2025년 12월 현 부동산 시장 분위기와 전망
거래량이 주는 착시 효과
2025년 12월 현 부동산 시장 분위기와 전망
강남 3구와 한강벨트, 분당·과천의 연이은 신고가는 단순한 ‘일부 지역 과열’이 아니라, 내년 봄 이후 본격적인 상승장을 예고하는 신호에 가깝다. 계절적 비수기로 거래량은 단기 위축되겠지만, 전세·매매 모두 상당폭 상승 압력이 쌓이고 있어 내 집 마련 수요자에게 주어진 시간은 생각보다 길지 않을 수 있다. 강남 3구·한강벨트는 서울 전체와 비교해 신고가 비중이 압도적으로 높고, 84㎡ 국민평형 기준으로도 과거 고점을 여러 차례 경신하고 있다. 이는 10.15 규제·대책에도 불구하고 핵심 입지의 희소성과 현금부자·고소득 실수요의 매수심리가 시장 상단을 계속 끌어올리고 있다는 뜻이다.
이 흐름은 성동·마포·강동 등 한강벨트와 분당·과천 등 준강남 축으로 확산되는 중이다. 한강 조망, 우수한 교통·학군, 재건축·정비사업 모멘텀이 겹친 지역에서 신고가가 연달아 발생하며, “결국 좋은 자리는 다시 오른다”는 기대가 재확인되는 국면이다. 풍선효과와 계절적 거래 절벽, 강력 규제가 집중된 강남·서울 핵심지에서 시작된 상승은 구리, 동탄 등 교통 호재·수도권 연계성이 좋은 비 규제 지역으로 일부 풍선효과를 낳고 있다.
실수요와 투자 수요가 상대적으로 저렴한 대안지를 찾으면서, 특정 신규단지·역세권 위주로 호가와 거래가 점진적으로 따라붙는 흐름이다. 다만 연말·겨울은 본래 비수기라 거래량은 통계상 계속 줄어들 가능성이 크다. 거래 감소는 체감상 “조용하다”는 인식을 주지만, 실제로는 상·중·하위 입지 간 온도 차이를 가리기 때문에, 신고가가 나는 핵심지와 거래가 끊긴 주변지의 격차는 더 벌어질 수 있다.
전세 시장은 내년 상반기, 특히 임대사업자 등록 말소 물건이 본격적으로 풀리는 시점과 맞물려 강한 상승 압력을 받을 소지가 크다. 등록 임대가 시장 전월세 물량의 10% 이상을 차지해 왔다는 점을 감안하면, 말소 이후 임대인들이 전세 보증금을 시세 수준으로 끌어올리거나 매도로 전환할 경우 공급 감소와 전세가 급등이 동시에 나타날 수 있다. 입주 물량이 줄어드는 수도권 주요 지역은 전세난이 매매를 다시 자극하는 전형적인 패턴을 보일 가능성이 크다. 특히 신규 공급이 부족한 지역, 재건축·재개발 이주 수요가 겹치는 곳은 국지적인 전세난과 전세가 상승을 동반할 가능성이 크다. 전세가가 오르면 실수요자와 투자자 모두의 계산이 달라진다. 전세·매매 갭이 줄어들수록 “차라리 매수하자”는 판단이 늘어나며, 매매 시장의 바닥 형성 및 반등 가능성을 키운다. 내년 상반기 전세 지표는 이후 1~2년간 매매 가격의 방향성을 가늠하는 중요한 선행 지표가 될 것이다.
최근 원화 약세로 원·달러 환율이 높게 유지되면서, 달러 기준으로 보면 한국 부동산 가격은 상당 부분 할인된 상태다. 이는 해외 투자자나 달러 자산가 입장에서는 매수 매력이 커진다는 뜻이며, 국내 거주자에게도 “실질 자산가치 방어 수단으로의 부동산” 인식을 강화하는 요인으로 작용할 수 있다. 반면 금리는 당분간 동결 기조가 유력하지만, 향후 인하 속도와 폭, 그리고 환율 추이에 따라 자산시장의 리스크 선호도가 달라질 수 있다. 금리가 큰 폭으로 재상승하지 않는 한, 강남·한강벨트 등 핵심지의 수요는 쉽게 꺾이기 어렵고, 하방보다는 상방 리스크가 큰 구간이라는 점을 염두에 둘 필요가 있다.
내년 봄은 여러 의미에서 전환점이 될 가능성이 높다. 먼저 계절적으로 이사·입학·전근 수요가 다시 살아나는 시기이며, 10·15 대책의 효과와 추가 규제·완화 여부에 대한 윤곽도 어느 정도 드러난다. 불확실성이 조금만 걷혀도, 미뤄졌던 실수요가 “이제는 움직여야 한다”는 판단을 내릴 가능성이 크다. 매매 시장에서는 다음과 같은 흐름이 예상된다. 우선 입지·학군·교통·직주근접이 검증된 단지, 공급이 제한적인 인기 지역부터 거래량이 회복될 가능성이 높다. 그 과정에서 몇몇 호가 높은 매물이 실제 거래로 이어지며, 주변 단지와 인근 지역으로 수요가 확장되는 효과가 나타날 수 있다.
거래량이 없다고 지금 시장을 단순한 침체기로만 보는 것은 위험하다. 거래량이 줄어든 시기에는 가격 데이터가 왜곡되기 쉽지만, 동시에 향후 3~5년을 이끌 ‘좋은 자산’과 ‘소외 자산’이 조용히 갈라지는 구간이기도 하다. 입지·수요·공급·정책 리스크를 냉정하게 따져볼 수 있는 사람에게는 오히려 공부와 선별의 시간이 된다. 실수요자라면 내년 봄 이후 나올 거래 사례를 면밀히 보되, 본인의 거주·교육·직장 동선을 최우선으로 고려한 뒤 움직이는 것이 바람직하다.
내 집 마련 수요자가 취할 전략으로는 내년 봄부터는 전세·매매 동시 상승 압력이 겹치며, 체감 시장 분위기가 빠르게 바뀔 가능성이 높다. 지금이 “시간은 있지만 선택지는 점점 줄어드는 구간”에 가깝고, 특히 강남 3구·한강벨트·분당·과천처럼 이미 신고가 갱신 중인 축은 되돌림 없이 위로만 열릴 수 있다는 점을 고려해야 한다. 내 집 마련을 계획하고 있다면 예산·대출 한도를 전제로 원하는 지역을 2~3순위까지 나눠 두고 올 겨울~내년 초까지 실제 실거래·전세 추이를 체크하며 내년 봄 이전, 최소한 전세가가 본격적으로 뛰기 전까지는 매수 타이밍을 구체화하는 전략이 필요하다. “언젠가 더 좋은 시기가 오겠지”라는 막연한 기대보다, 지금의 신고가·환율·임대사업자 만료 일정이 어떤 구조적 변화를 예고하는지 냉정히 보는 것이, 결국 몇 억의 차이를 만드는 포인트가 될 수 있다.
