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Dec 16. 2023
부동산 임대 분쟁, 법적 해결을 위한 핵심 전략과 절차
무단 점유에 맞서는 집주인의 필살 전략! 압구정변호사와 함께
안녕하세요 부동산 전문 변호사 류원용입니다.
부동산 임대는 월세 또는 전세와 같은 형태로 이루어지며, 이 계약은 일정 기간 동안 임대료를 내고 목적물을 이용하는 것입니다. 월세는 매달 일정 금액을 지불하고, 전세는 일정 보증금을 지불한 후 목적물을 사용하는 것이 특징입니다.
하지만 이러한 계약에서는 여러 분쟁이 발생할 수 있습니다. 약정된 기간이 끝나기 전에도 세입자가 월세를 늦게 낼 수 있거나, 집주인의 동의 없이 전대를 시도하거나, 목적물을 손상시킬 수 있습니다.
이런 상황에서는 임대 계약을 종료하고 세입자를 명확하게 목적물에서 이탈시키기 위해 해지 통보를 보내야 합니다. 그러나 종료 통보에도 불구하고 목적물을 점유하고 있는 세입자들이 있다면, 집주인은 새로운 임차인을 받지 못해 금전적인 손해를 볼 수 있습니다.
의사를 정확하게 전달
계약 관계에서 한 당사자가 다른 당사자에게 권리를 행사할 때, 명확하고 증거력 있는 의사표시가 필요합니다. 이것은 추후 발생할 수 있는 분쟁 시 해당 의사표시를 입증하기 위한 것입니다. 구두로 행하는 의사표시는 효력을 갖지 않을 수 있으며, 올바른 방식으로 임대차계약 해지 통보를 할 수 있어야 합니다
또한, 의사표시를 할 때는 상대방에게 명확하게 전달되어야 합니다. 경솔하게 구두로 표시하는 것은 법적으로 계약 관계에서 한 당사자가 다른 당사자에게 권리를 행사할 때, 명확하고 증거력 있는 의사표시가 필요합니다. 이것은 추후 발생할 수 있는 분쟁 시 해당 의사표시를 입증하기 위한 것입니다. 구두로 행하는 의사표시는 효력을 갖지 않을 수 있으며, 올바른 방식으로 임대차계약 해지 통보를 할 수 있어야 합니다 인정되지 않을 수 있습니다. 상대방에게 의사를 표시할 때는 효과적인 전달 방법이 중요한데, 이는 법적 분쟁 시 상대방에게 제대로 전달되었다는 것을 증명하는 데 필수적입니다.
따라서 의사를 전달하는 방법과 효과를 얻기 위한 방법, 그리고 전달했음에도 불구하고 문제가 해결되지 않는 경우에는 어떻게 대응해야 하는지를 고려해야 합니다.
내용증명을 통해서
제 의사를 상대방에게 전달할 때, 효과적인 수신을 보장하는 것이 중요합니다. 문자 메시지를 통해 의사를 표시했을 때, 상대방이 그것을 확인하지 않았다면 법적 분쟁의 핵심이 될 수 있습니다. 그래서 시기를 입증할 수 있는 방법으로 서면 통보를 선호하는 경우가 많습니다.
서면으로 의사를 전달하는 대표적인 방법 중 하나가 내용증명입니다. 내용증명을 통해 분쟁이 발생하면 법정에서 증거 자료로 활용됩니다. 이는 우체국을 통해 발송되어 송달 날짜와 내용까지 공적으로 입증 가능합니다.
내용증명은 임대차계약 해지뿐만 아니라 채무, 채권과 관련된 여러 상황에서 유용하게 사용될 수 있습니다. 하지만 송달을 한다고 해서 반드시 효력이 생기는 것은 아니며, 상대방이 제대로 수신했는지를 확인해야 합니다. 주소 오류나 이사로 인한 송달 불가능성 등을 미리 체크하는 것이 중요합니다.
귀책사유가 있다면
계약 만료 전에 약정을 종료하려면 해당 의사를 명확하게 전달하고 그 책임을 밝히는 것이 필요합니다. 집주인은 몇 가지 이유로 약정 갱신을 거절하거나 종료할 수 있습니다.
세입자가 임차료를 3회(상가) / 2회(주택) 이상 연체하거나 거짓이나 부정한 방법으로 임차했을 경우, 집주인의 동의 없이 건물의 부분 또는 전체를 전대한 경우, 또는 고의로 건물의 일부 또는 전체를 중대하게 파손한 경우에 해당하면 약정 갱신 요구권을 거절하거나 약정을 종료할 수 있습니다.
이러한 경우 중 특히 임차료가 3회 이상 연체된 경우, 임대차계약 해지 통보를 통해 약정을 종료할 수 있습니다. 일반적으로 약정은 만료되면 종료되지만, 중간에 종료해야 하는 사유가 있는 경우 기간이 남아있더라도 종료 가능합니다.
그러므로 정당한 이유로 약정을 종료하려면 구두보다는 문서로, 예를 들어 문자 메시지, 녹음, 내용증명과 같이 분쟁 시 증거로 활용할 수 있는 방법으로 의사를 명확히 전달하는 것이 좋습니다.
감정적인 대처는 피해요
세입자가 약정 해지 통보를 받았지만 목적물을 떠나지 않는 경우, 집주인은 피해를 입게 될 수 있습니다. 이는 집주인이 억울함을 느끼고 화가 날 수 있는 상황이지만, 감정적인 대응은 피하는 것이 중요합니다.
가끔 집주인이 세입자 집으로 가서 강제로 짐을 내보내거나, 세입자를 강제로 내쫓는 행동은 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 어떤 경우에도 집주인이라 할지라도 이러한 행위는 형사 처벌을 받을 수 있으므로 신중해야 합니다.
문제를 예방하기 위해 노력해야 합니다.
그럼 지속적으로 피해를 받고 있는 상황에서 어떻게 대처를 해야 할까요?
명도 소송은 무단 점유된 재산을 집주인에게 반납하도록 법적으로 요구하는 절차입니다. 이는 집주인의 재산이 무단으로 사용되고 있는 난감한 상황에서 이를 해결하기 위한 방법 중 하나입니다. 명도 소송을 통해 법적 권한을 획득하여 재산을 회수할 수 있게 됩니다.
명도 소송 진행 시
명도 소송 절차 진행 전, 사전에 조치해야 할 중요한 점이 있습니다. 바로 부동산 점유 이전금지 가처분 신청입니다. 소송 과정은 시간이 걸리기 때문에 판결이 나오는 동안 점유자가 재산을 다른 사람에게 양도할 수 있습니다. 이는 후속 분쟁을 일으킬 수 있는 문제입니다. 그래서 이를 방지하기 위해 제3자에게 점유를 양도하지 못하도록 하는 부동산 점유 이전금지 가처분 신청이 필요합니다.
명도 소송의 승소 판결을 받더라도 세입자가 퇴거를 거부하는 경우가 많습니다. 이때는 강제집행을 통해 집을 비워야 할 수 있습니다. 강제집행 절차를 밟게 되면 집행관은 점유자에게 목적물을 집주인에게 인도하도록 요구합니다. 그러나 이에도 불구하고 점유자가 점유를 유지하면 집행관은 속행을 진행할 수 있습니다. 이는 법적으로 세입자의 집에 있는 물품을 밖으로 빼내는 것을 허용하며, 물품은 물류창고에 보관되고 세입자가 직접 찾아가야 합니다.
세입자가 해지 통보를 받았음에도 불구하고 점유를 유지하는 경우 집주인은 당혹스러울 것입니다. 이 문제를 법적으로 잘 해결하고자 한다면 해지 통보부터 정확한 절차를 따라야 하며, 그 후에도 적절한 절차를 통해 해결해야 합니다. 문제 해결을 위해 가장 바람직한 것은 합의를 이끌어내는 것이지만, 합의에 이르지 않을 경우 분쟁이 발생할 수 있습니다.
