정부 점검으로 드러난 지주택 ‘3대 리스크’

지역주택조합을 멈추게 한 세 가지 문제와 대응방안

아침 민원전화 두 통을 받고 현장으로 달려간 어느 구청 주택과장의 말이 귀에 남습니다. “조합원들이 제일 힘들어하는 건 ‘모른 채로 돈을 낸 시간’이었습니다.” 지역주택조합(지주택)은 바로 이 시간의 불투명성과 싸우는 제도였습니다. 아래에 최근 정부 점검 결과와 판례·논문을 모아, 현황–문제–대응을 정리했습니다.

1. 현황 — “규모는 크고, 분쟁은 더 뚜렷해졌다”.

국토부는 2025년 7~9월 전수·특별점검을 진행했습니다. 9월 10일 발표에 따르면 전수실태점검이 끝난 396개 조합에서 위반 641건을 적발했고, 특별합동점검에서는 불합리한 공사비 증액·사업지연 등 분쟁을 확인했습니다. 같은 기간 전체 618개 조합을 상대로 한 분쟁현황 조사에선 187개 조합에서 분쟁사례가 확인됐습니다.

1) 근거 없는 공사비 증액 요구

시공사가 도급계약서에 명시된 조정근거 없이 ‘물가상승’ 등 포괄 사유로 증액을 요구, 조합원 부담을 가중.

2) 불공정 계약·약관 운영

가입계약서에서 업무대행비 전액 환불 금지, 도급계약서에서 시공사 배상책임 배제·관할법원 지정 등 조합원에게 불리한 조항 다수 확인.

3) 정보공개·보고·모집 위반 등 관리 부실

전수점검에서 정보공개 미흡이 최다 적발(197건)이고, 실적보고서 미작성, 허위·과장 광고 등도 다수 확인

제도 측면에선 ‘조합원 가입비 예치·30일 이내 청약철회’(주택법 제11조의6)가 도입돼 소비자 보호장치가 생겼지만, 사업이 오래된 조합(개정 전 모집)이나 추진위 단계의 불투명성은 여전히 취약 지점입니다.

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2. 구조적 문제 — “추진위·업무대행·정보비대칭·공사비”