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매거진 나는 왜 열심히 살아도 가난할까

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by 최진곤 Jan 03. 2023

부동산 하락장에서도 빛나는 투자

내가 찾은 부동산 가치 투자 5가지 방법

최근 부동산 가격이 하락하면서 여러 가지 투자 실패 사례가 유튜브나 기사로 올라온다. 투자의 실패한 사람들 대부분은 무리하게 대출을 받아서 이미 가격이 많이 오른 아파트를 뒤늦게 샀다. 그리고 감당할 수 없는 대출 이자와 원금으로 힘들어하는 경우다. 투자를 처음 시작 했던 사람들은 지금과 같은 하락장을 한 번도 겪어 보지 못했기 때문에 굉장히 당혹해하고 어쩔 줄 몰라하는 경우도 많다.

나 또한 최근 내가 보유하고 있는 부동산 가격이 많이 하락해서 당황스럽기는 하지만 그래도 나름 하락장에 대비해서 준비를 해 왔기 때문에 2008년도에 하락장보다는 덜 힘들다. 부동산 상승기에는 그동안 사기만 하면 부동산이 올랐기 때문에 본인이 굉장히 투자를 잘한다고 생각했겠지만 지금과 같은 하락장에서 굉장히 힘들다면 지금 이 글이 도움이 될 수 있다. 왜냐하면 나 또한 같은 고민을 2008년도 금융위기때 했었고 그에 대한 나름의 해법을 찾았기 때문이다.

하락장에 대비한 내가 찾은 첫 번째 해법은 무리하게 투자하지 않는 거다. 뻔한 얘기 같지만 사실 무리하지 않게 투자하는 게 굉장히 힘들다. 왜냐하면 투자를 하다 보면 사람의 욕심은 끝이 없기 때문이다. 예를 들면 주식투자로 1,000만을 투자했는데 한 달 뒤, 10% 수익이 나서 100만 원을 벌었다고 치자 그러면 100만 원 이익난 거에 대해서 감사한 마음보다는 1억 원을 투자했으면 1,000만 원을 더 벌었을 텐데 하는 아쉬움이 더 크게 작용하는 게 사람의 마음이다.

마찬가지로 투자를 하다 보면 계속 욕심이 생긴다. 그 욕심을 주체하지 못하고 결국에는 전 재산을 올인하는데, 그때 경기 하락이 와서 모든 걸 잃는다. 사람들이 도박을 하면 100% 잃는 이유도 똑같다. 도박도 확률 싸움이기 때문에 감정을 절제하고 확률대로 베팅하면 돈을 잃을 확률이 상대적으로 낮다. 하지만 사람이 욕심이 생기고 감정을 절제하지 못하기 때문에 결국에는 도박으로 전 재산을 날리는 거다. 무리하지 않게 투자하는 말은 다른 말로 " 영끌해서 사지 말라는 말이다. " 하지만 많은 사람들이 영끌을 해서 집을 샀기 때문에 지금 많이 힘들다.

내가 찾은 두 번째 해법은 이미 많이 오른 지역이나 아파트는 아무리 좋아 보여도 쳐다보지 않는다. 투자를 오래 하다 보니 ' 소문난 잔치집에 먹을 게 없다 ' 는 말은 진리다. 이미 언론이나 유튜브 등에서 좋다고 소문난 지역들 중 가격이 많이 오른 지역에 투자하면 안 된다. 내가 들어가는 순간 꼭지에 잡는 경우다. 자칫 잘못하면 이미 투자를 한 사람들의 폭탄을 내가 최종적으로 잡게 된다는 소리다. 주식도 마찬가지다. 이미 증권사 리포트나 언론에서 좋다고 하는 주식은 거의 끝물일 가능성이 99%다. 따라서 이때 주식을 갖고 있다면 조용히 팔고 나와야 한다. 부동산도 마찬가지다. 사람들이 이구동성으로 부동산 가격이 오른다고 할 때 파는 게 현명하다. 이때 오히려 영끌을 해서 이미 가격이 많이 오른 아파트를 사는 건 최악의 수다.

세 번째 해법은 수익을 다변화해서 현금흐름을 많이 확보하는 거다. 자산의 크기가 커지는 것도 중요하지만 매달 들어오는 현금흐름이 없다면 자산을 지키기가 힘들다. 자칫 기다리면 되는 우량 자산을 헐 값에 팔아 버릴 수도 있기 때문이다. 2008년 금융위기 때 나 역시 현금흐름이 줄어들게 되니 굉장히 힘들었던 기억이 난다. 이후에 나는 다양한 현금흐름 창출을 위해 노력했고 여전히 현재 진행형 중이다. 그중 하나가 내가 직접 만들어서 스마트스토어에서 팔고 있는 건물주마블 보드게임이다.

스마트스토어 건물주마블 (naver.com)

한 달에 200~300만 원씩 통장으로 들어오고 있기 때문에 아이들 학원비에 보태 쓰고 있다. 건물주마블이 언제까지 팔릴지는 모르겠지만 부루마블처럼 오랜 시간 잘 팔린다면 꾸준히 현금흐름을 창출하는 CASH COW 역할을 할 수 있을 거라고 기대한다.

이 외에도 오피스텔 월세, 유튜브 수입, 재테크 칼럼료, 강의료, 상담료, 중개수수료등 다양한 현금흐름을 만들어 놓았다. 그중 신경을 거의 안 써도 되는 게 오피스텔 월 임대료이다. 부동산을 매매차익용으로 사는 경우도 있지만 이렇게 안정적으로 월세가 나오는 임대 수익형 부동산을 사게 되면 요즘 같은 경기 불황에 큰 도움이 된다. 어떤 사람들은 내가 오피스텔 투자 하는 거에 대해서 굉장히 의아해한다. 돈도 안되고 잘 오르지도 않는데 왜 오피스텔에 투자하냐? 는 거다. 하지만 나는 꾸준한 현금흐름에 중요성에 대해서 이미 잘 알고 있었기 때문에 매매차익이 적더라도 안정적으로 월세가 나오는 오피스텔을 5채 매입했고 이 중 3채에서 월세를 200만 원 정도 받고 있다.

네 번째 해법은 시간이 걸리더라도 부동산 가격이 상대적으로 쌀 때 매입한다. 상대적이라는 개념은 다른 부동산과 비교했을 때 저평가 되어 있을 때다. 상대적으로 저평가 도어 있기 때문에 부동산 상승장에서도 혹은 부동산 하락장에서 저평가된 물건을 찾을 수 있다. 예를 들면 2014년도 위례신도시 2015년도 마곡지구 2016년도 동탄신도시 2017년도 운정신도시 2018년도 김포한강신도시 2019년도 하남미사지구 2020년도 옥정신도시와 충북 진천 혁신도시등 상대적으로 저평가되어 있던 지역들이 늘 있었으며 이런 지역들을 당시에 매 년 샀다면 바닥에서 잡기 때문에 지금과 같은 하락장에서도 크게 걱정이 없다. 또한 한 지역에 올인하는 전략보다는 상대적으로 저평가되어 있는 지역들을 매 년 발굴하고 소액으로 씨를 뿌린다면 리스크 없이 큰 결실을 얻을 수 있다.

마지막 해법은 조급하지 말고 느긋하게 기다리는 거다. 2004년부터 2022년까지 무수히 많은 투자 기회를 발견했고 투자했다. 이번 아니면 기회가 없을 거 같지만 꼭 그렇지는 않다. 기회는 항상 우리 곁에 있으며 얼마든지 부동산 투자로 돈을 벌 수 있고 부자가 될 수 있다. 다만 조급하게 혹은 무리하게 대출을 크게 일으켜서 감당할 수 없는 부동산을 사게 되면 문제가 생긴다. 그보다는 긴 호흡으로 부동산 투자의 씨를 뿌린다는 마음으로 조금씩 소액투자를 한다면 반드시 큰 결실로 돌아올 거라고 생각한다. 지금과 같은 하락장에서도 너무 불안해하거나 조급해할 필요가 없다. 전에 내가 무리하게 투자했다면 이번 하락장을 계기로 더 안정적이고 실패하지 않는 투자가 무엇인지 연구하고 현금흐름을 만드는데 더 노력해야 한다. 시련은 누구에게나 있다. 그 시련을 극복하는가? 아님 주저앉는가? 에 따라서 희비가 엇갈린다. 이 글을 보는 모든 분들이 한 단계 더 성장하는 투자자가 되기를 진심으로 응원한다.

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