brunch

라이킷 10 댓글 1

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 최진곤 Feb 17. 2021

청약 vs 다주택 내 집 마련 전략

어떤 전략을 택할지 본인의 상황 파악이 우선!

우선 본인의 청약가점에 따라서 전략을 달리해야 한다. 청약 가점이 높다면 섣불리 집을 사는 것보다 청약으로 내 집 마련을 하는 게 유리하다. 청약 가점이 높지 않더라도 특별공급 자격이 되는 사람들은 적극적으로 특별공급을 노리는 전략이 유리하다. 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 세 자녀 특별공급, 노부모 특별공급, 국가 유공자 특별공급 등 다양한 특별공급 대상이 있기 때문에 본인이 특별공급 대상이 되는지 확인해야 한다.

하지만 가점이 높지 않거나 특별공급 대상이 되지 않은 경우 무턱대고 청약을 노려서 내 집 마련을 하기는 쉽지 않다. 따라서 이런 분들은 전략을 달리 해야 한다.

우선 비조정지역 내에 아파트 청약을 노려야 한다. 비조정지역 같은 경우 세대주뿐만 아니라 세대원도 청약이 가능하고 추첨으로도 청약이 가능하다. 즉 가점이 높지 않더라도 운만 좋으면 충분히 당첨이 가능하다. 또한 사람들이 인기지역 위주로만 청약을 하기 때문에 오히려 비조정지역에 청약을 전략적으로 노린다면 쉽게 당첨이 가능하다.

실제로 최근 운정신도시의 제일풍경채 아파트 청약이 있었다. 비슷한 날 과천에도 청약이 있었는데 아무래도 과천이 최근 핫한 지역이다 보니 사람들이 과천으로 청약을 많이 했다. 하지만 필자는 가점이 높지 않은 회원들에게 비 조정지역인 운정신도시 제일풍경채 청약을 권했고 무려 12명이나 당첨시켰다. 왜냐하면 서울에서 청약통장을 쓴 전용면적 59제곱미터는 미달이 났기 때문이다.

앞에서도 설명했지만 청약은 한쪽으로 몰릴 수 있기 때문에 상대적으로 어떤 타입이 구멍이 날 수 있다. 그걸 적극적으로 그리고 운 좋게 찾는다면 의외로 청약 당첨의 기쁨을 누릴 수 있다. 또한 인기 지역만 청약을 넣는 게 아니라 상대적으로 관심이 덜 하지만 추후에 충분히 오를 수 있는 지역을 찾아서 넣는 것도 중요하다.

그렇게 하기 위해서는 부동산 투자 지역을 광범위하게 공부할 필요가 있다. 꼭 서울 강남 등 핵심지역만 눈여겨볼게 아니라 수도권 지방까지도 관심을 가지고 범위를 넓혀서 공부를 해야 한다.

하지만 매번 청약을 시도한다고 하더라도 무조건 당첨이 되지는 않는다. 그런 사람들은 다른 전략으로 내 집 마련을 해야 한다. 또 한 가지 여기서 생각해 볼 문제가 있다. 사람들은 본인이 실제로 살 집만 청약에 넣으려고 한다. 하지만 그렇기 때문에 오히려 청약 가능성이 더 낮아진다. 꼭 살집이 아니더라도 지역을 넓혀서 여러 군데 청약에 넣어야 한다.

우선 그렇게 해서 내 집 마련의 토대를 마련해야 한다. 당첨된 집은 본인이 살지 않더라도 전세나 월세를 주면 된다. 그리고 당첨된 아파트를 임대 후 매도해서 남은 돈으로 본인이 살고 싶은 집을 사면 된다. 청약으로 내가 꼭 살 집만 넣으려고 하기 때문에 청약 당첨이 제한되는 거다.

그럼에도 청야 당첨이 힘들다면 전매제한이 풀리는 단지들을 프리미엄을 주고라도 분양권을 사는 방법들이 있다. 앞으로는 분양권 전매제한이 원칙적으로 금지되지만 법 시행 전 분양권들은 합법적으로 전매가 가능하다. 전매제한이 풀리는 시점을 잘 활용해서 분양권을 사서 훗날 입주나 임대를 놓을 수 있다. 전매가 풀리는 단지들을 잘 찾아서 적극적으로 공략할 만하다.

또 다른 내 집 마련 전략은 미분양 아파트 즉, 줍줍이나 선착순을 노려 볼 만하다. 미 분양 아파트에 대해서 선입견이 있을 수 있다. 하지만 미분양 아파트도 잘만 찾으면 의외로 큰 수익을 안겨 줄 수 있다. 대표적인 게 반포 래미안, 위례신도시 미분양, 마곡지구 미분양등을 들 수 있다.

요즘 핫한 김포 한강 신도시도 2년 전만 하더라도 미분양의 무덤이라고 할 정도로 미분양 물건이 많이 있었다. 이런 기회를 잘 찾아서 미분양 아파트에 투자 한 사람들은 꽤 큰 수익을 얻을 수 있었다. 따라서 미분양 아파트라고 해서 무조건 관심을 갖지 않는 것보다는 다시 한번 체크해서 미래가치가 훌륭한 지역의 미분양 물량을 적극적으로 노려 보는 것도 괜찮은 투자 방법이다.