된다. 하지만 많은 사람들이 생각보다 많이 기획부동산에 속아서 돈을 잃는다. 혹시 이런 전화가 온다면 받지도 말고 상대하지 않아야 한다. 토지를 사고 싶다면 현지에 있는 부동산을 통하거나 경매를 받아서 사면된다. 절대 기획부동산에 속아서 토지를 사면 안 된다.
둘째, 쇼핑몰 상가이다. 물론 쇼핑몰 상가 중에 괜찮고 월세가 많이 나오는 곳도 있다. 하지만 잘못 사면 평생 고생해야 하는 곳이 바로 쇼핑몰 상가이다. 상담을 받았던 한 회원분도 쇼핑몰 상가에 투자했는데 인근에 프리미엄 아웃렛이 생겨서 상권이 뺏기고 몇 년째 공실로 남아 관리비만 낸다고 한다. 쇼핑몰 상가는 상권이 바뀌거나 트렌드가 바뀌면 계속해서 공실로 남을 수 있기 때문에 초보 투자자가 아예 신경을 쓰면 안 된다.
셋째, 지역 주택조합 아파트이다. 지역 주택조합 아파트는 저렴한 분양가를 내세워 무주택자들을 현혹한다. 물론, 지역 주택 조합 중에 아주 극소수는 사업이 잘 되고 아파트 가격이 오르는 경우도 있다. 하지만 대다수 지역 주택 조합 아파트는 사업이 지연되거나 생각보다 수익이 적어서 투자가치가 현저히 떨어질 데가 많다. 무엇보다 사업이 너무 지연이 돼서 굉장히 고생하는 경우가 많기 때문에 초보 투자자라면 아예 쳐다도 보지 않는 게 더 나을 수 있다.
넷째, 호텔 객실 분양이다. 호텔 객실 분양은 제주도나 인천 강원도에서 수익보장으로 많이 분양했다. 연 8% 수익 보장 이런 식으로 광고하며 다달이 들어오는 월세를 원하는 퇴직자들 뿐만 아니라 주부 등에게 서서 많이 판매했다. 하지만 사드 사태로 예상보다 중국인들이 오지 않고, 너무 많이 공급되었기 때문에 예상 수익은커녕 장기간 공실이 나는 경우도 태반인 곳이 많다. 마찬가지로 호텔 객실 분양도 안정적으로 운영이 되거나 약속한 이윤을 주는 곳도 종종 있지만 그 보다는 실패하는 경우가 훨씬 더 많기 때문에 애당초 호텔 객실 분양도 분양받지 않는 게 더 좋다.
다섯째, 다세대, 빌라이다. 앞에서도 언급했듯이 시행사 대표들이 방송에 나와서 추천 매물로 다세대 빌라를 추천하는 경우도 많다. 그리고 그 방송을 보고 다세대 빌라를 투자 한 분들도 종종 상담을 받으러 오신다. 결론부터 말씀드리면 최근 부동산 트렌드로 다세대 빌라를 사는 건 바람직하지 않다. 과거 필자도 다세대 빌라 투자로 10억을 모은 적이 있고, 그 경험을 바탕으로 2009년 서른 살 직장인 10억을 벌다 라는 책을 냈다. 하지만 그때는 그때고 지금은 지금이다. 지금은 다세대 빌라로 돈을 벌기가 쉽지 않고 잘 팔리지도 않는다. 따라서 지금 다세대 빌라를 사는 건 지뢰를 밟는 것과 같다. 그러니 주의해야 한다.
이상으로 간략하게 절대 하지 말아야 할 부동산 5가지에 대해서 알아봤다. 이 다섯 가지 부동산만 피하고 부동산 투자를 하더라도 사실 큰 손해를 보는 경우는 정말 드물다. 왜냐하면 과거 아파트 오피스텔 시세를 10년 추이를 보면 그래도 가격이 조금씩 올랐다는 걸 알 수 있다. 부동산이 단기적으로는 상승과 하락의 사이클이 존재하지만 10년 이상의 장기적인 흐름을 보면 그래도 물가 상승률만큼의 시세가 오른다는 걸 확인할 수 있다.
주변에 주식투자가 실패해서 한강을 가는 겨우는 있지만, 부동산 그것도 아파트 위주의 투자로 실패해서 한강 가는 사람은 많지 않다. 그만큼 아파트 위주의 부동산 투자는 생각보다 리스크도 적다. 리스크가 적다고 아파트 투자가 수익이 적은 건 아니다. 강남의 아파트는 최근 몇 년간 10억 이상 오른 곳도 있고 수익률도 상당한 경우가 많다.
따라서 아파트 오피스텔 혹은 임대 맞춰진 상가 위주의 투자는 생각보다 리스크가 적고 수익도 극대화될 수 있다. 중요한 건 앞서 얘기한 지뢰밭을 밟으면 안 된다. 잘못 밟은 지뢰밭은 투자 실패뿐 아니라 향후 돈이 묶여 영영 투자할 수 있는 기회 조차 박탈당할 수 있기 때문에 반드시 조심해야 한다. 따라서 초보 투자자라면 이 다섯 가지 부동산 지뢰밭을 잘 알아두고 절대 투자하지 않는 방향으로 한다면 최소한의 부동산 투자 실패는 없다고 자신 있게 얘기할 수 있다.
이번에 나온 제 신간 ' 대한민국 부동산 어떻게 흘러 갈 것인가 ' 내용 중 일부 발췌 한 내용입니다.
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