2-5. 명도(인도) 너무 힘든 거 아닌가요?

2장. 경매 리스크가 크지 않나요? _ 하마터면 경매 시작도 못할 뻔했다

경매를 처음 시작하면서 가장 힘들게 생각했던 부분이 바로 명도였다. 따라서 특수물건에는 접근할 생각도 여력도 없었다. 그리고 많은 분들이 경매에서 물어보는 것이 명도에 대한 부분이었다.

그동안 여러 건의 물건을 낙찰받고 명도를 진행한 결과 명도에는 정답이 없다는 걸 느꼈다. 명도의 사전적 정의는 "토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것. 법문상으로는 인도로 규정하고 있으며 명도라는 말은 사용하지 않는다. "입니다. 

"타인의 지배하에 옮기는 것" 타인은 낙찰자이며, 낙찰자는 법의 테두리 안에서 도움을 받습니다. 이러한 점들을 잘 이용하게 된다면 명도는 쉽게 풀리는 경우도 많습니다.

1. 인도명령제도를 활용한다.

인도명령이란 경매로 낙찰받은 해당 부동산을 점유하고 있는 채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등 대항할 수 없는 점유권자에 대하여 부동산을 인도하도록 명령하는 절차이다. 

인도명령은 잔금 납부 후 6개월 이내에만 가능하다.

인도명령 신청자는 낙찰자와 낙찰자의 상속인으로만 한정한다.

낙찰 부동산 매도 시 해당 부동산 매수자는 인도명령 신청이 불가능하다.

하지만 낙찰자는 제삼자에게 소유권을 이전하여도 6개월 이내 인도명령이 가능하다.

민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등)에 고시되어 있는 내용이다. 

따라서 인도명령제도를 잘 활용한다면 명도는 수월하게 풀릴 수 있다.

2. 점유자의 심기를 건드리면 좋지 않다. 

점유자는 소유자 겸 채무자 이거나 보증금을 돌려받지 못하는 임차인, 그리고 보증금을 돌려받는 임차인이 있다. 점유자의 기분을 생각해야 한다. 어떤 점유자이든 기분이 좋을 수 없다. 채무자는 어떤 이유를 통해 재산에 대한 손실이 생겼을 것이다. 보증금을 못 돌려받는 임차인은 적게는 몇백에서 몇 천몇 억을 손실을 본다. 부동산 경매 투자를 통해 낙찰이 받아서 기분이 좋다고 점유자에게 신나는 마음을 표현하면 어떻게 될까? 재작년에 한 뉴스를 통해서 명도 중에 불미스러운 사건도 발생했다. 점유자와는 최대한 좋게 협의를 하는 것이 좋다.

3. 강제집행을 할 수도 있다.

점유자는 아무런 권리가 없는 상태에서 절대로 집을 비울 수 없다고 할 때가 있다. 이사비를 명목으로 돈(명도비)을 준다고 하였는데도 말이다. 이러한 경우에는 강제집행이라는 제도를 사용할 수 있다. 

강제집행이란 집행권원이 표시된 사법상의 이행 청구원에 대해 국가권력이 강제력을 동원하여 정당한 법적 절차를 진행하는 것이다. 아무리 건물에 아무도 없고 물건의 가치가 없다고 마음대로 물건을 정리하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있다. 강제집행을 신청하게 되면 매수인이 비용을 부담해야 하고, 추후 상대방에게 비용 청구는 가능하나 현실적으로 받기는 어렵다. 

강제집행은 신청을 하고 나서도 시간이 걸리지만 만약 매수 물건에 짐이 많다면 그것 또한 마음대로 처분이 불가하며 유체동산 경매허가 신청을 해야 한다. 최소 2달 이상의 시간이 소요된다. 이 기간 동안 낙찰자는 2달 이상의 대출이자를 내야 하며, 법원과 등기소 동사무소까지 여러 번 다녀와야 한다. 

따라서 웬만하면 강제집행은 피하고 점유자와 잘 협의를 하는 것이 중요하다. 점유자도 사람이다.