by
Apr 19. 2024
집짓기, 토지 구입서 준공까지 절차!
토지의 종류 및 상활에 따라 천차만별
농지나 산지를 구입해 터를 닦고 집을 완성하는 단계를 순서대로 간략히 정리해 본다. 시골에 집을 마련하는 가장 복잡한 방법이다.
1. 토지 구입
2. 경계측량 또는 분할측량(국토정보공사 측량비)
3. 도지 등기이전(취득세)
4. 개발행위허가 및 농(산)지전용허가신청(토목측량사무소 용역비)
5. 주택 설계(설계비)
6. 건축신고 또는 허가(건축사사무소 용역비)
7. 담당공무원 현장 방문 후 허가 완료(부담금 등 세금 납부)
8. 착공신고(현장관리인, 안전기술지도, 산재보험, 복구예치금 등)
9. 기반 및 기초토목공사(도로포장, 전기, 수도, 상하수관로, 정화조 등)
10. 건축공사
11. 토목준공(개발행위허가 전용허가)
12. 건축물사용승인신청(도면 변경사항 있을 경우 변경 필요)
13. 담당공무원 현장 방문 후 신고 또는 허가 도면과 차이가 없을 경우 준공 처리
14. 건축물대장 발급 후 보전등기 및 대지로 지목변경 신청(건축물 취득세 납부)
절차 사이사이에 더 복잡한 것들이 생길 수도 있고 생략될 수도 있다. 일반적인 순서지만 상황에 따라 바뀔 수도 있다.
있는 집을 산다면 위에 나열한 절차가 필요 없다. 건물값 치르고 취득세 내고 등기이전만 하면 된다.
지목이 대지인 땅에 집을 짓는다면 6번부터 시작하는데 7번도 해당 사항이 아니다.
전원주택지로 개발해 놓은 전원주택단지나 전원마을 등을 분양받는다면 대부분 9번까지를 마친 토지다. 더 많이 했다면 10번까지 마치고 매매하기 때문에 복잡한 절차를 많이 줄여준다. 개중에는 7번까지만 완료하고 매매하는 것들도 있다. 이때는 기반 공사를 직접 해야 하기 때문에 복잡해질 수 있다.
토지를 구입하고 집을 완성해 입주하기까지는 부지선정, 설계, 인허가, 기반공사, 건축시공, 준공, 등기, 입주 및 관리 등의 과정을 거친다. 이 과정에서 중요한 것들 몇 가지만 정리해 본다.
부지 선정
부지를 선택할 때는 지리적으로 안전한 곳인지, 주변 생활편의시설 이용이 편리한지, 기반시설이 잘 갖춰져 있는지, 어떤 이웃들이 살고 있으며, 자연경관은 좋은지 등을 본다.
주변에 유해시설이 없어야 한다. 프라이버시도 중요하다. 이런 것들을 확인하기 위해 현장답사를 한다. 쉽지는 않지만 계절별, 시간대별로 확인해 보는 것이 좋다. 저습지, 매립지, 부식토질 등은 피해야 하고 일조가 좋고 통풍이 잘 돼야 한다.
북쪽이나 북서쪽은 야산으로 막히고, 남쪽이 트인 남향의 배수가 잘 되는 곳으로 남북으로 긴 장방형 대지가 좋다. 북쪽에 건축물을 배치하고 남쪽에 정원을 만들 수 있기 때문이다. 크기는 500~990㎡ 정도가 적당하다. 도심지 단독주택은 비교적 작고 농촌지역의 전원주택은 부지가 크다. 작으면 답답하겠지만, 너무 크면 조경 비용이 부담되고 관리에 무리가 따른다.
주택 설계
토지가 정해졌다면 토지에 맞게 집을 지어야 한다. 집 설계를 먼저 했다면 거기에 맞는 부지를 선택해야 하겠지만 대부분 토지를 정한 후 부지에 맞는 설계를 한다.
설계를 꼼꼼하게 잘하고 그대로 실행해야 한다. 설계는 배치, 평면, 입면을 계획하는 일이다.
배치계획은 부지에서 건물을 어디에 앉힐 것인가를 정하는 것이다. 옆집과의 관계, 프라이버시, 채광, 통풍, 재해 등을 고려한다. 평면은 실내 공간 구성이다. 각 실의 쓰임에 맞는 동선과 크기, 위치를 결정한다. 입면계획에서는 집의 모양을 고민한다. 외관에만 신경 써 모양을 내다보면 건축비 상승과 하자의 원인이 될 수 있다.
설계할 때는 가족수와 라이프스타일을 우선 고려해야 한다. 주택 내부 공간 결정에서는 방향이 매우 중요하다. 각 실별로 설계의 기본 원칙은 있지만 생활하는 사람들의 편리함에 따라 배치하는 것이 좋다. 집에서 하루 종일 작업을 해야 한다면 작업실을 빛을 많이 받는 남쪽으로 둘 수 있고 북쪽으로 경관이 좋다면 사용을 많이 하는 거실을 북쪽에 둘 수도 있다는 얘기다.
설계할 때는 배치와 입면 평면 구성뿐만 아니라 각 부위별 자재, 냉난방시설을 어떻게 할 것인가도 결정해야 한다. 같은 구조의 집이라도 자재 종류에 따라 건축비 차이는 크다. 특히 전원주택에서는 난방시스템을 신중히 선택해야 겨울철 난방비를 줄이고 따뜻하며 편하게 날 수 있다.
토지 인허가
부지가 정해져 설계를 마쳤다면 인허가를 거쳐야 한다. 토지의 지목이 대지로 돼 있을 때는 주택건축신고나 허가만 받으면 된다. 전원주택단지와 같이 택지로 개발이 돼 있는 곳도 따로 토지 인허가를 받지 않아도 된다.
대신 농지(논, 밭, 과수원)나 산지(임야)인 경우에는 별도의 인허가를 받아야 한다. 주택지와 같이 소규모로 개발할 때는 개발행위허가가 필요하고 농지는 농지전용허가, 산지는 산지전용허가를 받아야 한다.
이때는 개발행위허가의 목적인 주택건축신고나 주택건축인허가도 동시에 진행해야 한다. 농촌지역에서는 200㎡가 넘는 집을 지으려면 건축허가를 받아야 하고 그 미만은 건축신고다. 도시지역에서는 100㎡를 넘으면 건축허가를 받아야 한다.
건축신고를 마쳤다면 허가를 받은 대로 기반공사를 한다. 부지 정지작업과 오폐수관로, 상하수도공사 등을 합니다. 물과 전기를 끌어와야 한다. 물은 상수도를 사용할 수 있다면 좋겠지만, 그렇지 않으면 일반적으로 지하수를 개발해 사용한다. 지하수는 얼마 깊이에서 물을 얻을 수 있는가에 따라 비용이 달라진다. 전기도 끌어와야 한다. 전선 200m까지는 비용이 들지 않지만, 그 이상일 때는 비용이 발생한다. 전화선과 인터넷도 설치해야 한다. 이런 일들은 집짓기 전에 미리 염두에 둬야 나중에 문제가 생기지 않는다.
시공업체 선정 및 시공
설계를 하면 시공비가 얼마나 들 것인지 견적을 내야 한다. 또 누구에게 맡겨 어떤 방식으로 지을 것인가를 결정해야 한다.
건축비는 구조와 각 부위별 자재, 기능성, 공사 범위 등에 따라 차이가 크다. 같은 크기의 집이라도 단순한 설계라면 비용을 줄여지을 수도 있고, 복잡하게 설계된 집은 비용이 많이 들 것이다.
어떤 업체에서 어떤 방식으로 집을 지을 것인가에 따라서도 비용 차이가 난다. 요즘에는 공사하는 방식도 매우 다양해 이동식, 조립식 등으로 큰 집을 짓는 경우도 많다. 중요한 것은 제대로 된 자재를 사용해 제대로 된 공법으로 지어야 좋은 집이 된다는 점이다. 당연히 건축비와 비례한다. 저렴한 비용으로 좋은 집을 짓는 것은 매우 어렵다. 집은 들어갈 것 다 들어가야 집이 된다.
집을 다 짓고 나면 시공업체로부터 건물을 인도받는다. 완벽한 집은 없다. 살면서 한두 가지의 문제는 생길 수 있기 때문에 하자보수공사에 대한 대비를 해두는 것이 좋다.
사용승인 및 보존등기
건축물이 완성되면 개발행위허가 농지(산지)전용허가 등에 대한 준공을 우선 받아야 한다. 산지인 경우 복구승인의 절차를 거쳐야 준공이 가능하다. 건축도면과 정화조, 보일러, 가스 등 공사한 서류를 챙겨 건축물사용승인(준공)이 나야 집도 사용할 수 있다. 변경사항이 있을 경우에는 변경을 먼저 해야 한다.
사정에 따라 입주를 한 후 살면서 사용승인을 받는 경우도 있지만 원칙은 아니다.
개발행위허가준공 농지산지전용허가준공 건축준공 등의 절차를 거치고 나면 건축물대장이 만들어지고 지목변경 등을 할 수 있다. 취득세를 내면 내 집으로 등기가 가능하다.
