생활형 숙박시설, 에어비앤비 합법!?
생활형 숙박시설에 대한 이해와 논란 종식!
오랜만이네요.
정신없이 살다보니 벌써 일년이 후딱.
오늘은 "생활형 숙박시설"에 대한 이야기를 해보고자 합니다.
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수익형 부동산 찾으시는 분들이 최근 많이 접하는 유형이 하나 있습니다
생숙 (생활형숙박시설의 준말) , 생활형숙박시설 , 생활숙박시설 , (구) 레지던스 .
다 같은 유형입니다. 다양한 규제를 적용받지 않는 매물이라는 점에서 매력적이게 다가오는데 여러 장점들중에서도 특히, "생활형 숙박시설(생숙)은 에어비앤비(공유숙박)운영을 합법으로 할 수 있다" 라는 이야기를 많이 들으실텐데요.
오늘 포스팅은, "생활형숙박시설, 생숙, 생활숙박시설.. 그래서 이걸로 에어비앤비 공유숙박을 합법적으로 운영이 가능하나?"에 대한 답을 찾아가시면 잠깐 시간 내셔서 보실만한 가치가 있을것입니다.
자료도 많이 없고, 복잡하기도 하고 누구하나 제대로 실무를 해본적도 없는것같은 이 곳. 생활형 숙박시설 운영.
생숙의 여러 법적인 장점도 있지만, 정말 중요한 장점을 하나만 꼽으라고 한다면 "월세, 전세 뿐만 아니라, "일세(숙박)"도 가능하다" 라는 점이죠. 다만, 숙박업이라는것이 아무경험없는 일반인들이 하시는것은 비용 효율면에서 정말 좋지 않죠. 더군다나.. 법적으로도 넘어야할 산이 많은데 그나마도 마지막에 도착하면.. 불법이라는 결론에 도달합니다. 그럼 운영이 되나?
결론부터 이야기하면, "위탁업체가 생활형 숙박시설을 위탁받아 운영하는것은 합법" 입니다.
"생활형 숙박시설"이라는 유형은 국토교통부에서 건축허가를 내주게 되는데요,
"숙박업" 허가는 보건복지부에서 허가를 내줍니다 (실무는 각 지자체 위생과).
저희 핸디즈도 올 초부터 본격적으로 입주하기 시작한 생활형 숙박시설 수분양자분들이나 시행사, 분양대행사 분들께 다양한 상담을 해드리고 있는데요, 저희도 각 지자체에 문의하고 보건복지부에 질의회신 해보고 다양한 방법을 찾아보았지만 결국은 위탁업체가 있어야 되는 결론에 도달하였습니다. (그래서 더더욱 본격적으로 스터디하고, 최고의 수익율을 뽑을 수 있는 방법들을 더더더 깊이 공부하고 있습니다)
그래서 생활형 숙박시설 수분양자, 시행사, 분양대행사분들이 고민하는 부분을 해결해드리고자 핸디즈에서는 작년말부터 관련 서비스를 준비해오고 있으며 현재 3곳의 생숙(도생)을 한달살기, 단기숙박으로 위탁운영해드리고 있으며 최근에는 남산 센트럴뷰(생숙)과 MOU를 체결하고, 수분양자들에게 최고의 수익을 돌려드리고자 정지작업을 진행하고 있습니다.
<수분양 후 업무진행과정>
생숙을 분양받으시면, 대부분의 업체들은 아래와 같은 순서로 업무가 진행됩니다.
위탁운영업체에 대한 이야기가 없는 생숙은 분양받으셔봐야 일반 오피스텔과 다르지 않습니다.
1. 분양후 입대위를 구성하게 되어 있는데요, 입대위에서 위탁운영업체를 선정해야합니다.
- 수익형 부동산인 만큼 분양하는 단계에서 위탁운영업체가 선정되어야 안정적인 분양이 가능할 수 있고요
- 분양시 위탁 계약, 숙박업 허가 동의서등을 사전 접수해야 입주시작시점에서 바로 운영이 가능합니다.
2. 위탁운영업체와 개별 수분양자간에 위탁 계약을 맺게 됩니다.
- 운영업체마다 여러형태의 계약조건을 가지게 됩니다. 특히 계약후 전월세 전환을 못하는 것은 risk가 큽니다.
- 개별 수분양자분들은 임대사업자를 대부분 내실텐데, 해당 사업자로 위탁계약을 진행하시면됩니다.
3. 입주가능시점에서 객실로 운영할 수 있는 기본 비품을 공동구매합니다.
- 침대, 침구류, 타올, 객실어메니티를 공동구매해서 최대한 저렴하게 구매후 셋팅합니다.
4. 운영을 위한 전체 클리닝을 진행합니다.
- 전 객실과 복도, 로비층 등 준공청소 이후에 운영을 위한 초도클리닝을 진행합니다.
5. 운영을 시작합니다.
- 위탁사가 어떤 채널을 통해 어떻게 판매하는지 확인하세요.
- 위탁사의 수익분배식을 정확하게 확인하시고요.
- 가장 많은 비용이 들어가는것은 시설, 청소, 세탁, 비품구매비입니다.
<위탁사는 어떤곳을 선택해야 하나요? >
1. 정상적인 위탁사인가?
- 놀랍게도 정상적인 위탁사가 생각만큼 없습니다.
- 위탁운영업체가 시행사 대표의 와이프가 만든 회사인경우도 있었는데요. 꼭. 제대로된 위탁사인지를 보셔야 합니다.
- 그저 인맥으로 건물 수주해봐야, 제대로 팔 수 있는, 그렇게 아무나 할 수 있는 시대는 이미 끝났습니다.
2. 에어비앤비를 제대로 활용할 수 있는 팀인가?
- 위탁업체가 에어비앤비를 제대로 활용하거나 관련이 있는 업체인지 확인해보세요.
- 2019년 현재 생숙에 가장 최적화된 플랫폼은 에어비앤비입니다.
- 최소 10여개의 판매채널을 효율적으로 운영할 수 있는 팀이어야 합니다.
3. 글로벌 툴을 빠르게 적용하는 팀인가?
- 새로운 기술을 빠르게 적용할 수 있는 팀인지 확인하세요.
- 글로벌 툴은 하루가 다르게 발전합니다. 홈페이지 하나 만들어두고, 한두개 판매사이트에 올려놓고 판매하는 시대는 끝났습니다.
- 가격최적화 툴, 판매 최적화 툴, 프로모션 최적화 툴 등 수십가지의 툴을 자동으로 연결하여 AI가 관리하는 시대입니다.
4. 현장 인프라의 전문성은 확보하면서, 비용은 최소화 할 수 있는 팀인가?
- 청소, 세탁등 실제 비용이 큰 field work 부문을 어떻게 처리하는지 확인하세요.
- 결국, 객실을 관리하는것은 사람의 손이고 그래서 가장 전문적이고 효율적이어야 합니다.
<핸디즈는 어떤 위탁사인가?>
핸디즈는 단순 클리닝 뿐 아니라, 생활형 숙박시설의 위탁운영도 진행하고 있는데요. 기성 업체들과 완전히 차별화된 방식과 에어비앤비 전문 서비스 업체로 쌓은 노하우를 통해 에어비앤비를 메인채널로 한 뛰어난 결과를 약속드리고 있습니다.
핸디즈는 자체 IT 플랫폼을 개발, 운영하고 있어 타사 대비 뛰어난 수준의 운영효율로 최대한의 수익을 만드는데 집중하고 있는 팀입니다. 또한 이런 플랫폼을 바탕으로 다른 기성 업체들이 하지 못하는 아래 내용들도 모두 제공됩니다.
1. 위탁후에도 언제든 전/월세전환이 가능합니다.
- 계약기간중에도 전,월세 전환이 언제든 가능합니다. 일세가 옵션이 되어야지 유일한 방안이 되는것은 수분양자에게 최선이 아니라고 생각합니다.
2. 에어비앤비를 비롯한 10여개 이상의 글로벌 판매채널을 통해 판매하며, 글로벌 툴을 이용해 각 채널별 가격 자동 최적화가 24시간 진행됩니다.
- 다양한 국내외 채널을 오버부킹없이 관리하고 있는 플랫폼, 핸디즈입니다.
- 국내외 판매 플랫폼 사업자들과의 긴밀한 제휴 및 협력관계로 판매를 진행합니다.
3. 매월 정산됩니다.
4. 청소, 세탁, 시설관리 인프라를 직접 갖추고 있어, 최소한의 비용으로 운영하므로 최대한의 수익을 돌려드립니다.
- 현장 청소교육을 직접 진행하며, 공유경제방식으로 운용합니다. (고정비가 없음)
- 세탁시설도 직영으로 운영하고 있어, 세탁 퀄리티도 뛰어납니다.
5. 입지 등에 따라 핸디즈가 직접 연단위 임차(월세 게런티)를 진행할 수 있습니다.
- 입지분석등의 실사가 필요하며, 핸디즈가 마스터리스(통임대)를 할 수 있습니다.
생숙을 수분양자, 생숙 시행사, 분양대행사 분들은 저희 핸디즈와 협력하여 보다 나은 결과를 만들 수 있습니다. 숙박업 허가부터 운영관리, 대한민국에서 가장 뛰어난 에어비앤비 호스트들이 모인 핸디즈를 통해 입주민들에게 최선의 대안을 제시해주세요.
다양한 방식의 협업도 가능하오니 편히 연락주셔도 됩니다.
dan.jung@handys.co.kr
