미래의 건물 지을 땅 분양받기
점포겸용 상가주택 분양받기
앞서 상가 입찰과 달리 점포겸용 상가주택이나 단독주택은 추첨으로 토지를 분양받을 수 있다. 쉽게 설명하면 LH나 SH에서 공급하는 상가를 분양받기 위해서는 입찰가를 높게 써야 낙찰받을 수 있는 확률이 높아지지만 점포겸용 단독주택지나 일반 단독주택지는 추첨으로 토지를 분양받을 수 있기 때문에 상가 입찰보다 운이 더 많이 작용한다. 추첨이기 때문에 입찰가를 높게 쓸 필요가 없기 때문이다. 따라서 당첨만 된다면 상가주택이나 단독주택을 지을 땅을 저렴하게 분양받을 수 있기 때문에 향후 내 건물을 지으려고 하는 사람들에게는 아주 좋은 방법이라고 할 수 있다.
다만, 서울 안에서는 단독주택을 지을 땅이 없기 때문에 거의 공급이 없어서 SH에서는 공급이 없고 전국적으로 주로 LH에서 모집공고를 통해 상가주택과 단독주택지 공급을 확인할 수 있다. 상가 주택지와 단독주택지의 차이는 상가 주택지는 1층에 상가를 지을 수 있다. 지역마다 조금씩 다르긴 하지만 일반적으로 1층에 상가 2층 3층 4층으로 지을 수 있는 게 상가 주택지이다. 단독주택은 1층에 상가를 지을 수 없고 모두 주택으로만 건물을 지어야 한다. 아무래도 상가를 지을 수 있는 상가주택이 단독주택보다 더 인기가 많을 수밖에 없다. 실제로 수도권 인근에 점포겸용 단독주택지 추첨이 있을 때면 많게는 수만 명이 지원을 해서 경쟁률이 어마어마하다.
지금은 상가 주택지 1순위 자격이 그 지역 인근 거주자 세대주만 되기 때문에 그 지역 외에 사람들이 추첨을 해서 당첨받기가 쉽지 않지만 2016년 초반 법이 바뀌기 전까지는 지역 상관없이 추첨에 지원할 수 있기 때문에 전략적으로 추첨에 접근한다면 나름 좋은 성과를 얻을 수 있었다. 나 또한 2015년부터 2016년까지 LH에서 공급하는 점포겸용 상가주택에 지원해 3번이나 당첨됐기 때문이다. 100번을 해도 1번 당첨되기도 힘든데 어떻게 무려 3번씩이나 상가주택 분양에 당첨됐냐고? 의아해하시는 분들이 많이 있을 것이다. 그래서 세 번이나 상가 주택지에 당첨받은 나의 노하우를 간단하게나마 설명하고자 한다.
우선 법을 잘 알아야 한다. LH에서 공급하는 상가 주택지와 단독주택지는 재 당첨 규정이 없다. 따라서 운이 좋거나 전략적으로 접근하면 얼마든지 많이 당첨될 수 있다. 그렇기 때문에 나 역시 3번이나 당첨될 수 있었다. 나는 내 건물을 짓고자 하는 명확한 목표가 어렸을 때부터 있었다. 그런데 서울 시내 땅값 자체가 워낙 비싸기 때문에 서울 시내에서 땅을 사서 건물을 짓는다는 게 많은 자금이 필요했다. 하지만 수도권 택지개발 지구에 상가주택과 단독주택은 서울에 비해서 땅값이 정말 저렴하다. 무엇보다 2년 혹은 3년 동안 땅값을 나눠내는 분양이기 때문에 초기 자금도 많이 필요 없었다. 무엇보다 상가처럼 낙찰가를 높게 써야 상가 분양을 받을 수 있는 게 아니라 추첨제라 당첨만 되면 훨씬 메리트가 있어 보였다. 더군다나 재 당첨 규정마저 없었기 때문에 무조건 넣는 전략으로 갔다.
그래서 2015년부터 점포겸용 상가주택 분양 공고가 나오면 무조건 넣었다. 전국적으로 위치 상관없이 무조건 넣은 것이다. 청약을 많이 했기 때문에 당첨 확률이 높았던 것이다. 심지어 현장을 한 번도 직접 가보지 않았다. 많은 사람들이 놓치는 실수가 시장 조사를 한다고 분양하는 곳에 토지를 직접 가보고 조사하고 오는 경우가 많다. 하지만 생각해 보시라 그렇게 열심히 조사했는데도 불구하고 당첨이 안된다면? 아무 의미가 없는 것이다. 우선은 당첨이 되는 게 중요하다. 택지 분양을 할 때마다 현장에 가서 조사하고 연구하다 보면 그 시간과 노력에 비해 지쳐서 금방 포기하고 만다. 그래서 허허실실 전략이 중요하다는 것이다. 그냥 별 힘 안 들이고 청약을 넣고 결과를 기다린다. 떨어져도 뭐 어쩔 수 없네? 그래 봤자 내가 들인 시간은 택지 어디를 넣을지 고민한 시간밖에 없다. 노력이 크지 않으니 부담 없이 계속할 수 있는 것이다. 또 한 가지 지금은 로드 맵등으로 택지 분양하는 곳에 지도를 쉽게 볼 수 있다. 굳이 가지 않아도 로드뷰를 통해 상권이라 입지를 어느 정도는 분석할 수 있는 것이다. 다시 한번 강조하면 당첨되는 게 무엇보다 중요하다.
셋째 전략 역시 허허실실 전략인데, 상대적으로 경쟁률이 덜하지만 입지 여건이 좋은 필지를 노렸다. 택지 분양은 상가와 달리 필지별로 몇 명이 추첨 신청했는지를 알 수 있다. 따라서 경쟁률을 확인할 수 있다. 나는 막판 눈치작전을 통해 경쟁률이 덜 높지만 그래도 향후 유망할 거 같은 상가 주택지를 지도상으로 찾고 그 필지를 전략적으로 신청했다. 이 전략은 아파트 청약이나 단지 내 상가 전략에도 상당히 유리하다. 아파트 청약 시 타입별로 신청을 받는다. A타입 B타입 C타입 타입별로 신청을 받다 보니 경잴률이 서로 각각이다. 예를 들면 사람들이 A타입을 더 선호한다고 하자. A타입의 신청자수가 100명 C타입의 신청자수가 10명이라면 어떤 타입이 당첨될 확률이 더 높겠는가? 당연히 C 타입일 것이다. 다시 주목하자. 당첨이 우선인가? 타입이 우선인가? 사실 초기야 타입별 선호도가 크지만 시간이 지나고 매물 자체가 없다 보면 타입이 크게 아파트 값의 영향을 미치지 않느다. 따라서 당첨 확률을 높이는 게 중요하다. 물론 가점제에서 가점이 높으신 분들은 이런 전략이 유효하지 않다. A타입으로도 충분히 가점 때문에 당첨될 자신이 있다면 A타입을 넣는 게 더 유리하다. 하지만 그렇지 않다면 비인기 타입을 노려라
넷째 전략 가족들을 활용해 내가 넣은 필지를 같이 넣게 했다. 점포겸용 택지는 1인 1필지로 제한되어 있다. 따라서 가족들에게 부탁해서 내가 넣은 필지를 신청하게끔 했는데 총 100명이 신청했다 하더라도 나와 내 가족이 10명이 같은 필지에 신청했다면 확률은 90:1 이 아닌 10:1이 되는 것이다. 충분히 승산이 있다. 이런 식으로 계속 청약을 넣다 보니 세 번이나 당첨되는 행운을 얻었다.
지금은 법이 바뀌어서 재 당첨 규제는 없지만 세대주만 청약을 넣을 수 있고 1순위가 인근 지역 거주자이기 때문에 서울에 거주하는 사람들은 상가 주택지 청약을 거의 할 수 없다. 다만 상가주택이 아닌 단독주택은 계속해서 거주지 제한 없이 청약할 수 있다. 만일 아파트가 싫고 넓은 마당에서 거주하고자 하는 사람이라면 이런 단독주택 땅을 분양받아 직접 짓고 나머지 세대는 임대를 놓으면 거주와 임대수익의 두 마리 토끼를 얻을 수 있다. 그리고 법이 바뀌면 합법적인 선에서 또 투자 전략을 찾아야 한다. 이처럼 기회는 스스로 만드는 거다. 운도 노력하는 자에게 생기는 거지 그냥 굴러 떨어지는 운은 없다.
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