연봉 5,000만원 직장인이 실제 받을수있는 대출금
주택담보대출비율(LTV) 50%로 상승
대출 가능 금액이 오히려 줄어든 이유는?
총부채원리금상환비율(DSR) 제약
12월 1일부터 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 50%까지 오르게 된다. 또한 투기지역 및 투기과열지구에 있는 시가 15억 원 초과 아파트 또한 주택 담보대출이 가능해진다.
현행 제도에 따르면 주택담보대출비율 규제는 보유 주택이나 규제지역 또는 주택의 가격에 따라 다르게 적용되고 있지만 12월부터는 다주택자가 아닌 경우 50%로 단일화되는 것이다. 이처럼 LTV가 상승할 경우 대출 가능 금액이 기존보다 늘어나는 것이 상식적인데, 실제 현장에서는 제도의 실효성이 극히 낮다며 불만이 쏟아져 나오고 있다.
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지난 11월 10일 정부는 최근 부동산 침체가 장기화되자 이를 일부 완화시키기 위해 주택담보대출비율(LTV)를 50%까지 올리는 방법으로 대출을 풀어줬다. 하지만 실제로 집을 구하기 위해 대출 한도를 알아본 직장인들은 대출 금액이 오히려 올랐다며 황당하다는 반응을 보이고 있다.
그 이유는 다름 아닌 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 아직 남아있기 때문인데, 이는 대출 신청자의 소득 한도 내에서 대출 원리금을 산정해 주는 제도이다.
즉 총부채원리금상환비율(DSR)은 대출 신청자의 상환 능력을 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율로 평가하기 때문에, 요즘처럼 대출 이자가 높은데 소득 수준은 그대로라면 대출 가능액이 오히려 줄어들 수 있는 것이다.
이를테면 연봉이 5,000만 원인 직장인이 대출을 받고자 했을 때, 금리 수준이 2.75% 정도라면 DSR이 40% 내외가 돼서 4억 원 정도 대출을 받을 수 있다. 하지만 금리가 6% 수준인 요즘 같은 때에는 DSR이 57.56%까지 높아지기 때문에 대출이 어려워진다. 이 경우 금리가 6%일 때 DSR 40%가 적용된다면 대출금은 2억 8,000만 원 정도 받게 된다.
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연봉이 6,000만 원 수준인 경우에도 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액은 최대 2,400만 원까지만 가능한데, 이 경우 대출금리가 연 3.5% 대라면 최장 40년 만기로 계산했을 때 대출을 최대 5억 원 이상 받을 수 있지만, 금리가 연 7%대까지 오르게 되면 대출 한도는 3억 2,000만 원밖에 되지 않는다.
대출 실수요자 중 소득이 매우 높은 연봉 9,000만 원 직장인의 경우 대출금리가 최저 수준인 5.5%일 경우 5억 8,000만 원까지 대출이 가능하고, 금리가 7%로 상승하면 한도는 4억 8,000만 원으로 낮아진다. 더욱 심각한 것은 최근의 금리 인상 흐름이 내년에도 계속 이어질 전망이기 때문에, 실제 사람들이 체감하는 대출한도는 더욱 줄어들 것으로 전망된다.
