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Dec 26. 2023
재건축 시 주택 소유자에게 상가 분양 가부
1. 사안의 개요=재건축 사업에서 주택 소유자가 조합원으로서 신축 주택을 공급받으면서도 추가로 상가 분양까지 희망할 경우 그것이 허용되는지 문제된다고 할 것이다.
2. 도시정비법 등 관계 규정=도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 가목 내지 다목에 따르면 ‘재건축사업’은 건축물과 그 부속토지를 모두 소유한 자가 토지등소유자로서 분양대상자가 되는 것이고, ‘건축물의 용도’를 기준으로 주택의 소유자에게는 주택을 공급하고 부대복리시설의 소유자에게는 부대복리시설을 공급하는 것을 원칙으로 하고 있으며, 예외적으로 새로운 부대복리시설을 건설하지 않거나 건설하는 경우 상가 소유자의 종전 권리가액이 각목의 규정에 의한 일정 기준을 만족할 경우 1주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있음을 알 수 있다.
그러나 더 나아가 주택 소유자가 추가적으로 상가의 분양을 원할 경우에 관하여는 아무런 규정이 없다. 즉, 상가(부대복리시설)의 소유자에게는 원칙적으로 상가를 공급하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 주택소유자에게도 추가적으로 상가를 공급할 수 있는지 여부에 관하여는 침묵하고 있다.
한편 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제38조제1항에서는 주거환경개선사업과 재개발사업의 ‘주택’ 공급순위에 관한 내용만 규정하고 있고 동조 제2항에서는 주거환경개선사업과 재개발사업의 ‘부대복리시설’의 공급순위를 규정하고 있을 뿐, 재건축사업의 ‘상가 등 부대복리시설’의 공급기준에 관하여는 아무런 규정이 없으므로 결론적으로 재건축사업에서 ‘상가 등 부대복리시설’의 구체적인 공급기준은 도시정비법 시행령 제63조제2항의 규정에 따라 해석해야 하는 것인데, 해당 규정은 이 사안과 같은 경우를 상정하고 있지 않고 있는 바, 이는 해석론으로 귀결되는 것이라고 사료된다.
3. 결어=이상의 점을 바탕으로 이 사안을 살펴보면 ㉠정비사업의 조합원이 가진 여러 권리 중에서 ‘분양신청권’은 조합원이 소유하던 정비구역 내 토지 및 건축물의 현물출자 의무에 대응하여 관리처분계획에서 정한대로 정비사업의 완료 후 새로 조성된 토지 또는 신축된 건축물을 분양받을 수 있는 권리로서 가장 핵심적인 권리에 해당한다는 점(광주고등법원 2020.1.23. 선고 2018누6415 판결 등 참조) ㉡‘재건축사업’은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서(도시정비법 제2조제2호 다목) 재개발사업 등에 비하여 상대적으로 공공의 필요성이 약하다는 특징이 있는 바, 도시정비법령이나 대구시 조례 등에서 재건축사업의 관리처분계획의 방법 등을 상세히 규정하지 않은 것은 이러한 특성을 반영한 것으로서 반드시 입법의 불비로만 볼 것은 아니고 사업시행자에게 상당한 재량을 부여한 것으로 볼 수 있다는 점 ㉢서울시 조례 제38조에서는 ‘상가’의 공급에 관하여 우선적으로 상가 소유자에게 상가를 공급하는 우선권을 주면서도 주택 소유자에게도 일정한 경우에는 상가를 공급할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 재개발사업에 관한 것이기는 하나 그보다 사익성(私益性)이 더욱 강조되는 이 사건 재건축사업에 유추적용을 못할 바 아니라는 점 등을 종합하면 분양신청한 대로 주택소유자에게도 상가를 공급할 수 있다는 의견에 방점을 둘 수 있다고 보인다.
