주택공급 부진, 숫자 뒤에 가려진 민낯

규제 완화만이 해법인가, 다시 짚는 구조적 원인

출처 : 주택산업연구원 자료

최근 정부가 발표한 『주택공급 활성화 방안』은 ‘부족한 공급’이라는 단일 키워드를 중심에 세운다. 인허가 감소, 착공 지연, 분양 차질, 그리고 재건축 사업의 정체까지. 현장의 목소리와 숫자는 입을 모은다. “집이 부족하다.” 하지만, 과연 문제는 공급의 절대량뿐일까?

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“수요는 늘고, 공급은 줄었다?”

자료에 따르면, 2022~2024년 사이 누적 착공 부족 물량은 전국 83만호에 달한다. 서울만 해도 6.8만호. 동시에 30세 도달 인구와 결혼건수는 상승세다. 청년·노인 독신가구 증가와 함께 소형·비아파트 수요는 구조적 흐름이다.
그러나 아이러니하게도 60㎡ 이하 주택 인허가 비중은 2017~2021년 평균 대비 반토막 났다. 소형주택은 필요하지만, 시장은 이를 외면하고 있다.

정책의 첫 번째 함정은 여기에 있다. 필요한 공급이 부족한 것과 총공급량이 부족한 것을 구분하지 못한다면, 정부는 10만호를 더 지어도 “텅 빈 아파트”를 마주하게 될 것이다.

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민영주택 공급은 왜 주저앉았나

민간사업자들의 입은 무겁고 숫자는 정직하다. 민영주택 인허가는 2021년 46만호에서 2024년 28만호로 급감했다. 공공은 이를 채울 여력이 없다.
주택사업자 87%는 “사업성이 없다”고 말한다. 원가는 치솟는데, 분양가는 묶여 있고, 기부채납은 많고, PF는 막혔으며, DSR은 더욱 옥죄었다. 사업 착수가 어렵고, 보증은 깐깐하고, 금융은 차단되었다.

정부가 건설비·금융비·기부채납까지 모두 통제하는데 민간이 왜 뛰어들겠는가? 공급주체가 ‘누구냐’보다 중요한 건, 그 주체에게 “지을 이유”를 줬는가다.

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