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by 상비 Jun 16. 2022

목표상권을 선정하는 방법

상권분석에서 점포계약까지 6단계 프로세스


상권분석은 기획을 잘하면 50%는 성공




내 브랜드가 무엇인지 그 정체성에 대한 정리가 우선입니다. 아직 내가 운영하는 가게가 고객에게 어떤 가치를 줄 수 있는지 정리가 안되셨다면 목표상권을 잡는 것이 아니라 그 기획단계로(3장) 다시 돌아가서 고민의 시간을 가지는 것을 추천드려요


https://brunch.co.kr/@sangbi/33



사실 브랜드에 대한 기획없이도 목표상권을 잡을 수 있습니다만 투자금과 시간이 무한하지 않기 때문에 우리는 효율적인 판단을 해야만 하는겁니다. 제대로 된 기획이 없이는 남들과 다른 매장을 운영할 수 없어요 절 대 로!



왜 같은 투자금을 가지고 수익성이 낮은 매장을 운영하려고 하시려는지 .. 빠르게 자리를 찾고 싶은 마음이 앞선다면 그 조급함을 잠시 내려놓으셨으면 좋겠어요.. 거리마다 보이는 흔하디 흔한 매장을 운영해도 괜찮다면 뭐 하시던대로 움직이셔도 무관하긴 합니다.




목표상권과 핵심입지를 선정하는 4단계




1단계. 상권분류에 따른 상권분석 핵심포인트 알기



주거상권


얼마나 많은 배후세대를 가지고 있는지를 기준으로 지역별 비교평가를 할 수있다.

주요시설물과 대중교통의 흐름에 의해 고객 생활동선이 만들어진다.



오피스상권


사람들의 활동범위가 다른 상권보다 좁다는 특징을 이해해야 함. 대부분의 소비는 회사와 가까운 장소에서 발생된다.



대학가상권


재학생 인원(내부수요)와 인근 배후세대의 영향도(외부수요)의 크기를 판단해야 한다.



유흥상권


고객 접근성을 기준으로 A급 입지와 C급 입지가 분리된다. 불경기에는 C급 입지부터 공실이 발생되므로 메인 상권에서 벗어난 동선에서 창업을 할 경우에는 브랜드 컨셉에 대한 강화가 필요하다




로드사이드 상권


매출이 잘나오는 상가는 차량유동량이 많은 곳이 아니라 배후에 주거지역, 공장지역과 같은 배후세대를 가진 시설물이 있느냐 없느냐가 중요하다




2단계. 투자금에 맞는 지역 확인하기



투자금에 따라 진입할 수 있는 지역이 달라집니다. 투자금으로서의 내 점수가 10점 만점에 5점, 6점 수준인데 9점, 10점까지 우량상권을 기웃거리는 것만큼 비효율적인 일이 없죠. 가용가능한 투자금에 따라 관심을 가져야 할 지역 자체가 달라지기에 스스로의 투자금 수준을 명확하게 이해하는 게 중요합니다. 우리는 가장 좋은 상권을 찾는 게임을 하는 것이 아니라 내 가게와 궁합이 잘 맞는 매장을 찾는 게임을 하는 것임을 잊지 말아야 해요. 그리고 여기서 가장 중요한 것은 투자금이 많이 들어간다고 인지하고 있는 지역이라 하더라도 반드시 방문을해서 현재 임차현황을 확인해야 한다는 거에요.. 기대하지도 않았던 보물같은 자리가 우리를 기다리고 있는 경우가 있어요



신사역 상권을 타겟으로 생각한다면 가로수길, 세로수길 라인만 고집하지마세요 하나의 상권에는 생각보다 많은 틈새시장이 존재합니다. 단 내가 가진 브랜드가 그곳에서도 고객을 끌어올 수 있는 힘을 가지고 있으냐 없느냐를 잘 판단해야합니다. 내 브랜드가 어느정도의 목적성을 가지고 있느냐에 따라서 주요동선에서 벗어난 위치에서 성공하느냐 1년도 버티지 못하고 폐점하느냐의 차이를 가져올 수 있다고 봐요






3단계. 최소 5곳의 후보지역 선정하기




브랜드의 정체성을 고민하고 투자금 수준을 판단하여 최소 5곳이상의 후보지역을 잡는 이유는 비교평가를 하기 위함이다. 문제는 목표상권을 설정하기 위해서는 지역상권에 대한 넓은 이해가 있어야 하는데 초보창업자 입장에서는 그것이 쉬운 과정이 아니라는 것이다. 실제로 물건 정보는 타이밍 싸움이다. 내가 봐서 좋은 조건의 상가는 다른 사람이 봐도 마찬가지 이다. 매장 운영 경험이 없는 초보창업자의 경우에는 목표 상권, 핵심 입지를 선정하는 과정을 빠르게 결정할 수 있도록 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.






4단계. 기록하기




목표상권은 고정이 아니라 계속 변동되는거에요. 현장에서 임차시세를 체크하고 내가 들어갈 수 있는 포인트 입지가 있는지 없는지를 판단하고 금액적인 차이를 극복할 수 없어 도저히 진입할 수 없다거나. 생각보다 상권활성화가 미약하여 충분한 매출이 발생되지 못할것으로 판단된다면 그 상권은 지우고 새로운 비교상권을 찾아 모든 데이터를 기록하는게 중요합니다.



몸으로 현장에서 느낀 것들도 기록하지 않으면 나중에 뭐가 뭔지 기억나지 않습니다.


기록해야 할 것은 부동산과 상권 그리고 사람들에 이야기에 국한되는 이야기가 아닌에요. 해당 지역에 대해서 느껴지는 첫 느낌. 저녁의 사람들의 움직임, 주말과 평일의 차이 대표 프랜차이즈 브랜드의 매출강도 등 현장에서 느낀 것 사람들에게 들은 이야기 인터넷을 통해서 얻은 정보를 모두 한 곳에 모아서 기록 관리 하는게 중요합니다.



저는 예전에는 에버노트를 통해서 그 기록을 해나갔느데 지금은 롬리서치라는 어플도 함께 사용해나가며 제 생각을 정리하고 있습니다. 반드시 기록하세요! 기록하지 않는 정보는 신기루와 같아서 금세 사라지고 맙니다. 그리고 그 기록이 있어야지만 비교평가가 가능합니다.




아 귀찮다. 물건만 많이 찾으면 장땡이지
상권은 감이 중요한거야.
느낌이 팍 오는 자리를 해야지




자영업에 대한 경험이 적은 초보창업자들은 제발 이렇게 생각하지 마시길 진심으로 조언드립니다.


상권분석 컨설팅을 하다보면 기록하지 않은 의뢰인 분들이 본인이 어디를 다녀왔고 지역별로 어떤 차이가 있었는지 구분을 제대로 못하는 경우를 너무 많이 봤습니다. 굳이 현장에 가서 아침부터 저녁까지 발품을 팔고 물건지를 비교하며 상권분석을 했음에도 결정의 순간에 제대로 된 데이터가 없어 제대로 된 비교평가를 못한다는 것은 너무나 부끄러운일입니다.










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