상권을 보는 눈
세대수 파악
우리가 상가를 고를때 좋은 입지라는 것은 어디를 얘기하는 걸까요? 그리고 좋은 입지를 구성하는 요소는 무엇일까요?
제가 생각하는 좋은 입지는 세대밀집도, 소득/구매력, 고객동선, 상권변화, 경쟁우위/1번점 등이 충분히 고려된 곳이라 할 수 있겠습니다.
고객을 상대로 오프라인 영업을 하는 점포라면 위의 요소들을 디테일하게 살펴본 후 결정해야 성공적인 입지 선택이라고 할 수 있습니다.
먼저 세대밀집도에 대해 얘기해 보도록 하겠습니다. 즉, 동일한 면적에 얼마나 많은 세대가 거주하는지를 파악하는 것이 중요합니다.
대한민국에서 세대밀집도가 가장 높은 주택의 형태는 누가 뭐래도 아파트입니다. 좁고 높게 지었기 때문에 그만큼 소비하는 사람들도 많다라는 것을 의미합니다. 넓게 퍼져있는 단독주택보다 집중성이 높으니 당연히 아파트세대가 많은 지역 인근에 상가를 오픈하려는 것입니다.
아파트세대는 많으면 많을수록 매출에 유리합니다. 多多益善 이죠. 그래서 최대의 기준은 없지만 최소의 기준은 있습니다. 일반적으로 500세대 이상은 되어야 기본 매출이 보장된다고 할 수 있습니다. 만약 나홀로 아파트라면 주변에 다세대/빌라가 얼마나 있는지를 보고 오픈여부를 판단해야 할 것입니다.
중소평형대(30평대) 아파트를 배후로 가지고 있으면 매출에 유리합니다.
생각해 볼까요. 배후가 10평대라면 상대적으로 소득이 낮거나 신혼부부 등이 살 가능성이 높습니다. 그 만큼 씀씀히가 크지 않죠. 아껴야 하니까. 이런 곳은 태생적으로 매출의 한계와 임대료 상승의 한계를 가지고 있습니다. 아무래도 가격대가 낮은 상품을 취급하는 점포로 구성될 테니까요. 반대로 40평대이상의 대형평수라면 인근 상가 이용보단 원거리쇼핑 비율이 높을 가능성이 있습니다. 돈 있으면 써야하니까요.
또한 당연히 월세보다는 전세, 자가비율이 높은 단지가 주거비 지출이 적기 때문에 매출에 유리하다고 할 수 있겠습니다.
단, 요즘 한가지 더 고려해야 하는 요소가 있습니다. 바로 세대당 인구수 입니다.
위 자료는 서울시 데이터인데요 왼쪽 그래프는 가구수로 증가 추세이나, 오른쪽의 1세대를 구성하는 인구수 변화는 계속 감소하고 있습니다. 비단 서울뿐 아니라 전국적인 현상으로 서울시 기준 세대당 인구수는 2014년 6월, 2.42명에서 2021년 6월, 2.17명으로 감소하였습니다.
이는 나홀로 세대의 증가가 원인이라 할 수 있는데, 행정안전부 발표를 보면 2020년 6월, 1~2인세대 비율이 전체의 61.6%를 차지하고 있습니다. 따라서 오피스텔 등 1~2인세대가 거주가 많은 상권은 세대당 인구수도 고려해야 합니다.
포켓상권일수록 매출에 유리합니다.
지도를 가만히 보다보면 뒤는 막혀 있어 앞으로만 진출입이 가능한 아파트단지들이 있습니다. 또는 인근 지역과 뚝 떨어져 외딴섬처럼 형성된 지역도 있구요. 이런 곳을 포켓상권, 일명 항아리상권이라고 합니다.
먼저 뒤가 막혀 있는 아파트단지는 주민들의 동선이 정해져 있기 때문에 상가 위치 선택이 수월합니다. 나오는 길목을 지키고 있으면 되니까요.
반면 외딴 섬처럼 떨어진 상권은 뒤가 막혀 있는 단지의 상가 위치 선택보다야 어렵겠지만 업종 선택에는 유리합니다. 보통 이런 지역은 외부로의 유출이 많지 않기 때문에 왠만한 소비는 그 지역 내에서 이뤄지게 됩니다. 따라서 업종 선택만 잘 한다면 매출향상에 훨씬 유리하다 할 수 있습니다.
<포켓상권의 대표적인 사례>
아파트단지 뒤쪽이 산이라 앞쪽으로만 진출입이 가능한 상권 
주변 산이나 도로 등의 지형적인 영향으로 외딴섬처럼 떨어져 있는 상권점포규모가 작을수록 배후세대의존도가 높습니다.
일반적으로 점포규모가 작을수록 배후세대수와 매출은 비례하는 경향을 보입니다. 예를 들어 볼까요. 수퍼마켓이 있다고 합시다. 30평 정도의 작은 수퍼는 상품수가 적기 때문에 쉽게 소량으로 구매해야 할때 유리합니다. 콩나물사러 2~30분씩 걸어가지는 않으니까요. 따라서 세대수가 많은 곳에 인접해서 오픈하려는 경향이 있습니다. 도보로도 쉽게 접근 가능하게 말입니다.
반면 대형수퍼는 대량구매를 원하는 고객들의 니즈가 크기 때문에 단지에서 좀 떨어져서 오픈하더라도 영향이 적습니다. 오히려 이런 경우는 주차시설과 상품구색이 매출에 더 큰 영향을 미치게 되는 것입니다.