1. 사안의 개요=모 재개발 조합의 조합원은 지하실까지 포함하면 도시 및 주거환경정비법 상 2주택 공급 기준인 주거전용면적을 충족하므로 본인에게 2채가 분양되어야 하는데 조합 측에서 사실상 주거에 해당할 뿐 도시정비법 상 2주택 공급의 근거에 해당하는 주거전용면적에 지하실 면적은 제외한 채로 1주택 공급키로 관리처분변경인가를 받자 이에 대해서 행정 소송을 제기하였다.
2. 법원의 입장=법원은 이 사건 건물 중 지하실이 주거용으로 사용된 사실은 인정하면서도 재개발 사업에 관한 도시정비법 상 2주택 공급 규정은 2012.2.1. 법률 제11293호로 일부 개정되면서 제48조제2항제7호 다목으로 신설되었고, 다시 2013.12.24. 법률 제12116호로 위 규정의 내용을 ‘제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적으로 60㎡ 이하로 한다’고 일부 개정되기에 이르렀다.
이와 같은 일련의 개정은 구 도시정비법 제48조제2항제1호가 관리처분계획은 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 규정하고 있음에도, 조합이 종전자산가액의 권리가액이나 소유면적에도 불구하고 반드시 조합원 당 1주택만을 분양받을 수 있도록 하는 경우에 발생할 수도 있는 종후 자산의 합리적 배분 및 이용이 저해되는 문제점 등을 고려할 수 있도록 조합에 폭넓은 계획재량을 부여하고, 나아가 소형주택의 공급확대를 유도하기 위하여 이루어진 것으로, 2주택을 공급하는 경우라고 하더라도 ‘종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위’에서 이루어져야 하고, 또 그 중 1주택은 주거전용면적으로 60㎡ 이하로 하여야 하며 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다‘는 제약을 받는 바, 이와 같은 사정을 고려하면 1주택 공급에 대한 예외로서 신설된 2주택 공급의 적격 여부는 엄격하게 판단되어야 할 필요가 있다.
관리처분계획은 정비구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권 등을 정비사업으로 새로이 조성될 토지 및 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 등의 일련의 계획으로서 다수 조합원 등의 재산상 권리 의무에 구체적이고 직접적 영향을 미치게 되므로, 이러한 정비사업의 단체법적 공익적 성격에 비추어 관리처분계획 기준은 그 문언에 충실하게 객관적으로 해석함이 타당하다.
그런데 피고 정관 제45조제2호 단서는 건축물 관리대장에 등재되어 있지 않은 종전 건축물에 대하여만 재산세 과세대장 또는 측량성과를 기준으로 면적으로 정하도록 하고 있을 뿐이므로, 이 사건 건물은 건축물 대장이 존재하여 여기에 해당하지 않는다고 보인다. 나아가 만일 건축물 대장 등 공부상으로 명확히 드러나지 않는 조합원들의 내부적 사정을 일일이 받아들이게 되면 관리처분계획 수립 기준 자체가 모호해지거나 관계법령의 규정 취지를 잠탈할 우려가 있어 바람직하지 않은 바, 실제 주거용으로 사용 중이라고 하더라도 도시정비법 상 2주택 공급 기준인 주거전용면적에 산입시킬 수는 없다고 판단하였다.
3. 결어=주택법 제2조제6호 및 주택법 시행규칙 제2조제1호에서 단독주택의 경우 지하실 중 거실로 사용되는 면적을 주거전용면적으로 산정하도록 규정하였음을 이유로 이 사건 건물의 지하실을 주거용으로 사용한 이상 그 면적을 주거전용면적에 포함시켜야 한다는 주장도 있었으나, 주택법 제2조제6호와 그 위임에 따른 주택법 시행규칙 제2조제1호는 국민주택규모에 해당하는 주택을 판정하는 기준으로서 건설 공급 당시 주거의 용도로만 쓰이는 면적을 주거전용면적으로 산정하도록 정한 것이지, 공부상 용도와 달리 주거용으로 사용하였다고 하여 이를 주거전용면적에 산입하도록 하는 규정이 아니라는 점에서 해당 주장 역시 배척되었는 바, 이 점도 참고하기 바란다.
