'현금 10억·연봉 2억' 논란의 둔촌주공 자격조건
역대 최대 재건축 ‘둔촌주공’ 청약
까다로운 대출 조건 확인 필요
중도금 대출 가능한 59㎡ 이하에 집중
단군이래 역대 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구의 ‘둔촌주공(올림픽파크포레온) 청약’의 일반 분양이 오는 12월 실시된다. 둔촌주공 재건축 조합은 11월 25일 입주자 모집공고를 낸 뒤 12월 5일에 특별공급을 6일에 1순위 청약을 시행할 예정이다.
둔촌주공 아파트는 무엇보다 그 규모가 어마어마한데, 지상 최고 35개 층에 85개동으로 약 1만 2,000여 가구가 들어서는 만큼 일반 분양 물량만 4,786가구에 해당한다.
이에 현재 둔촌주공 인근 공인중개사무소에서는 모집공고문이 나오기 전부터 일반분양 문의가 쏟아지고 있는데, 부동산 시장에서는 벌써부터 무난히 ‘완판’이 가능할 것으로 내다보고 있다.
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그런데 이처럼 많은 관심을 받고 있는 둔촌주공 청약에 대해 본격적으로 알아본 실수요자들은 DSR 규정을 포함한 복잡한 대출 규제와 높은 금리 등 까다로운 자격 요건 앞에 부딪히고 있다.
먼저 둔촌주공 아파트 단지의 평균 분양가를 살펴보면 이는 3.3㎡당 3,829만 원으로 결정되었는데, 이에 전용면적 49㎡의 경우 8억 원 중반대에, 59㎡ 매물은 9억 원 중반대에, 84㎡는 13억 원대에 해당한다.
그리고 이때 11월 21일부터 적용된 법 개정안에 따르면 중도금 대출이 가능한 아파트 분양가가 9억 원에서 12억 원까지 확대되었는데 이에 따르면 전용 59㎡ 까지는 중도금 대출을 받을 수 있다. 즉 9억 3,000만 원의 20%인 1억 8,600만 원의 계약금만 있으면 청약 신청이 가능한 것이다.
하지만 문제는 일반적으로 가장 선호되는 면적인 국민 평수 32평(전용 84㎡)이다. 이 경우 분양가가 12억 원을 넘어가기 때문에 중도금을 수분양자가 직접 충당해야한다.
계산을 해보자면 둔촌주공 전용 면적 84㎡의 분양가를 13억 원으로 두면 우선 20%의 계약금인 2억 6,000만 원은 청약 당첨 후 한 달 안에 내야 한다. 또한 분양가의 60%에 달하는 7억 8,000만 원을 입주시기인 2024년 12월까지 2년간 6회로 나눠 조달할 수 있어야 한다.
즉 계약금과 중도금을 합한 10억 4,000만 원을 현금으로 갖고 있어야 청약이 가능하다는 얘기이다.
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이 때문에 둔촌주공 청약은 중도금 대출이 가능한 전용 59㎡ 이하인 소형 평수에 신청이 몰릴 것으로 예상되고 있는데, 해당 평수의 경우 총대출원리금상환비율(DSR) 40%와 주택담보인정비율(LTV) 50%를 적용할 경우 소득에 따라 4억 4,000만 원~5억 3,000만 원의 중도금 대출을 받을 수 있을 것으로 계산된다.
만일 연 소득이 8,000만 원인 경우 최대 4억 4,000만 원까지 대출이 가능하고, 연봉이 1억 원인 경우 주택 담보대출과 신용대출을 합해 최대 5억 원까지 대출받을 수 있다.
이처럼 까다롭고 복잡한 둔촌주공 청약, 하지만 그럼에도 불구하고 전문가들은 입지조건이 우수하고 전국 최대 규모의 랜드마크가 된다는 상징성이 있어 완판이 충분히 가능할 것으로 내다보고 있다.
