정책은 왜 집값만 보고 시민의 집을 놓치는가

평균과 총량의 숫자가 좋아져도 왜 여전히 살 곳을 구하기 어려운기?

1. 계획도시가 남긴 질문

1960년 4월 21일, 브라질은 리우데자네이루에서 브라질리아로 수도를 옮겼다. 브라질리아는 처음부터 설계된 계획도시였고, 국가는 새로운 공간 질서가 새로운 삶의 질서를 만들 수 있다고 믿었다. 거대한 도면을 먼저 완성하면 시민의 삶도 그 선을 따라 정리될 것이라는 믿음이었다.

우리의 주택정책에도 익숙한 믿음이 있다. 집값이 오르면 공급을 늘리고, 집값이 내리면 규제를 푼다. 두 처방은 서로 반대처럼 보이지만, 실제로는 같은 곳을 본다. 총량과 평균, 그리고 가격 그래프이다.

정책은 그래프를 안정시키면 주거도 안정될 것이라 생각한다. 그러나 시민이 묻는 것은 늘 다르다. 내가 지금 살 수 있는가, 내가 일하는 곳 가까이 살 수 있는가, 내 계약은 안전한가. 문제는 정책과 시민이 보고 있는 현실의 단위가 애초에 다르다는 데 있다. 이제 그 엇갈림을 숫자에서 먼저 확인해볼 필요가 있다.

2. 총량지표의 익숙한 언어

정부는 2024년 발표한 제3차 장기 주거종합계획에서 2032년까지 주택보급률 106.0%, 장기 공공임대주택 265만 호 공급을 목표로 제시했다. 주거 안정의 중심축을 여전히 공급의 총량과 재고 확충에 두고 있다는 뜻이다.

실제 통계도 총량의 개선을 보여준다. 2024년 전국 주택보급률은 102.9%였다. 전국만 보면 이미 100을 넘었다는 말이 가능하다.

그런데 같은 해 서울의 주택보급률은 93.9%였고, 전남은 113.0%, 경북은 114.4%였다. 빈집비율 역시 서울 3.2%, 전남 15.0%로 큰 차이를 보였다. 전국 평균이 좋아졌다는 사실과, 사람이 몰리는 곳에서 실제 집을 구하기 어렵다는 현실은 동시에 성립할 수 있다는 뜻이다.

숫자는 분명 늘었지만, 숫자가 있는 곳과 사람이 몰리는 곳이 다르면 체감은 달라진다. 그래서 이제 필요한 질문은 집이 몇 채인가가 아니라, 그 집이 어디에 있으며 누구에게 실제로 열려 있는가이다.