아파트 분양권 투자 법

시기별 분양권 투자법을 잘 익히면 돈을 벌 수 있다. 

분양권은 아파트가 다 완공되기 전 아파트를 사고팔 수 있는 권리를 매매하는 거다. 과거에는 서울도 분양권 거래가 가능했지만 8.2 대책 이후로 서울과 조정지역의 분양권은 특별한 사유가 없는 한 거래를 할 수 없다. 다만 조정지역이라 하더라도 8.2 대책 이전의 입주자 모집공고가 난 분양권은 거래가 가능하다.      

조정지역과 비조정지역의 대출 가능금액과 청약 1순위 조건 가점제 적용비율 분양권 전매 가능 여부와 양도 세율이 다르기 때문에 무엇보다 내가 투자하고자 하는 지역이 조정지역 내 부동산인지? 아닌지를 체크해야 한다.

비조정지역 내 공공택지는 전매제한 기간이 1년, 민간택지는 6개월이기 때문에 이 기간이 지나면 분양권 전매를 할 수 있다. 분양권 거래의 가장 큰 장점은 실물이 아직 없기 때문에 미래가치를 판단하기가 어려워서 잘만 고르면 투자 수익을 극대화할 수 있다.      

마찬가지로 단점은 실물이 없기 때문에 잘못 고르면 투자에 실패하고 실 거주 하기에도 부담스러울 수 있다. 따라서 분양권 거래는 어느 지역의 어떤 가격에 들어가는 게 핵심이다.      

과거 서울에 분양권 전매 제한이 없었을 때, 마곡 힐스테이트 아파트도 분양권 거래가 가능했다. 초기 프리미엄이 2,000만 원~3,000만 원으로 상당히 저렴하게 프리미엄이 붙었었다. 지금 분양가 대비 7억 정도 오른 걸 보면 2천에서 3천만 원의 프리미엄을 내더라도 분양권 거래를 하는 게 훨씬 유리해 보인다. 이처럼 분양권 거래도 잘 만 투자하면 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다.      

분양권 프리미엄은 입주 때까지 올랐다 내렸다를 반복한다. 지역적인 호재의 영향도 받지만 전반적인 경기 상황에 따라 시세가 변동한다. 따라서 분양권 거래 시 프리미엄이 저렴할 때 들어가는 게 좋다. 그렇다면 프리미엄이 언제 저렴할까? 우선 분양권 전매가 풀리는 시점이 더 싸게 분양권을 살 수 있다.      

청약에 당첨됐더라도 부득이하게 일이 생겨 분양권을 처분해야 하는 경우가 있다. 그런데 전매제한 때문에 6개월, 혹은 1년간 분양권을 팔지 못한다면 분양권을 갖고 있는 사람 입장에서는 전매제한이 풀리는 6개월 혹은 1년이 무척 기다려질 것이다. 그리고 분양권이 풀리게 되면 팔고 싶은 사람들이 한꺼번에 물건이 나오기 때문에 가격을 비싸게 내놓을 수가 없다. 본인께 빨리 팔려야 하기 때문이다.      

따라서 전매제한이 풀리는 단지를 눈여겨보고 미리 부동산을 통해 저렴한 물건이 있는지 확인하고 분양권을 매입한다면 비교적 저렴한 가격에 아파트 분양권을 살 수 있다.      

분양권은 실물이 없기 때문에 경기 변동에도 민감한 편이다. 개통 예정인 지하철이 연장되거나 경기가 안 좋아도 분양권 프리미엄이 떨어질 수 있다. 혹은 분양가 이하의 마이너스 프리미엄도 간혹 생긴다. 당장 들어가서 살 수 있는 것도 아니고 전세나 월세를 놓을 수도 없이 계약금과 중도금 상태의 돈만 들어가 있다 보니 사람들 마음도 외부 변수에 쉽게 흔들린다.      

막상 청약 당첨이 되거나 미분양으로 아파트를 샀더라도 계속해서 불안해지고 그냥 빨리 팔고 싶은 마음이 생기게 된다. 무엇보다 실물이 없기 때문에 거래가 많지 않아서 빨리 팔고 싶은 마음이 있다면 분양가 이하의 마이너스 프리미엄으로도 팔아야 한다.      

투자자 입장에서는 마이너스 프리미엄의 분양권을 사는 것도 나쁘지 않다. 서울 수도권 웬만한 단지들의 분양가랑 현재 시세를 비교해보면 분양가 이하보다 떨어진 아파트들은 극히 드물다는 걸 알 수 있다. 무엇보다 분양가 상한제에 걸리는 아파트들은 분양가 이하로 가격이 떨어지기가 쉽지 않다. 간혹 계약금을 완전히 포기하는 아파트 분양권도 살 수 있기 때문에 내 집 마련을 싸게 하고자 한다면 마이너스 프리미엄의 분양권을 노려 볼 만하다. 

물론 입지나 공급 물량 투자가치 여부는 따져 봐야 한다.      

분양권은 입주 때도 마이너스 프리미엄 혹은 저렴한 프리미엄으로 아파트를 살 수 있다. 입주 때 부득이하게 잔금을 치르지 못하거나 입주를 못하는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 또 입주물량이 한꺼번에 쏟아지다 보니 생각보다 전세나 월세 시세가 낮아서 자금 계획에 문제가 생기는 경우도 있다. 대출도 생각보다 안 나오거나 아예 안 나오는 경우도 있다. 이럴 경우 잔금을 못 치르고 분양가 이하 거나 저렴한 프리미엄으로 분양권을 내놓은 경우이다.      

투자자 입자에서는 입주가 임박했을 때 급한 매물을 싸게 살 필요가 있다. 잘 만 고르면 분양가 이하의 마이너스 프리미엄으로 아파트를 살 수 있기 때문에 입주 때 물량을 잘 살펴봐야 한다. 입주할 때 마이너스 프리미엄이라고 하더라도 아파트 가격이 떨어지지는 않는다. 일시적으로 물량과 개인 사정상 마이너스 프리미엄이 있는 것이다. 김포 한강 신도시의 대부분 아파트들은 미분양을 겪었고, 입주 때 마이너스 프리미엄인 아파트들도 많았지만 지금은 분양가보다 1억 이상 오른 아파트들도 많다. 

김포 한강신도시 운양동 반도유보라가 그런 아파트이다. 당시 입주 때 분양가 이하의 분양권도 있었지만 지금은 1억 이상 올랐다. 1억밖에 오르지 않았다고 생각할 수 있지만 당시 25평 분양가가 2.5억임을 감안하면 1.25 올랐다고 생각하면 아파트 가격 대비 무료 50%가 오른 것이다.      

따라서 일시적인 마이너스 프리미엄이 난다고 해서 아파트 가격이 떨어질 거라고 생각하는 건 한쪽 면만 바라보는 투자다.      

분양권 투자에 있어서 주의할 점도 있다. 과거에는 분양권은 주택이 아니기 때문에 청약 시에도 무주택으로 간주했지만 9.13 대책 이후 분양권은 청약 시 유주택으로 간주한다. 즉 집이 없는 사람이 분양권을 전매해서 사게 되면 유주택자가 되기 때문에 무주택으로 청약을 할 수 없다. 다만 분양권은 주택이 아니기 때문에 등기 전까지 세법 상 주택으로 취급하지 않는다.      

많은 사람들이 헷갈려하는 부분이 분양권과 입주권의 차이다. 분양권은 청약을 통해 조합원 외의 일반인이 입주자로 선정돼 지위이고 입주권은 관리처분계획인가 등을 통해 조합원 등이 입주권이 선정돼 지위이다.     

 

쉽게 말해 청약이나 미분양으로 일반인들이 참여해서 얻은 권리가 분양권이고 원래 갖고 있던 주택이 재개발이나 재건축이 돼서 새로운 아파트의 들어갈 권리가 입주권이다. 원래 갖고 있던 주택이 있었기 때문에 청약이나 세법 상 유주택으로 간주하는 거다. 입주권은 분양권 전매제한에 걸리지 않기 때문에 조정지역 내 건물이 완공되기 전이라도 매입이 가능하다. 만약 조정지역 내 아파트를 완공 전 사고 싶다면 입주권을 노리는 전략도 유효하다.      

다만 입주권 투자 시 주의할 점은 취득세율이 주택이 아닌 토지 취득세율이기 때문에 주택보다 취득세가 높다는 점은 알아둬야 한다. 부동산과 세금은 밀접하게 연관이 되어 있기 때문에 투자자라면 반드시 알아야 한다. 세금 관련 공부는 먼저 틀을 잡고 수시로 변하는 세법을 업데이트해서 잔 가지를 치는 방법으로 공부를 해야 한다.

부동산과 세금을 얼마나 이해하냐에 따라서 부동산 투자 전략도 달라질 수 있다. 특히 1 주택자라면 다음 편에서 봐야 할 단독주택 상가주택 투자 법을 유심히 봐야 한다. 세금 혜택이 가장 크게 볼 수 있기 때문이다.      

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