부모 자식 간 부동산 매매 거래는?
안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.
국세청에서 부모 자식 간 부동산 매매 거래는 기본적으로 증여로 추정하고 있습니다. 다만 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여 추정을 적용하지 않고 매매로 인정하게 되는데, 부모 자식 간 부동산 매매 거래 시 조심해야 될 점을 변찬우 세무사가 알려드릴게요.
부모 자식 간 양도한 재산의 증여추정은?
부모 자식 간 직접 또는 특수관계인을 통한 우회의 방법으로 양도한 부동산의 경우 그 부동산 가액을 증여받은 것으로 추정한다.(상증법 제44조) 다만, 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여 추정을 적용하지 않는다.
매매 형식을 취했더라도 실질이 증여라면 증여세 과세대상에 해당하며, 부모 자식 간 아파트 거래 시 자녀가 취득 대금을 스스로 마련했다는 입증이 필요합니다. 부모가 자녀에게 자금을 빌려주면서 이자와 원금 상환 능력이 없는 경우에도 대부분 증여로 과세되기 때문에 부모 자식 간 부동산 거래 시 핵심은 자녀의 소득과 재산이 있는지에 따라 진행이 가능합니다.
부모 자식 간 양도한 아파트의 평가는?
상속세및증여세법에서는 아파트의 평가는 시가로 하고 있으며 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 평가 기간 내에 매매가액이나 감정가액이 있으면 그 가액을 우선으로 적용하게 됩니다.
만약에 최근에 거래된 유사매매사례가액이 높다면 ①아파트를 감정평가를 받는 것이 절세 측면에서 유리하며, 부모 자식 간 아파트 양도 시 전세보증금이나 은행 대출을 끼고 부담부증여를 하거나, 저가 양수에 따른 이익의 증여 범위 안에서 ②저가양도를 통한 절세도 가능합니다.
부모 자식 간 아파트 거래시 유의할 점은?
부모 자식 간 아파트 거래는 세무조사에서 자주 보는 유형이라 형식보다 실질이 중요합니다.
① 매매가액(시가)
부모 자식 간 거래 시 아파트의 시가를 어떻게 산정하는지 문제는 대부분 감정평가를 받으면 해결이 가능합니다. 다만 공시가격 10억 이상인 아파트는 2곳 이상의 감정평가액의 평균액으로 시가를 산정하게 되므로 공시가격 10억 이상인 경우 1곳만 감정평가를 받는 경우 시가로 인정받지 못하는 부분을 주의하셔야 합니다.
② 자금 출처
자녀가 소득이 없어 대금을 마련 못하는 경우 증여세가 과세되므로 자녀의 소득이 인정되는 자금에 있어야지 부모 자식 간 아파트 거래 가능합니다.
③ 거래 흐름
자녀가 부모에게 대금을 지급한 뒤에 다시 자녀에게 대금이 흘러가거나, 부모가 준 대금으로 자녀가 아파트 매매 대금을 지급하는 경우에는 매매로 인정받지 못하게 됩니다. 국세청에서 추후 매매 대금의 계좌 추적을 할 가능성까지 있어서 거래 흐름을 완벽하게 정리해두셔야 합니다.
부모 자식 간 부동산 매매 거래는
위 내용 말고도 조심해야 될 점이 많아 진행 전에 꼭 세무사님과 상담해 보는 것을 추천드립니다.
