1. 문제의 소재=대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 청산금이 발생하게 되는데, 조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격이 분양받은 대지 또는 건축물 가격보다 높은 경우에는 환급금을 지급받게 되고, 낮은 경우 분담금을 납부하게 된다.
이때 환급금 지급 대상인 조합원의 경우 조합으로부터 환급금을 최대한 빨리 받는 것이 유리하므로, 언제부터 조합의 환급금 지급 의무가 발생하는지 문제된다.
2. 조합의 환급금 지급 시기=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제89조제1항은 ‘대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다’고 규정하고 있고, 제2항은 ‘제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 또는 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다’고 규정하고 있다.
그리고 도시정비법 제90조제3항은 ‘청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제86조 제2항에 따른 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다’고 규정하고 있다.
즉, 도시정비법 규정을 종합하면, 조합의 환급금 지급채무의 이행기는 정관이나 관리처분계획 등에서 달리 정하고 있지 않는 한 ‘도시정비법 제86조제2항에 의한 이전고시일’로 보는 것이 타당하다.
한편, 정관과 관리처분계획에서 청산금 지급시기를 위 도시정비법과 동일하게 규정하고 있는데, 분양계약서에 잔금 지급일시를 ‘입주시’로 정하고 있고, 실제 이전고시가 있기 전에 입주가 완료된 경우라면, 분양계약 내용에 따라 이전고시일보다 앞선 ‘입주시’를 환급금 지급 시기로 볼 수 있을지 문제된다.
이와 관련하여 서울고등법원은 “이전고시는 관리처분계획에서 정한 바에 따라 소유권을 귀속시키는 행정처분으로서 이에 따라 소유권변동이 생기고, 수분양자는 등기를 하지 않더라도 이전고시에 따라 그 소유권을 취득한다(민법 제187조). 이처럼 청산금은 이전고시에 따라 취득하는 재산을 기준으로 종전재산과 종후재산의 과부족을 정산하는 것이므로 이전고시가 있음을 전제로 하는 것이다”는 입장에서 “이 사건에서와 같이 입주일이 이전고시일보다 앞선 경우에는 분양계약에서 입주일에 청산금을 지급하는 것으로 정하였다 하더라도 이전고시일이나 그 이후의 날을 청산금 지급시기로 볼 것이다”고 판단하였다.
즉, 정관 및 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정받을 수 없으므로, 분양계약서에서 ‘입주시’를 환급금 지급시기로 정하고 있다고 하더라도, 원칙으로 돌아가 ‘이전고시일’에 조합의 환급금 지급 채무 이행기가 도래한다는 것이다.
반대로, 관리처분계획 변경을 위한 총회 의결을 통해 환급금 지급시기를 ‘이전고시일’ 이후인 ‘청산시’로 정할 수 있을지 문제된다.
이와 관련하여, 서울행정법원은 도시정비법 제89조 해석을 근거로 “피고는 총회의 의결에 따라 이전고시일 이후의 시점이 아닌 이상 환급금의 지급시기를 정할 수 있다고 보아야 하는데, 이 사건 제1의결은 환급금의 지급시기를 청산시로 규정한 것이다. 그러나 관리처분계획의 의결은 주택재건축조합의 총회에서 단체법적으로 이루어지는 점, 원칙적인 환급금의 지급시기는 이전고시일인 점 등에 비추어, 이 사건 제1의결을 전부 무효라고 볼 수 없고, 이전고시일 이후의 부분만이 무효라고 봄이 상당하다”고 판단하였다(서울행정법원 2019.8.13. 선고 2018구합67350 판결).
즉, 위 서울행정법원 판결은 정관 또는 총회 의결로 ‘이전고시일’이 아닌 다른 시점으로 청산금 지급 시기를 정하기 위해서는 해당 지급 시기가 ‘관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날’ 사이에 있어야 한다고 본 것이다.
3. 조합의 환급금 지연손해금 비율=조합이 환급금 지급 시기가 도래하였음에도 불구하고 이를 지체하고 있는 경우 지연손해금이 문제되는데, 조합원들의 분양계약서에서 정하고 있는 수분양자의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금 비율이 조합의 청산금 지급 지체의 경우에도 그대로 적용될 수 있을지 문제된다.
이와 관련하여, 서울고등법원은 “분양계약서에서 정하고 있는 수분양자의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금 비율은 분양계약상 매수인인 원고들이 분양대금 납부를 지체하였을 경우에 적용되는 것이고, 정비사업의 원활한 진행을 위해서는 분양대금 납부에 대하여는 이행을 강제하기 위한 벌과금을 부과할 필요가 인정된다는 점에서, 이 규정이 매도인인 피고 조합의 청산금 지급 지체의 경우에도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다”는 입장에서, 민법이 정한 연 5%의 지연손해금만이 인정된다고 보았다(서울고등법원 2013.8.23. 선고 2012나105132 판결 참조).
즉, 조합의 청산금 지급 지체시 발생되는 지연손해금 비율은 조합원의 분양계약서에서 정하고 있는 수분양자의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금 비율이 그대로 적용되는 것이 아니라, 별도의 정관 등에서 따로 정하고 있지 않다면 일반 민사상 지연손해금 비율인 연 5%만 적용된다는 것이다.
4. 결론=위와 같이 조합의 환급금 지급 시기가 도래하였음에도 불구하고 이를 지체하는 경우 환급대상 조합원으로부터 환급금 지급 청구 소송이 제기될 수 있고, 이때 조합과 시공사 간 공사도급계약 내용에 따라 시공사의 지급 동의가 없어 지급이 불가능한다는 항변은 인정되지 않으므로(서울고등법원 2013.8.23. 선고 2012나105132 판결), 환급금 지급 의무가 발생하는 조합의 경우 이점 함께 유의할 필요가 있겠다.
