상권을 보는 눈
소득과 구매력
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Oct 13. 2023
구매력이라는 단어를 사전에서 찾아보면 화폐 1단위로 교환할 수 있는 재화나 서비스의 수량이라고 정의되어 있습니다. 구매력이 높다는 것은 그 만큼 소득도 높다고 생각하는 것이 일반적 입니다.
매출 = 고객수 X 객단가 입니다.
고객수는 얼마나 많은 사람이 올수 있는지 즉, 내가 독점 할 수 있는 유효상권의 크기가 얼마가 크냐를 가지고 판단합니다. 세대수의 밀집도, 빈번한 유동객수가 대표적인 지표라고 할 수 있습니다.
그렇다면 객단가를 판단하는 것은 무엇일까요? 이게 바로 구매력입니다.
아래 그래프를 보시면 올 1분기 소득 5분위별 가구당 소득 및 지출 현황입니다.
자료: 통계청소득이 높은 5분위가 소득이 낮은 1분위보다 소비여력이 커지는 것은 당연한 것이죠. 여기서는 이것을 언급하자는 것이 아니고 구매력를 결정짓는 몇가지 지표들에 대해 설명하려고 합니다.
(지자체별 소득액, 소비지출액 등은 아래처럼 통계청 자료를 통해 확인할 수 있으나, 상권별로 나눠서 보여주는 데이터가 아니라 여기서는 생략하도록 하겠습니다.)
자료 : 통계청1. 아파트 입주자격으로 판단
* 부동산, 자동차 등의 자료는 제외한 구분입니다q위의 표를 보면 입주할 수 있는 자격조건을 확인할 수 있는데요, 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70%이하여만 국민임대아파트에 입주할 수 있습니다. 반면 영구임대아파트는 기초생활수급자 등 소득취약계층만 입주할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 내 상가 주변의 배후아파트를 확인하는 것만으로도 구매력이 어떨지 예상해 볼 수 있습니다.
실제로 점포개발을 위해 상권분석을 하던 시절, 배후에 영구임대나 국민임대아파트가 있으면 세대수를 50~25% 차감하여 반영하였습니다.
(이 차감율은 임대아파트가 배후에 있는 기존 점포들의 예상매출과 실적 차이를 분석한 결과를 도태로 도출된 값입니다)
동일한 1000세대를 가지고 있다하더라도 어떤 아파트가 배후인지에 따라 구매력은 차이가 나게 됩니다.
실제로 얼마전 국민임대를 배후로 가지고 있는 인천 가정동의 한 편의점을 분석해 볼 기회가 되었습니다. 1500세대라는 것만 보면 엄청나게 좋은 입지라는 생각이 들어 검토를 하던 중 팔림세가 좋은 A군 일부 상품 가격이 인하되어 있는 걸 확인할수 있었습니다. 인근의 동일 브랜드 편의점과 비교해 봐도 동일상품 가격이 낮았습니다. 가격을 낮춤으로서 보다 싼 이미지를 주기 위한 조치일 거라 예상할 수 있었는데 매익율을 확인하니 명확했습니다. 일반적으로 보이는 주거상권의 편의점 매익율(판매가-원가/판매가) 보다 2% 낮았고 객단가 또한 낮았습니다.
다시 정리해 보면, 1500세대로 고객수는 풍부하나 구매력을 결정짓는 객단가가 높지 않았습니다. 즉, 1500세대 전체를 반영하여 매출을 예상할 수 없다는 것이죠.
이렇다 보니 영구임대 아파트는 더 많은 차감율을 보일 수 밖에 없는 것입니다. 세대의 성격을 파악치 않고 개점하게 되면 예상보다 낮은 매출에 당황할 수 있다는 말입니다.
2. 연령대별 인구구성비로 판단
위는 통계청이 발표한 2019년 가구주 연령대별 소비지출액입니다. 40대가 가장 높고 60대이상이 가장 낮습니다. 몇년전 자료이긴 하나, 이 패턴은 지금도 유효합니다.
주로 40~50대가 거주하는 세대의 구매력이 가장 높습니다.
내가 개점하려는 점포 주변의 인구구성비가 어떤지도 면밀히 검토해야 겠습니다. 초~중학교는 얼마나 있는지, 유모차를 끄는 주부는 얼마나 되는지, 유치원수는 몇개인지를 파악해 봄으로서 실패를 최소화 할 수 있겠습니다. 하나 팁을 드리자면 위의 그래프에서 볼 수 있듯 자산은 많으나 잘 쓰지 않는 특징을 보이는 연령대가 60대 이상인걸 보면, 대형평형에는 60대가 거주할 가능성이 높습니다. (물론 지역, 위치마다 차이가 있으니 참고 정도만 하시면 됩니다)
3. 인구유입이 많고 특히, 40대 유입이 많은지 확인
