부동산과 환율의 관계
부동산 투자는 시기가 중요하다.
부동산 투자를 잘 하기 위해서는 때를 아는 게 중요하다. 이 때라는 건 사야 될 때와 팔아야 할 때를 얘기한다. 그리고 이때를 이용해 큰돈을 벌 수 있다. 돈은 많이 공부할수록 많이 경험할수록 더 많이 벌 수 있다. 그래야 돈을 벌 수 있는 시야가 넓어지고 기회도 발견할 수 있기 때문이다. 부동산 투자에 정확한 때를 알기 위해서는 국내 부동산 시장뿐만 아니라 세계 경제에 대한 전망 및 이해, 돈의 본질, 그리고 환율의 대해서도 이해를 한다면 더 많이 돈을 벌 수 있는 기회가 생길 것이다.
2008년 금융위기 때 나는 부동산 컨설팅 회사 직원으로 근무했었다. 금융위기로 아파트값이 반토막이 나고 당시 환율이 두배로 뛰었던 시기였다. 그런 시기에 누구든 섣불리 투자를 하기가 쉽지 않을 때였다. 연일 주가와 부동산 폭락 소식이 신문의 주된 내용이었다. 부동산 상담 문의도 뚝 끊긴 상황이었는데 회사로 이메일 한 통이 왔다. 내용은 현재 미국의 거주하는 교포인데 한국 부동산을 사고 싶다는 내용이었다. 지역이나 입지에 상관없이 그냥 추천하는 데로 사겠다는 것이다. 그리고 한국에 있는 대리인을 통해서 계약을 하겠다고 대리인의 연락처까지 남겨놓은 상황이었다.
처음에 나는 너무나 의아했다. 한두 푼 하는 것도 아닌 부동산을 그냥 믿고 돈을 보낼 테니 아무 부동산이나 사겠다고 하니 어찌 의아하지 않을 수가 있으랴? 나는 연락처를 남긴 한국의 대리인에게 연락했고 당시 용산의 한 아파트가 급매로 나온 걸 알게 됐고 그 아파트를 대리인을 통해 미국의 있는 교포 명의로 매수했다. 그리고 현재 그 아파트의 시세는 금융위기 직후 회복돼서 현재까지 꾸준히 올랐다. 그 당시만 해도 부동산과 환율에 대해서 정확하게 인지하지 못했던 나로서는 이해하기 힘든 묻지 마 투자였다고 생각하고 의아해했지만 지금 생각하면 그때 그 교포는 한국 부동산에 투자한 게 아니라 환차익을 이용한 투자 할 때에 투자한 것이다.
당시 환율이 1달러당 900원에서 1600원으로 거의 두배 가까이 뛰었기 때문에 미국의 교포는 국내 부동산 가격이 반토막 난 거뿐만 아니라 환율 차이로 한국 부동산을 거의 원래 시세에 반의 반토막의 가격으로 산 거나 마찬가지다. 미국의 그 교포는 한국 부동산에 시세에 대해서 아무것도 모르고 지역별 특징도 몰랐지만 오로지 이 투자할 때를 알았던 것이다. 투자할 때에서는 타이밍이 중요하다. 타이밍이 중요하기 때문에 그냥 추천하는 데로 사겠다고 할 수 있었던 것이다. 지금 생각하면 이 분은 투자할 때를 정확하게 파악했고 투자의 디테일한 부분보다 투자 타이밍을 더 중요하게 판단했기 때문에 이렇게 과감하게 투자했을 거라고 추측한다. 때로는 투자에 있어서 입지 분석 같은 디테일보다 타이밍이 더 중요할 때가 있다. 그리고 이런 투자 타이밍만 정확하게 알아도 부동산이나 주식으로도 돈을 벌 수 있다.
환율이 올라서 돈을 번 사례는 비단 2008년 금융위기에만 있었던 건 아니다. 1999년 IMF 직후 복학한 나는 과 사무실에서 충격적인 얘기를 듣게 됐다. 그 당시 집안이 잘 살던 선배가 있었는데 모든 사람들이 IMF로 힘들어했는데 그 선배의 아버지가 무역상이었고 당시 달러를 많이 보유했는데 환율이 큰 폭으로 오르면서 막대한 이익을 챙겼다는 얘기를 들은 것이다. IMF 당시 모든 사람들이 힘들었던 게 아니라 그 위기를 기회로 돈을 번 사람들도 꽤 있다는 얘기에 적지 않은 충격을 받았던 기억이 있다. 이처럼 부동산 투자를 할 때, 국내 부동산 시장뿐만 아니라 세계 경제에 대해서 혹은 환율에 대해서 충분히 이해하고 있다면 위기를 기회로 삼을 기회를 더 극대화시킬 수 있다.
어떤 전문가들은 달러가 무제한 발행할 수 있기 때문에 달러가 폭락할 수 있고 달러를 많이 보유하는 건 위험하다 라고 말하기도 한다. 나도 앞서 말했듯이 무제한 기축통화인 달러를 발행할 수 있기 때문에 돈의 가치는 떨어지고 인플레이션이 일어난고 얘기했다. 하지만 달러는 기축통화이기 때문에 다른 나라의 돈과 언제든 교환이 가능하다. 달러가 발행되며 약달러의 기조를 유지할수록 각국의 통화들도 미국으로의 수출 장려를 위해서 자국의 화폐가치를 달러 대비 떨어뜨릴 수밖에 없다. 지금 일본이 엔화 약세 전략도 같은 맥락이다. 엔화를 달러 대비 가치를 떨어뜨려야 일본산 제품이 가격 경쟁력이 있기 때문에 계속해서 엔화 약세 전략을 펼치는 것이다.
이처럼 달러를 무제한 발행한다 하더라도 달러 자체에 가치가 떨어질 거라는 예측은 1차원적인 예측이다. 달러에 연동되는 각국의 통화가치가 더 떨어지기 때문에 오히려 경제가 안 좋아지면 안 좋아질수록 상대적인 달러 강세가 일어날 수 있다. 특히 우리나라 같은 경우에는 외부 변동성에 민감하게 경제가 반응하므로 상대적으로 환율이 크게 오를 수 있다. 따라서 외부의 충격에 대비해서 자산의 일정 부분을 외화예금을 통해 달러로 묶어두는 것도 자산의 보험적인 측면에서 좋은 방법이라 생각한다. 그래서 경제 위기가 왔을 때, 갖고 있던 달러로 자산가치가 떨어진 부동산을 환차익을 이용해 더 싸게 매입할 수 있다. 위의 미국 교포가 한국 부동산을 더 싸게 샀을 때처럼 말이다.
이처럼 투자할 때를 아는 건 상당히 중요하며 환율 변동폭을 이용한 다른 나라의 통화로 투자를 한다면 그 효과가 더욱 극대화될 수 있다. 이처럼 돈은 아는 만큼 보인다. 투자를 잘 하기 위해서는 환율에 대해서도 충분히 이해하고 대비할 필요가 있다.
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