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매거진 나는 왜 열심히 살아도 가난할까

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계정을 잊어버리셨나요?

by 최진곤 Jan 13. 2023

부동산 바닥 신호와 강의 후기

부동산 투자 시 가장 위험한 경우

최근 내 개인 유튜브 미래를읽다에서 ' 일부 지역은 부동산 바닥을 찍은 지역도 있기 때문에 관심 있게 지켜봐야 한다.'라는 취지의 이야기를 했는데 많은 분들이 동감하셨지만 일부 어떤 분들은 장문의 반박 댓글을 달아 주시는 분들도 계셨다. 어제 미국 소비자 물가지수 상승률이 둔화되는 걸 보면 금리는 정점을 찍은 걸로 보인다. 향후 금리가 큰 폭으로 오를 가능성이 굉장히 낮기 때문에 지역마다 차이는 있겠지만 전반적으로 부동산 가격도 크게 떨어지지는 않을 거라고 예측된다. 부동산 바닥은 작년 2022년 11월쯤이었다고 생각한다. 그때부터 지금까지 급급매로 부동산을 매수하신 분들은 가장 바닥에서 사신 거라고 생각한다. 어쩌면 이분들이 진정한 투자의 적기를 잘 잡으신 거 같다.

물론 향후 부동산이 갑자기 크게 오른다는 말은 아니다. 높은 금리와 경기의 불확실성 등으로 부동산 가격은 횡보할 가능성이 높다. 하지만 저 평가되어 있던 부동산들은 그 가치가 점점 빛을 발할 것이다. 내가 고등학교 때부터 깨달았던 생각인데 ' 사실 집값이 오른다기보다는 돈 가치가 하락한다. ' 인플레이션이 높다는 말도 결국 돈 가치가 하락한다는 말이고 그 말은 시간이 가면 갈수록 돈을 갖고 있는 게 손해라는 이야기다. 더군다나 최근 원자재 가격과 땅값 인건비 시멘트 가격 등 분양가를 상승시킬 수 있는 요인들이 커지고 있어서 분양가는 계속 오를 수밖에 없다. 분양가가 오르면 가뜩이나 높은 금리 부담으로 수요자들은 신규 분양을 꺼리고 기존 새 아파트나 기존 아파트 분양권을 찾게 될 것으로 생각된다. 그러면 자연스럽게 저 평가되어 있는 부동산이 오르게 된다.

그 시기가 정확히 언제인지는 나도 알 수 없다. 하지만 중요한 건 지금은 그런 저 평가되어 있는 아파트를 관심 있게 지켜보거나 현금 여력이 되시는 분들은 바로 사야 하는 시점이라고 생각한다. 돌이켜 보면 우리가 집을 사야 할 적기가 언제일까? 고민하지 않을 수 없다. 많은 사람들과 전문가 그리고 매스컴에서 집을 사야 한다고 떠들 때가 집을 사야 할까? 나의 대답은 ' 아니다 '이다. 오히려 상투를 잡고 힘든 경우가 많다. 2020년도를 돌이켜 보자. 이미 많이 오른 서울 아파트를 그 당시 샀으면 지금 상승분을 반납하고 오히려 손해를 봐야 한다. 2020년도에 많은 전문가와 매스컴에서는 향후 집값이 오를 거라고 호언장담했다. 하지만 내 생각은 달랐다. 2020년도에는 집값이 어깨까지 올랐다고 생각했고 이미 오른 지역보다는 저 평가되어 있는 지역 위주로 투자하는 게 더 자산을 지키고 불릴 수 있는 방법이라고 생각했다. 실제 이 당시 부동산 상담도 나의 이런 생각이 많이 반영돼서 투자하거나 투자 권유했다. 그래서 지금과 같은 하락장에서도 나와 회원들은 그나마 안정적으로 투자할 수 있다고 생각한다.

지금은 상황이 다르다. 많은 전문가와 매스컴에서 연일 집값 하락의 가능성에 큰 의미를 부여한다. 하지만 나의 오랜 투자 경험으로 봤을 때, 지금과 같은 상황이 오히려 가치 있는 투자를 할 수 있는 적기라고 생각한다. 왜냐하면 지금 같은 때에 좋은 급 매물을 매수자가 얼마든지 고르면서 살 수 있기 때문이다. 공포에 질려서 우량 부동산을 헐값에 처분하는 분위기에서 매입하는 부동산은 결코 손해를 볼 수가 없다. 오히려 부동산 투자를 실패하는 근본적인 이유는 탐욕을 이겨내지 못하고 이미 오를 대로 올라서 거품이 많이 낀 부동산을 대출을 많이 받고 샀을 때가 문제가 된다. 최근 은마아파트를 사채까지 사용해서 고점에 샀다가 늘어난 이자를 감당하지 못해서 경매로 물건이 나온 사례가 있다. 이처럼 탐욕을 이겨내지 못하고 욕심을 낼 때가 사실 투자에 있어서 가장 위험하다.

오히려 모든 사람들이 투자하면 안 된다고 생각할 때, 용기를 내서 투자하는 경우 수익률이 극대화된다. 1997년 IMF 직후 2001년 카드채 대란 직후 2008년 금융위기 이후 부동산 투자 2010년 소형 아파트 투자 2012년 그리스 발 위기와 당시 오피스텔 투자 2014년 위례 마곡 미분양 2016년 동탄 신도시 미분양 2017년 운정 신도시와 하남 오피스텔 마이너스 프리미엄 2018년 김포 한강 신도시 미분양 2020년 옥정 미분양 등등 내가 발견하고 투자했던 좋았던 시기들도 모두 사람들이 잘 투자하지 못했던 지역이거나 시기였다. 그럴 때 투자하면 실패하지 않는다. 다만 너무 많은 대출을 활용해서 투자를 하면 오랜 시간 버틸 수 없기 때문에 조심해야 한다. 워런 버핏의 가치 투자 원칙처럼 저 평가된 주식이나 부동산을 장기간 보유하면 빛을 발할 시기가 분명 온다. 하지만 그 시기가 정확하게 언제 올지는 워런 버핏도 장담할 수 없다.

결론은 현금 여력 있으신 분들은 우량하고 저평가되어 있는 부동산을 관심 있게 봐야 할 시기가 지금이라는 거다.

벌써 4년 차 되신 회원분이 얼마 전 찾아왔다. 나를 통해 내 집 마련도 하시고 이사 갈 집도 청약에 당첨되시고 오피스텔도 3채나 사서 월세를 받고 계신다. 적은 돈으로 시작해서 꽤 큰 금액으로 불어나셨다. 지금과 같은 하락장에서도 큰 타격 없이 미래를 준비하고 계신다.

매년 10년 계획을 세워 오시고 나랑 같이 10년의 계획을 같이 의논한다. 작년에도 그랬고 올해도 어김없이 점점 길어지는 종이를 갖고 오셨다. 10년 후 계획을 함께 세우다 보면 회원분도 그렇고 나도 그렇고 여러 가지 좋은 상상들로 분위기가 내내 화기애애하다. 2시간 시간 가는 줄 모르고 남자 둘이 수다를 떨었다. 최근에는 부동산 투자뿐만 아니라 사업 관련한 얘기도 많이 한다.

과거에 살지 않고 미래를 바라보며 살 수 있어서 좋다.

쓰다 보니 얘기가 길어졌는데 사실 오늘은 부동산 상담 후기를 소개하려고 블로그에 글을 쓰다가 얘기가 길어졌다. 최근에 부동산 강의 후기를 한 회원분이 보내주셔서 같이 고유하고자 한다. 함께 보시면 좋을 거 같다. 아무튼 다 필요 없고 이것만 기억하셨으면 좋겠다. " 지금 부동산 관심 가지셔야 할 타이밍입니다. " -끝-

강의 후기도 같이 보시면 좋을 듯합니다.

---------------------------------------부동산 강의 후기 ---------------------------------------------------------------------------

작년 가장 잘한 일 중 하나가 멘토를 만난 것입니다. 대표님의 블로그 글을 처음 접했는데 글 하나하나 진심을 담아 쓰신 것이 느껴졌습니다. 그러다 유튜브 영상들을 찾아보게 되었고 여러 꾸밈없이 솔직하게 방향을 제시해 주는 모습에 대표님을 만나게 되었습니다.

그렇게 저의 투자 시작이었습니다. 대표님과 소통을 하다 보니 블로그 글에서 느꼈던 솔직함 그리고 진심이 더욱 느껴졌습니다. 대표님의 투자 시각이 점점 더 궁금해지기 시작했습니다. 그러면서 부동산 공부를 더욱 해야겠다는 생각도 들었고 마침 스터디를 진행하고 계셔서 주저 없이 신청하게 되었습니다.

부동산 시장에 머물러 투자를 지속적으로 하고 있는 대표님의 강의는 제가 앞으로 어떠한 기준을 가지고 나아가야 할지 방향을 잡게 해주었습니다.

시야를 넓혀주는 강의입니다. 처음 부동산을 접할 때는 하나의 국한되어 생각을 했었는데 강의를 듣고 나서 세상에는 다양한 투자법이 있고 나에게 맞는 방법을 생각해 보는 계기가 되었습니다. 단순히 하나의 방법만 바라보며 투자를 진행하려고 했던 지난날의 모습을 생각하니 더욱 강의를 잘 들었다고 생각합니다.

과거의 부동산 시장 공부는 물론 그 당시 투자를 직접 한 경험까지 내용을 들으며 어떻게 대응하면 좋을지, 앞으로 어떤 방향으로 가면 좋을지 생각하게 된 것 같습니다.

사실 5주, 주 1회 강의를 들으며 공부가 얼마나 되겠어라고 생각했습니다. 하지만 강의를 듣고 앞으로 제가 나아가야 할 방향과 무리하지 않는 투자란 어떤 것인지 진정 알게 되었습니다.

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