12월 16일 부동산 대책에 대한 일개 개인의 의견

공급대책 없는 수요 억제책은 결국  부작용만 커질 것이다. 

집 갑 안정이란 무엇인가? 필자가 생각하는 집 값 안정은 거래가 원활하게 이루어지면서 부동산 가격이 완만하게 상승하는 것이다. 거래가 활성화가 돼야 취득세 등의 지방세가 걷히고 양도세 등 국세 수입이 늘어 난다. 이사를 많이 다녀야 이삿짐업체 인테리어 회사도 돌아간다. 중개업소 짜장면 배달업체도 거래가 활성화돼야 돈을 번다. 

12월 16일 부동산 정책을 내놓는 정책 입안자들의 생각은 어떤가? 강남 및 고가주택의 수요를 차단함으로써 거래 자체를 없애겠다는 게 집 값 안정이라고 생각하는 모양이다. 15억 이상의 아파트는 대출 자체를 하지 않겠다는 해외 토픽에 나올만한 대책을 내놓았다. 

강남을 옥죄면 부동산 가격이 잡힐 거라고 생각한다. 모든 부동산 가격의 상승은 강남으로부터 시작한다고 생각한다. 하지만 필자의 생각은 다르다. 강남을 옥죄면 옥죌수록 강남에서 살고자 하는 마음은 더욱 커진다. 강남에 별 관심이 없던 사람들마저 강남 입성을 원하게 된다. 정책의 의도와는 정 반대로 흘러가게 된다. 

우리는 여태껏 부동산 시장이 정책의 의도와는 전혀 다른 방향으로 흘러가는 걸 수도 없이 목격했다. 

보유세 부분도 마찬가지다. 보유세를 올리면 집 가진 사람들이 집을 내놓을 거라고 생각한다. 하지만 현재 임대인과 임차인중 누가 더 힘이 셀까? 상식적으로 생각해보자. 임대할 물건이 많은 경우 보유세를 올리면 임대인이 보유세를 부담할 확률이 높다. 하지만 임대할 물건이 절대적으로 부족한 상태에서 보유세를 올리면 어떻게 될까? 

아마도 보유세 올린 부분이 전부 세입자에게 전가가 될 것이다. 그렇다면 지금 강남과 서울 핵심지역들의 임대 물건이 많은가? 적은가? 자사고 폐지 정책으로 가뜩이나 강남이나 목동 마포 중계 동등 전통적으로 학군이 우수한 지역은 전세 물건이 씨가 말랐다. 현장에 한번 가보면 바로 알 수 있다. 

그렇다면 보유세를 올린다면 전세 가격은 어떻게 될까? 아마 올라간 보유세만큼 전셋값이 폭등할 여지가 크다. 결국 보유세를 올린 최대의 피해자는 집 가진 사람들이 아닌 세입자가 된다. 

만약 보유세를 올려서 집 값을 잡으려면 거래세(취득세, 양도세)를 줄이고 공급물량을 차고 넘치게 해야 정책의 효과가 있을 것이다. 하지만 공급 대책 특히 사람들이 거주하고 싶은 강남과 핵심지역들의 공급은 원천 막아 놓은 상태다. 서울시내 재개발 재건축 규제로 더 이상 강남과 서울 핵심지역에서의 신규 공급은 점점 줄어들 것이다. 

주택임대사업자로 잠김 매물은 최장 10년간 나오지 못한다. 이렇게 매물이 잠김 상태에서 보유세를 올리면 전셋값 폭등 나아가 집 값 폭등을 야기할 것이다. 집 값을 잡겠다는 정책이 너무 비 현실적이고 부작용만 크니 세금을 더 걷기 위해서 일부러 이런 정책들을 내놓는다고 생각하는 사람들도 많다. 

진실은 모르겠지만 공급대책 없는 수요 억제 대책은 점점 부작용이 커질 것이다. 

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