질의응답으로 본 2025년 하반기 부동산 전망
규제책으로 집 값을 잡을 수 없다.
1. 최근 전세·월세 급등이 매매 수요를 촉발할 수 있다는 전망이 나오는데, 실제로 이번 “벼락거지 2”가 과거 시즌 1보다 더 심각할 수 있다고 보시는 이유는 무엇입니까?
세 가지 이유를 말씀드릴 수 있습니다. 우선 돈이 더 많이 풀리고 있습니다. 또한 금리도 인하가 될 조짐이 많이 보이기 때문입니다. 최근 정부는 포퓰리즘 정책으로 시중에 돈을 많이 풀려고 합니다. 국가 부채가 GDP 대비 약 50%, 적지 않은 수준에도 불구하고 국가부채가 빠르게 늘어나고 있습니다. 이런 기조 속에서 자산가치는 상승하고 인플레이션은 상승할 수밖에 없습니다. 최근 미국도 금리 인하를 시사하고 있고 최근 한국은행에서도 금리를 인하하기 위해서는 조속한 부동산 대책이 필요하다고 말했던 거처럼 우리나라도 조만간 금리가 낮아질 것으로 전망됩니다. 금리가 내려가면 자연스럽게 원화가치가 하락하고 자산가치 상승으로 이어지기 때문에 벼락거지 시즌1보다 더 심각하다고 볼 수 있습니다. 마지막 세 번째는 박원순 시장에 오랫동안 재개발 재건축을 막아 났기 때문에 신규 공급 물량이 줄어드는 요인도 벼락 거지 시즌2에 크게 영향을 끼친다고 볼 수 있습니다.
2. 가격 억제가 마치 스프링을 누르는 것과 같아 폭발적 반등을 유발할 수 있다고 하셨는데, 현행 규제 기조가 장기적으로 경제 침체나 붕괴로 이어질 수 있는 메커니즘을 어떻게 보십니까?
수요 억제 정책은 일시적으로 효과가 있어 보이지만 나중에는 더 크게 용수철처럼 가격이 튀어나올 수가 있습니다. 최근 6.27 대출 규제 이후로 잠시 소강상태에 빠졌던 부동산 매수세는 찬 바람이 불면서 살아나고 있습니다. 서울 전 지역이 신고가를 기록할 만큼 부동산 가격이 빠르게 상승하고 있습니다. 수요 억제책의 규제로 집 값을 잡을 수 없는 걸 문재인 정권에서도 경험했습니다. 하지만 현 정부에서도 수요 억제책을 쓸 수밖에 없는 이유는 마땅한 대책이 없기 때문입니다. 집 값을 잡기 위해서는 크게 2가지를 실행해야 한다고 생각합니다. 첫째 공급을 늘려야 합니다. 하지만 갑자기 공급을 늘릴 수 있는 정책을 현실에서 만들 수 없습니다. 9.7 대책에서 볼 수 있듯이 영끌해서 여러 유휴부지를 확보해서 공급하려고 했지만 물량이 택도 없이 부족합니다.
두 번째는 규제를 풀어서 민간이 공급을 할 수 있도록 유도해야 합니다. 취득세 종부세 양도세를 완화하고 재건축 초과 이익 환수제를 풀어서 민간 차원에서도 공급을 할 수 있게 해야 합니다. 하지만 현 정권에서는 절대 이 정책을 쓰지 못할 겁니다. 따라서 현 상황처럼 집 값은 계속 오르고 너무 지나치게 오르게 되면 2008년 금융 위기처럼 경기 침체가 올 수도 있다고 생각합니다. 하지만 지금은 부동산 상승의 초입 단계이기 때문에 아직 버블을 논 하기에는 이르다고 생각합니다. 다만 한 미 관세등의 분쟁등의 외부 충격에 의해서 경제 위기가 올 수도 있는 가능성도 있기 때문에 상황을 예의 주시 해야 합니다.
3. 대구 등 지방은 공급 과잉으로 가격 안정세를 보이지만, 서울·수도권은 공급이 턱없이 부족합니다. 향후 2~3년간 공급난을 완화하기 위한 가장 현실적인 정책 대안은 무엇이라고 보십니까?
앞에서도 말씀드렸듯이 취득세, 양도세 완화, 재건축 초과 이익환수등에 규제를 풀어야 한다고 생각합니다. 재건축 초과 이익이 풀려야 재건축 조합들이 발 빠르게 재건축을 추진할 수 있습니다. 민간이 나서서 재건축이나 재개발이 빨라지면 늘어나는 일반분양만큼 공급이 늘어나는 겁니다. 최근 오세훈 시장도 이런 부분을 인정하고 서울 시내 재건축 재개발을 활성화시켜 공급을 늘리려고 하고 있습니다. 서울 근교에 있는 3기 신도시도 빨리 정상화시켜야 합니다. 현 정권은 3기 신도시를 lh가 시행하는 형태로 개발하려고 하나 이 부분도 잘못된 생각입니다. 민간 건설사에게 택지를 매각하는 방식으로 개발해야 민간 건설사들이 참여하게 되고 양질의 고급 아파트를 수도권에 공급할 수 있다고 생각합니다.
4. 취득세·양도세·다주택 규제가 완화되지 않으면 공급 문제가 심화될까?
다주택자가 양도세 중과로 세금을 82.5% 낸다고 한다면 과연 누가 집을 팔겠습니까? 좋은 집일수록 갖고 있으려고 하고 안 좋은 집일수록 시장에 나오려고 할 겁니다. 지금 현재 부동산 시장도 똘똘한 한 채 현상으로 집 값이 양극화되고 있습니다. 취득세 중과로, 이왕이면 제일 먼저 좋은 집을 사고자 합니다. 다주택 종부세 기준 강화로 지방에 여러 채를 팔고 서울이나 강남에 내 집 하나를 장만하고자 합니다. 모든 사람들이 이런 식으로 움직이기 때문에 지방과 서울 강남의 양극화가 벌어졌고 현 정책이 유지되는 한 그 양극화는 더 벌어질 거라고 생각합니다.
5. 한국은행이 하반기(8~10월) 금리 인하를 단행할 경우, 주택 매수세가 급격히 살아나 “시즌 2” 불장이 전개될 가능성을 어느 정도로 보십니까?
90% 이상 보고 있습니다. 현재도 부동산 매수 심리가 많이 살아나서 내 집 마련을 하려는 수요가 굉장히 늘어났습니다. 금리마저 인하되면 집 매수 심리는 더욱 가속화될 거라고 생각합니다.
6. 전세 대출 규제가 강화되면 저소득층 임차인이 월세로 밀려나는 부작용이 우려됩니다. 이 상황에서 정부가 취해야 할 균형 있는 정책 대안은 무엇일까요?
인위적인 시장 가격을 왜곡하는 것보다 차라리 저소득층을 위한 임대료 바우쳐제도가 더 현실적일 수 있다는 얘기를 하고 싶습니다. 현재 전세대출규제와 전세 에스크로우제도 때문에 전세는 점점 없어지고 월세화시대가 빠르게 도래할 겁니다. 전세는 목돈이 없는 젊은 사람들이 목돈 마련하기 위한 좋은 방법이었습니다. 하지만 전세사기 등등의 부정적인 인식들도 최근에 급속하게 퍼져 있어서 보증금이 낮은 월세를 사는 사람들도 늘어나고 있는 추세입니다. 전세금 상한제등 정부에서 가격을 인위적으로 조절하면 여러 가지 부작용이 생길 수 있습니다. 가령 덜 받은 전세금을 위해서 들어오는 세입자가 인테리어를 한다든가 세입자 면접을 보고 전세를 들이다거나 관리비등을 높게 받아 못 받은 월세나 전세금 일부를 충당할 수 있습니다. 따라서 그보다는 저소득층 가족들이나 청년층에게 임대료 바우 쳐 등을 통해 저소득층 임차인들에게 더 도움에 될 거라고 생각합니다.
7. 현행 2+2년 제도를 3+3년 혹은 6년으로 늘리는 방안이 거론됩니다. 그러나 이는 임대인의 매물 잠김을 심화시킬 수 있다는 지적도 있는데, 어떻게 평가하십니까?
맞습니다. 2+2 제도로 전세금이 오히려 크게 올랐고 전세에서 월세화가 더 진행되었습니다. 마찬가지로 3+3 6년이 되면 집주인들은 집을 비워 놓거나 집을 누구처럼 창고 용도로 쓸 수도 있습니다. 아니면 월세를 1년 단위로 계약하는 사람만 받을 수 있습니다. 두 채에 집을 사서 3년마다 본인이 들어가는 방법을 선택할 수도 있습니다. 이런 부작용이 커질 수 있기 때문에 가급적 2+2는 없애야 한다고 생각합니다.
8. 2025~2027년 주택시장의 가장 큰 변동 요인과, 정부 정책이 미칠 파급력은 어떻게 예상하십니까?
공급부족이 가장 큰 문제입니다. 박원순 서울시장에 부동산 정책으로 서울 시내 공급물량이 향후 급격하게 줄어듭니다. 따라서 서울 수도권 부동산은 가격이 크게 오를 수밖에 없습니다. 앞에서도 말했듯이 공급이 바로 이루어질 수 없는 상태이기 때문에 앞으로 이런 흐름을 지속될 수밖에 없습니다. 또한 취득세 양도세 중과에 여파로 계속 똘똘한 한 채 현상도 이어질 것으로 보입니다. 따라서 여유가 되시는 분들은 가급적 제일 먼저 제일 좋은 집을 사는 전략이 현재도 2025년~2027년에도 유효해 보인다는 점입니다.
9. 집값 상승이 부동산 자체의 가치 상승이 아니라 화폐가치 하락 때문이라는 분석이 있습니다. 앞으로 인플레이션이 심화될 경우, 한국 부동산 시장의 가격 구조는 어떻게 변할 것으로 보십니까?
초기 베네수엘라를 보시면 좋을 거 같습니다. 차베스가 집권한 초기 베네수엘라는 주가 부동산 가격이 크게 상승했습니다. 사실 주가랑 집 값이 올랐다기보다는 화폐가치 하락이 더 크다고 볼 수 있습니다. 잘 알다시피 베네수엘라는 수레에 돈으로도 게란 한 줄 살 정도로 돈 가치가 하락했습니다. 지금처럼 국가 부채를 신경 안 쓰고 포퓰리즘 정책을 계속 쓴다면 우리나라도 베네수엘처럼 서서히 안 좋아질 거라고 생각합니다.
10. 과거에는 빚을 경계하라고 조언했지만, 최근에는 가능한 한 최대한의 대출을 받아 집을 사야 할까요? 빚투가 부동산 투자의 답이 될까요?
인플레이션이 크게 발생하면 제일 손해를 보는 사람들이 대출을 안 받고 오롯이 현금을 갖고 있는 사람들입니다. 따라서 인플레이션에 대비하기 위해서라도 적정한 부채 비율은 오히려 재정 건전성에 도움이 된다고 생각합니다. 지금은 주택 담보 대출로 DSR과 6억 대출로 맡겨 있기 때문에 가급적 대출을 많이 받을 수 있는 한도만큼 받아서 부동산 투자를 하는 것도 방법이라고 생각합니다. 부동산을 사지 않더라도 과도한 월세 인상으로 내 주머니에서 돈이 빠져나가는 건 마찬가지입니다. 차라리 거주비용을 아끼는 측면에서도 빚내서 내 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋다고 생각합니다.
11. 서울 고가 아파트 대신 지방·외곽의 저가 주택이라도 전액 대출로 매수하는 것이 낫을까?
각자 상황에 따라 결정해야 할 거 같습니다. 지방 외곽리라 하더라도 인구가 유입되는 지역은 집 값이 오르고 있습니다. 지방은 비규제지역으로 ltv70%까지 적용됩니다. 하지만 지방도 dsr영향을 받기 때문에 무리한 대출 자체를 받을 수 있는 건 아닙니다. 즉, 소득대비 ltv60~70%의 대출을 그렇게 무리한 수준에 대출이 아니라고 생각합니다. 지방도 향후 발전 가능성이 있는 지역을 잘 선별해서 대출로 매수하는 것도 좋다고 생각합니다.
12. 오늘날 무주택자들이 이 교훈에서 가장 먼저 받아들여야 할 메시지는 무엇입니까?
당장 내 집 마련 하라!입니다. 이런저런 이유로 내 집 마련을 미루는데 일단 내 집을 마련하면 사회를 바라보는 시야와 생각도 많이 달라집니다. 그동안 임차인 노동자에 관점에서만 바라봤던 세상이 임대인 사장 마인드로 세상을 볼 수도 있습니다. 집 대출금을 갚기 위해서라도 경제에 관심을 갖으며 정치 경제 뉴스에도 괌 심을 갖게 됩니다. 본인이 내는 재산세등에 세금도 어떻게 쓰이는지 궁금하게 되고 정부 정책을 감시하고 평가하게 됩니다. 그러면서 또 다른 세상이 보이고 그동안 알고 있었던 세상이 우물 안 개구리였다는 걸 깨달을 수 있습니다. 따라서 본인의 성장을 위해서라도 하루빨리 내 집 마련을 하는 게 좋습니다.
13. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 서민·청년층이 대출 접근에서 불리해지고 있습니다. 현행 대출 규제가 시장의 양극화를 심화시킨다고 보십니까?
최근 부모 찬스로 내 집 마련을 한다는 20대가 늘어난다는 기사를 봤습니다. 대출 규제로 소득이 증가할 수 있는 젊은 세대들이 내 집 마련을 못 하기 때문에 오히려 부자와 가난하지만 소득이 증가할 수 있는 젊은이들의 기회를 박탈하는 역효과가 심해지고 있다고 생각합니다. 부자들은 자녀들에게 좋은 집을 사 줄 수 있는 기회가 더 늘어난 겁니다. 서민들을 위해 대출 규제를 한다고 하지만 정작 부유한 부자들의 자녀들만 혜택을 받고 있는 아이러니한 상황입니다.
14. 정부가 보유세 강화로 집주인에게 매도 압력을 주려 하지만, 실제로는 매물이 늘기보다 가격 전가나 임대료 상승으로 이어진다는 지적이 많습니다. 보유세 인상이 시장에 미치는 실질적 효과를 어떻게 평가하십니까?
보유세가 인상되면 세입자에게 전가하는 형태로 진행됩니다. 공급 물량이 많다면 세입자에게 전가가 안 가겠지만 임대 공급물량은 극도로 부족합니다. 따라서 전세 월세가 크게 오를 여지가 있습니다. 집이 한 채인데 보유세가 증가하면 아마도 그 집을 월세로 전환하고 본인도 전세나 월세로 살 확률이 큽니다. 팔고 싶어도 양도세등 부대비용이 크기 때문에 팔지 않고 임대를 받을 확률이 높습니다. 결국, 올라간 임대료는 세입자들이 감당하게 됩니다.
