모아주택·모아타운, 속도보다 공정이 먼저다

균형계수·연동형 관리처분·세이프가드가 착공률을 결정한다

사진출처 : 서울시 모아타운 홍보자료

모아주택·모아타운, ‘작게·빨리’의 약속을 지키려면 숫자보다 룰, 속도보다 공정이 먼저다

서울시가 내세운 모아주택·모아타운은 대규모 재개발이 어려운 저층 노후지를 블록 단위로 묶어 단지처럼 정비하자는 발상이다. 목표는 분산된 골목을 정리하고 생활 SOC를 채우며 정비기간을 810년에서 23년으로 단축하는 것이다. 취지에는 이견이 없다. 문제는 현장의 마찰이다. 지정은 늘었지만 착공은 저조하고, 주민 갈등은 반복된다. 해법은 단순하다. 배분의 공정성과 계획의 연속성을 먼저 제도화하는 일이다.

왜 막히는가: 세 가지 벽

첫째, 사업성의 벽이다.

홍보상 상한(예: 용적률 300%)이 아닌 실현치(평균 250% 내외)가 의사결정의 기준이다. 블록이 작으면 일반분양 물량이 적고, 공사비·금리 상승이 겹치면 분담금 불확실성이 커진다. ‘깜깜이 분담금’이라는 불신이 생긴다.

둘째, 공정성의 벽이다.

블록마다 역할(도로·공원·앵커시설)과 부담(층수 제한·대지 잠식)이 다르다. 그 차이가 권리가액·분담금 격차로 이어지면 “우리 블록만 손해”라는 인식이 퍼진다. 곧 동의 철회·구역 이탈로 번진다.

셋째, 연속성의 벽이다.

모아타운의 가치는 연결축(도로·보행·공원)에서 나온다. 중간에 블록이 빠지면 계획을 처음부터 다시 짜야 하고, 시간·비용이 폭증한다. 실제로 몇몇 현장에서 일부 블록 이탈→연결 붕괴→지연의 악순환이 확인됐다.

갈등의 구조: 사례가 말하는 것